건물주의 현실적인 고민과 해결책: 부동산 임대업 실전 가이드
임대료 연체, 누수·동파, 원상복구 문제 등 건물주들의 고민과 해결 방안
배준형의 밸류업 클래스
많은 사람들이 ‘조물주 위에 건물주가 있다’라고 말합니다. 하지만, 직접 부동산 임대업을 하면서 깨달은 것은 건물주의 실상이 생각보다 녹록지 않다는 것입니다. 이에 필자가 실제 현장에서 경험한 내용을 바탕으로 건물주들의 솔직한 고민들을 공유하고, 그에 따른 간단한 제안을 드리겠습니다.
첫 번째 고민: 지속적인 임차인의 임대료 연체
문제점:
임차인이 경제적 어려움을 이유로 지속적으로 임대료를 연체합니다. 직접 만나보면 “건물주니까 이해해달라”는 말만 반복하며, 연체된 임대료로 인해 관리비와 대출 이자가 밀려가는 상황이 반복됩니다. 하지만 강하게 요구하면 임차인과의 관계가 악화될까 걱정되는 것이 현실입니다.
해결책:
임대인은 선량한 관리자의 주의 의무(선관주의)를 가지며, 임차인은 임대료 지급(차임 지급)의 의무를 갖습니다.
- 주택 임대차: 임대료가 2개월 이상 연체되면 계약 해지 사유가 됩니다.
- 상가 임대차: 3개월 이상 연체 시 계약 해지가 가능합니다.
따라서 연체 금액이 법적 기준을 초과했는지 명확히 확인하고, 다음과 같은 전략적인 접근이 필요합니다.
- 임대료 연체 현황 파악 – 연체된 금액과 기간을 기록하여 임차인에게 공식적으로 알립니다.
- 합의 시도 – 일시적 유예 또는 분할 납부 방안을 논의하여 원만한 해결을 도모합니다.
- 법적 조치 검토 – 필요 시 내용 증명을 보내고, 계속적인 미납 시 계약 해지를 고려합니다.
두 번째 고민: 여름철에는 누수, 겨울철에는 동파 걱정
문제점:
장마철과 한파가 다가올 때마다 건물 관리에 대한 불안이 커집니다.
- 여름철: 옥상과 외벽에서 물이 새는 누수 문제 발생 가능
- 겨울철: 배관이 얼어 동파되는 문제
해결책:
이러한 문제는 사전 점검과 철저한 대비로 예방이 가능합니다.
🔹 여름철 누수 예방
- 장마철 전 옥상·외벽 점검 – 방수층, 배관 연결 부위, 배수로(하수관·우수관) 확인
- 에어컨 배수 라인 점검 – 실내 누수 원인 사전 차단
- 전문 업체 협업 체계 구축 – 신속한 원인 파악과 대응 준비
🔹 겨울철 동파 예방
- 배관 보온재 설치 – 외부 배관 단열재 보강
- 공용 화장실·옥외 배관 점검 – 장시간 미사용 공간 점검 필수
- 수도꼭지 미세 개방 – 장기간 공실일 경우 수도가 얼지 않도록 미세한 물 흐름 유지
- 난방 최저 온도 유지 – 관리비 절감을 고려한 온도 조정
만약 동파가 발생했다면 즉시 수도 밸브를 차단하고, 보일러 및 배관 전문 업체에 연락하여 빠르게 복구하는 것이 중요합니다.
세 번째 고민: 임대차 만기 시, 원상복구 문제
문제점:
임대차 계약이 만료되었을 때, 원상복구를 둘러싼 갈등이 빈번히 발생합니다.
- 임차인은 “이 정도는 자연스러운 마모”라며 원상복구를 거부
- 건물주는 바닥재, 조명 등 시설이 손상되었다고 주장하지만 입증 자료 부족
해결책:
🔹 원상복구를 위한 사전 조치
- 입주 당시 사진·영상 기록 필수 – 계약 체결 시 공간 상태를 촬영하여 보관
- 계약서에 명확한 원상복구 범위 명시 – 책임 범위를 사전에 설정
🔹 원상복구 분쟁 해결 방안
- 전문 업체 점검 – 인테리어 또는 시설관리 업체의 진단을 받아 객관적 자료 확보
- 보증금 차감 합의 – 원상복구 비용을 보증금에서 차감하는 방식으로 해결 시도
- 내용 증명 발송 – 원상복구 거부 시 공식적인 요구 절차 진행
추후 유사한 상황이 재발하지 않도록 계약 초기부터 철저한 대비가 필요합니다.
철저한 관리가 안정적인 임대 수익을 만든다
부동산 임대업의 성공적인 운영은 철저한 사전 계획과 체계적인 관리 시스템에 달려 있습니다. 많은 건물주들이 겪는 공통된 고민을 해결하기 위해, 다음과 같은 전략을 실행하는 것이 중요합니다.
✅ 임대료 연체 대응: 계약 해지 기준 숙지 & 법적 대응 준비
✅ 건물 관리: 누수·동파 예방을 위한 정기 점검 실시
✅ 원상복구 분쟁 방지: 입주 시 사진·영상 기록 & 계약서 조항 강화
이러한 체계적인 접근 방식을 통해, 건물의 가치를 지키고 지속적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다. 건물주로서의 안정적인 수익 창출을 위해 반드시 고려해야 할 필수 가이드라인을 실천하시길 바랍니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
