공실률 제로! 똑똑한 건물주들의 저비용 고효율 공간 기획 전략
적은 비용으로 건물 가치를 극대화하는 5가지 실전 솔루션
배준형의 밸류업 클래스
도심의 중소형 상업용 건물들은 겉으로는 비슷해 보이지만, 실제 가치에는 큰 차이가 있습니다. 건물의 물리적 구조나 입지 조건은 쉽게 바꿀 수 없지만, ‘운영’과 ‘연출’ 방식을 통해 건물의 가치를 높일 수 있습니다. 즉, 적은 비용으로도 건물의 가치를 실질적으로 끌어올리는 방법은 분명히 존재합니다.
이번 칼럼에서는 ‘저비용 고효율’을 핵심 가치로 삼아, 건물의 가치를 높일 수 있는 다섯 가지 핵심 전략을 소개합니다.
- 사이니지(간판) 개편: 첫인상은 외관에서 결정됩니다.
건물 현관 입구에 걸린 간판은 건물의 얼굴과 같습니다. 단순히 세입자들의 로고를 나열한 나무판이나 통일성 없이 부착된 LED 간판으로는 사람들의 시선을 사로잡기 어렵습니다. 최근에는 건물 전체의 브랜드 정체성을 반영한 통합형 사이니지가 주목받고 있습니다.
- 통일된 디자인과 재료를 사용합니다.
- 층별로 색상을 코드로 구분하여 가독성을 높입니다.
- 야간 조도와 조명 연출까지 고려하여 설치합니다.
- 건물의 개별성 진단: 내 건물은 몇 점짜리 건물일까요?
내 건물이 시장에서 어떤 위치에 있는지 정확히 파악해야 합니다. 외형, 구조, 접근성, 층별 활용도 등 건물의 상품성을 분석하여 진단해야 합니다.
- 경쟁 건물과의 차별화 포인트를 도출합니다.
- 입지 내 업종과 고객층 분석을 통해 수요 적합도를 평가합니다.
- 화장실 위치, 엘리베이터 유무, 주차 가능 여부 등 시설 수준을 점검합니다.
이러한 진단을 통해 건물의 객관적인 개별성을 파악할 수 있습니다.
- 내 건물의 ‘와우 포인트’ 찾기: 기억에 남는 요소를 만드세요.
사람은 감정을 기억하듯이 건물 또한 마찬가지입니다. 방문객이 “이 건물, 뭔가 다르다”고 느끼게 할 작은 요소라도 만들어야 합니다.
- 포토존이 될 수 있는 벽면 아트워크를 만듭니다.
- 계단 벽면을 활용하여 스토리텔링 디자인을 시도합니다.
- 옥상 공간에 미니 정원이나 루프탑을 연출합니다.
단순한 상업시설을 감성적인 공간으로 바꾸는 세심한 부분이 브랜드 빌딩의 시작점이 됩니다.
- 업종 세팅 가능성 진단: 상권과 업종의 궁합을 찾으세요.
공실이 발생했을 때 임대료를 낮추는 고민에 앞서, 어떤 업종을 유치하는 것이 가장 적합할지 먼저 고민해야 합니다.
- 건물 앞 유동인구의 성별, 연령, 체류 시간 데이터를 분석합니다.
- 주변 건물들의 업종 구성을 확인합니다.
- 하루 시간대별 매출 가능성을 시뮬레이션합니다.
이러한 분석은 데이터 솔루션을 통해 직접 확인하거나 전문가의 보고서를 통해 받아볼 수 있습니다. 가장 중요한 것은 “이 공간에 어떤 이야기가 담길 수 있는가”입니다.
- 공간 기획을 통한 환골탈태: 구조는 그대로, 콘텐츠는 새롭게
건물의 공간은 그 자체로 콘텐츠가 되어야 합니다. 단순히 임대 공간을 넘어 ‘기획된 공간’으로 재탄생시키는 것이 핵심입니다.
- 1층 로비나 공용 공간을 ‘작은 전시 공간’으로 기획합니다.
- 공실을 활용하여 팝업 스토어나 임시 사용대차 공간을 운영합니다.
- 임차인을 위한 셀프 홍보 공간 또는 SNS 이벤트 공간을 마련합니다.
이러한 공간은 홍보, 브랜딩, 고객 유입이라는 부가적인 가치를 창출하며, 임대료 이상의 효과를 기대할 수 있습니다. 특히 MZ세대에게 ‘재미’와 ‘경험’을 제공하는 공간은 큰 매력으로 작용합니다.
이처럼 건물의 가치는 단순히 평당 가격으로만 결정되지 않습니다. 공간을 해석하고 연출하며 시장과 연결하는 방식에 따라 수억 원의 가치 차이를 만들어낼 수 있습니다. “나는 부동산이 아니라 공간을 기획한다”는 관점으로 접근할 때, 당신의 건물은 단순한 ‘부동산’이 아닌 ‘콘텐츠 자산’이 됩니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
