안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 칼럼에서는 최근 다수의 임대인들께서 가장 많이 문의주시는 ‘임대료 연체’ 문제에 대해 다뤄보고자 합니다. 임대수익을 기반으로 한 부동산 임대사업에 있어 연체는 단순한 불편을 넘어 심각한 재무 리스크로 작용할 수 있는 요소입니다.

임차인의 임대료 연체, 임대인의 가장 큰 위협

부동산 임대사업에서 임차인의 임대료 연체는 가장 대표적인 리스크 중 하나입니다.

임대인은 매월 기대하던 임대수익이 장기간 유입되지 않을 경우, 현금흐름에 중대한 차질을 빚게 됩니다. 특히, 임차인의 보증금이 낮은 경우(예: 월 임대료의 10개월 이하)나, 장기간 연체가 발생하면 상황은 더욱 악화됩니다.

이러한 사태가 벌어질 경우, 임대인은 명도소송, 강제집행 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 하며, 현실적으로 1년 이상의 시간이 소요될 수도 있습니다. 따라서 무엇보다도 초기 대응이 핵심입니다.

1. 임대인이 절대 해서는 안 될 대응 방식

연체 상황에서 일부 임대인은 조급함에 사로잡혀 임차인이 없는 틈을 타 자력구제(스스로 문제 해결 시도)에 나서는 경우가 있습니다.

예를 들어, 임차인의 동의 없이 무단 침입, 잠금장치 해제, 물건 반출 등의 행위는 법적으로 주거침입죄, 재물손괴죄에 해당될 수 있으며, 고의적인 고성이나 위법행위는 영업방해죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

🔒 임대인은 반드시 ‘법의 절차’에 따라 대응해야 하며, 자의적인 조치는 심각한 법적 책임을 초래할 수 있습니다.

2. 계약 해지를 위한 차임 연체 기준

임대차계약 해지를 위해서는 일정 기준의 연체가 발생해야 하며, 이는 임대차 유형에 따라 상이합니다.

• 상가건물임대차보호법
  → 3기분 이상의 차임 연체 시 계약 해지 가능
• 주택임대차보호법
  → 2기분 이상의 차임 연체 시 계약 해지 가능

이 기준을 충족하면, 내용증명을 통해 임차인에게 계약 해지 사실을 공식 통보해야 합니다.

📩 내용증명은 향후 법적 절차에서 중요한 증거자료로 활용되므로, 반드시 발송해두는 것이 중요합니다.

3. 명도소송 및 가압류: 전략적 법적 조치

계약 해지 이후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기해야 합니다.
이와 병행하여 다음의 전략적 대응이 권장됩니다.

(1) 임차인 재산 파악 및 가압류

• 임차인의 재산 상태를 미리 조사하고,
• 가압류 신청을 통해 임대료 미지급분에 대한 채권 확보에 나섭니다.

이는 임차인이 재산을 은닉하거나 도산할 경우에 대비한 예방적 조치입니다.

(2) 점유이전금지 가처분 신청

• 명도소송과 동시에 신청 가능하며,
• 임차인이 소송 중 점유권을 제3자에게 불법 이전하는 것을 막을 수 있습니다.

📌 이러한 법적 조치는 소송 종결 이후에도 임대인의 실질적인 권리 보호에 중요한 역할을 합니다.

4. 빠른 대응이 최선의 방어 전략

임차인의 납부 의지가 없거나, 사업적 위기 등으로 임대료 지급 능력이 상실된 경우라면, 임대인은 더 이상의 지체 없이 결단을 내려야 합니다.

지연될수록 손해는 누적되며, 임차인이 폐업, 방치, 부도 등을 일으킬 경우 건물의 이미지와 시장가치 자체가 훼손될 수 있습니다.