“대출 잘 나온다”는 말에 속지 마세요
부동산 계약 전 반드시 체크해야 할 '계약 주체'와 금융 구조
배준형의 밸류업 클래스
계약서보다 먼저 점검해야 할 것
부동산 투자에서 입지 선정이나 자금 마련만큼 중요한 것이 있다. 바로 ‘누가 계약의 주체가 될 것인가’를 명확히 결정하는 일이다.
초보 투자자 중 상당수가 중개인의 말만 믿고 계약서를 서둘러 작성했다가, 나중에 대출이 막히거나 예기치 못한 세금 리스크로 손실을 입는 경우가 적지 않다.
특히 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산의 경우, 실제 금융기관 대출 가능 여부가 투자 성패를 좌우할 수 있기 때문에, 매매 계약 전 반드시 ‘계약 주체’에 대한 전략적 결정이 필요하다.
👤 개인 vs 법인, 어떤 명의가 유리할까?
✔ 개인 명의로 취득 시: RTI 요건을 반드시 점검하라
개인 명의로 부동산을 매입할 경우, 금융기관은 RTI(Rent to Interest) 비율을 중요한 심사 기준으로 본다. RTI는 연간 임대수익 ÷ 연간 이자 상환액으로 계산되며, 일반적으로 1.5 이상이어야 대출 승인 가능성이 높다.
예를 들어, 연간 이자 상환액이 4,000만 원이라면 연 임대수익이 최소 6,000만원 이상이어야 한다.
이 기준을 충족하지 못할 경우 대출 한도 축소, 금리 인상, 혹은 대출 거절 등의 리스크가 발생할 수 있으므로, 사전에 해당 부동산의 임대수익과 예상 이자율을 바탕으로 시뮬레이션해보는 것이 필수다.
✔ 법인 명의로 취득 시: 취득세 중과 여부 확인
법인 명의로 부동산을 취득할 경우, 특히 설립 5년 이내의 신설 법인이라면 취득세 중과세율인 9.4%가 적용될 수 있다. 일반세율 4.6% 적용이 가능한지 여부는 법인의 설립 목적, 자산 구성, 사업 내용 등에 따라 다르므로, 반드시 세무 전문가와의 사전 상담이 필요하다.
❗ “대출 잘 나와요”라는 말, 어디까지 믿을 수 있을까?
부동산 중개인은 거래를 연결하는 역할이지, 금융기관의 심사 방식을 정확히 파악하고 있지는 않다. 따라서 “대출 잘 나온다”는 말은 어디까지나 조건부 이야기일 수 있으며, 이를 믿고 섣불리 계약했다가 계약금을 잃는 사례도 많다.
예를 들어, 50억원짜리 꼬마빌딩을 매입하며 “대출 80% 가능”이라는 말만 믿고 계약했다가, 막상 금융기관에서 신용도 부족, 법인 실적 부족 등을 이유로 대출이 거절된다면, 계약금(보통 매매대금의 10%)을 몰수당하거나, 소송에 휘말릴 위험도 있다.
🏦 은행은 실제로 어떻게 대출 심사를 할까?
많은 투자자들이 과도한 대출 비율을 기대하지만, 1금융권(시중은행)은 구조적인 기준에 따라 대출 가능 금액을 계산한다. 심사역은 다음의 네 가지 요소를 중심으로 평가한다.
① 탁상 감정평가: 건물의 실제 가치 평가
- 상가·빌딩 등은 감정평가법인을 통해 가치를 산정
- 단순 시세가 아닌 ‘감정평가 기준’으로 가격 결정
② 담보인정비율(LTV) 적용
- 감정평가 금액 × LTV = 기본 대출 한도
- 예: 감정가 10억원 × 70% = 7억원 대출 가능
③ 임차보증금 공제 또는 공실 리스크 반영
- 임차인 보증금 차감, 공실일 경우 담보인정금액의 1/6 공제
- 실질 담보금액은 더 줄어듦 (예: 7억원 → 약 5.8억원)
④ 신용대출 여부 및 공동담보 조건
- 담보금 초과 시엔 신용대출로 보완 가능
- 다른 부동산을 공동담보로 제공 시 조건 완화 가능
📌 은행 대출의 3대 원칙
- 안정성 – 대출금을 회수할 수 있는가
- 수익성 – 은행 입장에서 이윤이 남는 구조인가
- 성장성 – 차주가 지속적으로 성장할 가능성이 있는가
이 원칙을 만족시켜야 금융기관은 대출을 실행한다.
✅ 투자자는 ‘금융 구조’를 읽을 줄 알아야 한다
부동산 투자는 ‘물건’만 보는 것이 아니라, 금융의 구조와 조건까지 포함한 총체적 판단이 요구된다. 중개인의 말만 믿기보다는, 직접 수치를 확인하고, 전문가와 상의하며, 시뮬레이션을 통해 리스크를 사전에 걸러내야 한다.
그렇게 해야만 계약금을 지키고, 안정적인 수익을 확보하는 투자자가 될 수 있다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
