안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

오늘은 강남구 논현동에서 부동산 임대업을 하고 계신 한 의뢰인의 사례를 통해, 부동산 임대업자라면 반드시 알아두어야 할 중요한 법적 대응 전략을 소개해드리고자 합니다. 이번 사례는 단순한 소송 이야기를 넘어, 임대사업의 리스크 관리와 예방 조치의 중요성을 일깨워주는 교훈이 됩니다.

명도소송 승소, 그런데 점유는 되찾지 못하다

의뢰인은 논현동 소재 건물 1층을 임대했으나, 임차인이 지속적으로 임대료를 미납하는 상황이 반복되었습니다. 초기에는 기다려보았지만 상황이 개선되지 않자 결국 명도소송을 결심하게 되었습니다. 비용 절감을 위해 법무사의 자문을 받아 직접 소송을 진행했고, 약 6개월 만에 임차인의 무대응으로 무변론 승소 판결을 받았습니다.

하지만 진짜 문제는 그 이후였습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 상가를 제3자에게 무단으로 전대했고, 현재 이 제3자가 상가를 불법 점유하며 영업을 계속하고 있는 상황입니다. 결국 의뢰인은 승소 판결을 받고도 실질적인 점유권을 회복하지 못한 채, 다시 불법 점유자를 상대로 새로운 소송을 제기해야 하는 처지에 놓이게 되었습니다.

무엇이 문제였을까? 핵심은 ‘점유이전금지 가처분’ 미신청

이 사례의 핵심적인 문제는 바로 ‘점유이전금지 가처분’을 진행하지 않았던 것입니다.

점유이전금지 가처분은 명도소송과 병행해 반드시 신청해야 하는 절차로, 임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 이전하는 것을 사전에 차단하는 법적 조치입니다. 이를 소홀히 하면, 소송 중 점유가 이전되더라도 이를 막을 방법이 없어지고, 결국 승소 판결이 강제집행으로 즉각 이어지지 않는 상황이 발생하게 됩니다.

물론 점유이전금지 가처분이 없다고 해서 소송 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 판결 이후 집행 단계에서 새로운 점유자가 등장하면 추가적인 법적 절차가 불가피해지며, 시간과 비용 부담이 크게 늘어나게 됩니다.

결국 의뢰인은 ‘형식적 승소’에 그쳤고, 실질적인 목표였던 ‘점유권 회복’에는 실패한 것입니다.