건물 관리, 전략이 없으면 손실만 커진다!
임대 사업의 성공을 결정짓는 필수 관리법
배준형의 밸류업 클래스
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“안녕하세요. 저는 피부과 전문의로 활동하면서 동대문구에서 부동산 임대업을 함께 운영하고 있습니다. 건물을 보다 체계적으로 관리하고 싶지만, 본업이 바쁘다 보니 세심하게 신경 쓰기가 어렵습니다. 이에 지역 부동산 중개인에게 관리를 맡겼으나, 기대만큼의 효과를 보지 못해 고민이 많습니다.
건물을 보다 효율적으로 운영할 수 있는 방법이 있을까요?”
현황 분석 및 가이드
✅ 의뢰인 현황
의뢰인은 50대 남성으로, 5년 이상 건물을 보유하고 있으나 효과적인 운영과 관리에 어려움을 겪고 있습니다.
이에 따라 ‘밸류업이노베이션 부동산전담팀’에서는 의뢰인의 문제 해결을 위해 다음과 같은 전략적 솔루션을 제안합니다.
- 체계적인 관리 시스템 구축
부동산을 효과적으로 운영하기 위해서는 체계적인 관리 시스템이 필수적입니다.
체계적인 관리 없이 운영하면 수익성 저하, 유지보수 비용 증가, 임차인과의 관계 악화 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
이를 방지하기 위해 건물 관리의 핵심 영역을 구분하고 체계적으로 접근해야 합니다.
① 공실 관리
건물에 공실이 발생하는 이유는 다양합니다.
시장 경기 변동, 주변 경쟁 건물 증가, 임차인의 상황 변화 등 여러 요인이 영향을 미칠 수 있습니다.
그러나 공실이 길어질수록 수익성 저하 및 관리 비용 증가로 이어지므로, 이를 최소화하기 위한 전략이 필요합니다.
(1) 시장 분석 및 임대 경쟁력 확보
- 인근 지역 및 유사 건물의 시세와 경쟁력을 분석
- 임대 조건(보증금, 임대료, 관리비 등)의 시장 경쟁력 확보
- 임차 수요 및 트렌드 변화 파악 후 차별화된 임대 전략 수립
- 기존 임차인의 계약 만료 일정 사전 파악 후 맞춤형 대응 전략 마련
신규 임차인 유치를 위한 사전 공실 대응 계획 수립
(2) 온/오프라인 마케팅 전략 수립
- 네이버 부동산 등 주요 플랫폼을 적극 활용한 홍보
- SNS, 홈페이지, 유튜브 등을 통한 노출 극대화 전략
- 건물 특장점을 강조한 IM 자료 제작을 통한 마케팅 효과 극대화
- 협력 부동산 중개업소 네트워크 활용
- 프랜차이즈 기업 및 법인 임차인 유치 전략 실행
② 연체 관리
임차인의 임대료 연체는 건물 운영에 직접적인 영향을 미칩니다.
이를 방치하면 수익 손실뿐만 아니라 건물의 신뢰도에도 악영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 체계적인 연체 관리 시스템을 구축하고 대응 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
(1) 사전 예방 조치
- 임대차 계약 체결 시 단순한 표준 계약서가 아닌 세부적인 계약서 작성
- 연체 방지 조항 및 패널티(연체료 부과, 계약 해지 조항 등) 명확히 기재
(2) 연체 발생 시 즉각 대응
- 연체 발생 시 문자, 이메일, 공문 발송을 통해 공식적으로 통보
- 단기 연체자의 경우 이행확약서 작성 후 납부 일정 조정
- 이행확약서는 법적 구속력이 있으며, 법적 절차 진행 시 근거 자료로 활용 가능
(3) 지속적 연체에 대한 법적 대응
- 일정 기간 이상 연체 시 내용증명 발송으로 공식적인 법적 절차 개시
- 연체가 장기화되면 강제 명도 절차 진행
- 강제 명도 절차는 법적 절차를 준수하며, 사전 협의를 충분히 거친 후 진행
③ 행정 및 시설 관리
건물 운영에서 행정 관리와 시설 관리는 필수적인 요소입니다.
체계적으로 관리하지 않으면 불필요한 손실이 발생하고 건물 가치도 하락할 수 있습니다.
(1) 행정 관리 시스템 구축
✅ 임차인 커뮤니케이션
- 각종 공지 및 안내문 정기 발송
- 임대료 고지서 및 연체금 안내
- 전자세금계산서 발행 및 부가가치세 신고 지원
✅ 법적 절차 및 분쟁 예방
- 제소전화해조서 작성(임차인과의 분쟁 사전 예방)
- 명도 소송 준비 및 진행 절차 정리
- 계약서 및 관리 규정 명문화하여 법적 분쟁 최소화
(2) 시설 관리 시스템 구축
✅ 소방 안전 관리
- 소방 점검 및 정기 검사 일정 준수
- 소방시설 유지보수 및 긴급 대응 체계 확립
✅ 승강기 안전 관리
- 승강기 정기 점검 및 안전 검사 시행
- 고장 발생 시 즉각 대응 방안 마련
✅ 전기 및 건물 유지보수
- 전기설비 점검 및 에너지 효율 개선
- 건물 외관 및 내부 시설 정기 유지보수
- 급·배수 시스템 점검 및 누수 예방 조치
이처럼, 체계적인 관리 운영을 통해 부동산 임대업을 하면 수익성을 극대화할 뿐만 아니라 자산 가치를 안정적으로 유지할 수 있습니다.
임대업은 단순한 건물 소유가 아닌, 효율적인 운영과 관리가 필수적인 사업입니다.
✅ 공실을 최소화하고 ✅ 연체를 예방하며 ✅ 시설을 철저히 유지하는 관리 시스템을 갖춘다면, 안정적인 수익 창출이 가능할 뿐만 아니라 장기적인 자산 가치 보호도 가능합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
