임차인 보호법에 막힌 신축…해결책은 따로 있다
임차인 계약갱신요구권 10년 보장… 건물주는 어떻게 대비해야 할까?
배준형의 밸류업 클래스
오늘도 흥미로운 상담 사례 하나를 공유하고자 합니다.
신축 밸류업 프로젝트 현장에서 일하던 필자에게 한 통의 전화가 걸려왔습니다.
“안녕하세요. 저는 성동구 옥수동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.”
그는 자신이 소유한 건물 1층에 신규 임차인과의 임대차계약을 앞두고 있다며 법적 우려가 있어 자문을 요청했습니다.
“오랫동안 공실이었던 1층에 새로운 임차인이 입주를 원해 계약을 체결하려고 합니다. 보증금, 월세, 관리비 등 주요 조건은 서로 합의가 됐는데요, 걱정되는 부분이 하나 있습니다. 제가 2~3년 후 이 건물을 신축할 계획인데, 지금 계약을 맺었다가 임차인이 계약갱신요구권(최대 10년)을 행사하면 신축이 어려워질까 우려됩니다.”
그는 이어 두 가지 중요한 질문을 던졌습니다.
Q1. ‘신축 시 퇴거’ 특약을 계약서에 넣으면 안전할까요?
“임대차계약서 특약사항에 다음과 같은 내용을 넣으려고 합니다. ‘임대인은 2~3년 후 건물 신축을 이유로 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 이에 대해 임차인은 민·형사상 어떠한 이의도 제기하지 않고 퇴거하기로 한다.’ 이런 특약이 있으면 나중에 문제가 없을까요?”
Q2. 신축하지 않고 기존 건물을 유지할 경우, 임대료를 시세대로 인상할 수 있을까요?
“최근 제 건물 주변 상권이 빠르게 성장하고 있습니다. 혹시 신축 계획을 철회하고 기존 건물을 계속 보유한다면, 주변 시세에 맞춰 임대료를 인상하고 싶은데 법적으로 가능한가요?”
🏗 상황 분석 및 가이드
필자는 의뢰인의 상황에 대해 아래와 같은 검토 의견을 전달했습니다.
1. ‘신축 시 퇴거’ 특약, 법적으로 안전할까?
결론부터 말씀드리자면, 불완전한 장치로 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 없습니다.
상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 최초 계약일로부터 최대 10년간 보장하며, 이는 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정입니다.
즉, 임차인에게 불리한 특약은 설령 서면으로 합의했다 하더라도 법적 효력이 없습니다.
‘권리금을 포기한다’, ‘신축 시 무조건 퇴거한다’ 등의 조항을 넣는 경우가 많지만, 법원은 임차인을 사회적 약자로 보고 임차인 보호에 더 무게를 두고 해석합니다.
그렇다면 방법이 전혀 없을까요?
대안은 ‘제소전 화해조서’ 활용입니다.
제소전 화해조서란 임대인과 임차인이 법원에 출석해 미리 화해조서를 작성하는 절차로, 일반 임대차계약서보다 훨씬 강력한 법적 구속력을 가집니다.
이 과정에서 ‘신축 시 퇴거’, ‘권리금 포기’ 등의 내용을 명확히 합의하면 일반 계약서에서는 무효가 될 수 있는 조항도 법원의 판결과 동일한 효력을 지니게 됩니다.
실무에서도 신축 등 향후 분쟁을 원천 차단하기 위한 효과적인 수단으로 많이 활용됩니다.
2. 임대료, 시세대로 인상할 수 있을까?
이 부분은 환산보증금 기준에 따라 달라집니다.
서울 기준, 상가 임차인의 환산보증금이 9억원 이하일 경우 계약 갱신 시 임대료 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다.
환산보증금 계산법
보증금 + (월세 × 100)
예시: 보증금 7억원, 월세 2000만원 → 환산보증금 = 7억원 + (2000만원 × 100) = 27억원
결국 임대료 인상 가능 여부는 계약 체결 시 환산보증금이 9억원을 초과하느냐에 따라 결정됩니다.
- 9억원 이하: 법적 상한선(연 5%) 적용
- 9억원 초과: 시세 반영 가능하나, 임차인의 계약갱신요구권은 여전히 존재
📌 마무리
상가 임대차계약에서 임대인이 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 싶다면 단순히 계약서 특약만으로는 부족합니다.
임대인의 가장 확실한 대응 전략은 ‘제소전 화해조서’ 활용입니다.
또한, 임대료 증액을 고려할 때는 단순히 “시세가 올랐다”는 이유로 인상을 요구하는 것이 아니라
환산보증금 기준을 먼저 살펴봐야 합니다.
건물주는 ‘좋은 임차인’을 유치하는 동시에, 법적 리스크를 최소화할 수 있는 확실한 전략을 갖춰야 합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
