호의가 권리로 바뀌는 순간, 임대인이 해야 할 일은?
장기 임대 동결이 불러온 갈등…임대인의 권리와 대응 전략
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안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이러한 사례는 장기간 임대료를 동결하면서 임차인들이 이를 ‘권리’로 오해하게 되는 전형적인 상황입니다. 문제 해결을 위해서는 단순한 호의가 아닌, 법적인 절차와 체계적인 대응 전략이 필요합니다.
- 갈등의 배경: ‘호의’가 ‘권리’로 인식된 구조
임차인과의 우호적인 관계는 바람직한 운영 방식이지만, 장기간 임대료를 동결할 경우 임차인 입장에서는 현 상태가 당연한 권리처럼 느껴질 수 있습니다. 이러한 인식은 임대료 인상 시 강한 저항으로 나타나며, 특히 상속 등으로 관리자가 변경된 경우에는 더 큰 거부감으로 이어지기 쉽습니다. 이럴 때일수록 냉정하고 논리적인 접근이 중요합니다.
- 법적 기반 마련: 내용증명서와 증거 확보
가장 먼저 하셔야 할 일은 임대료 인상의 필요성과 그 법적·경제적 근거를 자세히 담은 내용증명서를 임차인에게 발송하는 것입니다. 이는 단순한 알림이 아니라, 향후 법적 분쟁 시 임대인의 정당성을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.
또한 아래의 4가지 핵심 자료를 반드시 확보하시길 권해드립니다.
- 최초 임대차 계약서 및 갱신 내역
- 인근 지역의 임대료 수준에 대한 비교 자료
- 건물의 개별공시지가 확인서
- 감정평가사의 시세 평가서
이러한 객관적 자료들은 임대료 인상의 타당성을 설명할 수 있는 핵심 근거가 되며, 법적 대응이나 협의 과정에서 강력한 지원 도구가 됩니다.
- 소통과 협의: 감정이 아닌 원칙으로
법적인 절차와 함께 임차인과의 커뮤니케이션도 매우 중요합니다. 일방적으로 통보만 하는 방식은 오히려 갈등을 심화시킬 수 있으므로, 가능한 한 직접 만나거나 전화 등으로 상황을 설명드리고, 경제적인 현실과 조정의 필요성에 대해 충분히 소통하셔야 합니다.
만약 일부 임차인이 끝까지 협의를 거부하거나 비합리적인 주장을 고수할 경우에는 차임증액청구 소송 등 법적인 절차를 검토하셔야 합니다. 이 과정에서도 중요한 것은 감정에 휘둘리지 않고 원칙과 일관성을 유지하는 것입니다.
- 임대차 관리의 재정비: 체계적인 자산 운영의 시작
이번 문제는 단순히 임대료 인상 여부만의 문제가 아닙니다. 자산 전체를 어떻게 효율적으로 운영하고 관리할 것인지에 대한 시스템 재정비의 기회이기도 합니다. 특히 다음의 6가지 카테고리를 기준으로 자산 관리 체계를 재구성해보시길 권합니다.
① 수익 관리: 수입과 지출의 구조 분석과 계획 수립
② 연체 관리: 연체자 대응 절차와 기록 관리
③ 행정 관리: 계약서 및 각종 행정 문서의 체계적인 정리
④ 시설 관리: 유지보수 및 점검 주기 관리
⑤ 공실 관리: 공실률 최소화를 위한 전략
⑥ 인적 관리: 임차인과의 관계 유지 및 민원 대응 체계
이처럼 체계적인 자산 운영 시스템이 갖춰져야만, 장기적으로 임차인의 요구나 불만에 수동적으로 반응하지 않고 능동적으로 관리할 수 있게 됩니다.
임대인의 권리, 체계적으로 지켜나가야 합니다
이번 사례는 많은 임대인 분들께서 공감하실 수 있는 현실적인 고민일 것입니다. 임대료 인상은 단순한 금액의 조정이 아닌, 자산 운영의 철학과 전략이 반영되어야 하는 과정입니다. 법적인 근거 확보, 객관적인 자료 준비, 원칙 있는 소통, 체계적인 관리 시스템이 함께 작동할 때 비로소 임차인과의 갈등을 최소화하고 자산의 가치를 극대화할 수 있습니다.
임대인은 자산을 지키고 키워나가는 ‘운영자’이자 ‘관리자’입니다. 지금 이 기회를 통해 운영 방식을 재정비하시고, 앞으로의 갈등에도 흔들림 없는 대응력을 갖추시길 응원합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
