■ 상황 분석 및 전략 가이드

✅ Point 1. 비효율적인 면적 활용 구조

의뢰인이 소유한 공간은 각 층당 100평이 넘는 대형 면적입니다.
임대료는 일반적으로 ‘임대면적 × 평당 임대가’ 또는 ‘전용면적 × 평당 임대가’로 산정되며, 이는 주변 지역의 유사 사례를 기준으로 결정됩니다.
하지만 문제는, 이 공간이 건물의 최상층(7~8층)에 위치하고 있어, 접근성과 가시성 면에서 불리하며, 임차인에게는 금전적·심리적 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.
따라서 현재 기대하고 있는 임대료 수준이 시장에서 현실적으로 수용 가능한 가격인지에 대해 객관적으로 점검해볼 필요가 있습니다.

✅ Point 2. 리모델링 제약이 있는 집합건물 구조

의뢰인의 상가는 ‘집합건물’ 형태로, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따라 리모델링이나 구조 변경에 법적 제약이 많습니다. 공용부분 변경에는 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의가, 구조상 주요 부분 변경에는 4/5 이상 동의가 필요합니다.
이는 단독 건물에 비해 리모델링 절차가 훨씬 까다롭다는 것을 의미하며, 준공된 지 20년이 넘은 노후 건물에 개선 조치 없이 그대로 유지될 경우, 공실 문제는 지속될 수밖에 없습니다.

■ 공간의 재해석: 기회는 분명히 존재한다

물론 단점만 있는 것은 아닙니다. 이 상가는 분명한 강점도 가지고 있습니다.
무엇보다 입지 여건이 매우 우수합니다. 지하철역에서 도보 1분 거리로 대중교통 접근성이 뛰어나고, 20M 도로를 접하고 있어 차량 접근성과 가시성 또한 탁월합니다.
또한, 인근에는 대형 백화점, 홈플러스 등 주요 상업시설은 물론, 행정·교육·의료 기반시설도 고르게 분포되어 있어 생활 인프라가 매우 잘 갖추어져 있습니다.
이처럼 입지 경쟁력을 바탕으로 단순한 임대보다는, ‘공간 기획’이라는 관점에서 재해석한다면 안정적인 수익을 창출할 수 있는 여지는 충분합니다.