1. 무엇이 문제였을까?

건물 공실 문제는 단순히 ‘운이 나빴다’라는 이유로 발생하는 것이 아닙니다. 따라서 초기 건물 구입 시 기대했던 임대료와 현재의 상황을 비교하여 공실이 발생한 근본적인 원인을 분석해야 합니다.

의뢰인이 소유한 상가 건물을 분석한 결과, 해당 지역에 신규 건물들이 급증하면서 임대 시장의 경쟁이 심화된 것으로 보입니다. 특히, 1989년도에 준공된 의뢰인의 건물과 비교했을 때, 신규 건물들은 더 우수한 시설과 합리적인 임대료를 제공하고 있어 임차인 이탈이 발생할 가능성이 높습니다.

이를 객관적으로 파악하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 비교 분석해야 합니다.

• 준공 연도
• 층수
• 도로 너비
• 평당 임대료
• 평당 관리비
• 임차 업종

위 항목들을 기준으로, 의뢰인의 건물이 주변 경쟁 건물들과 비교했을 때, 어떤 경쟁력을 가지고 있는지 점검하는 것이 중요합니다.

2. 공실률을 줄이기 위한 해결책

만약 기존의 임대료를 유지하면서도 장기간의 공실을 줄이고자 한다면, 일시 사용 대차(깔세) 전략을 고려할 수 있습니다.

• 깔세(일시 사용 대차)란?: 임차인을 임시적으로 유치하여 일정 기간 건물을 사용할 수 있도록 하는 방식. 깔세 임차인은 보증금이 낮지만 상대적으로 월세를 높게 지불하는 특징이 있습니다. 이를 통해 새로운 장기 임차인을 유치하기 전까지 공실 위험을 완화할 수 있습니다. 깔세 계약은 사업자등록증이 필요하지 않아 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않습니다. 따라서, 10년 계약 갱신 요구권이나 권리금 회수 청구권과 같은 법적 보호를 받을 수 없습니다. 즉, 건물주 입장에서는 단기적으로 공실을 줄이고, 필요한 경우 계약을 쉽게 조정할 수 있는 유리한 조건입니다.

3. 건물 경쟁력 강화를 위한 개선 방안

의뢰인의 건물은 좁은 직사각형 구조로 되어 있어 가시성이 떨어질 가능성이 높습니다. 이로 인해 임차인들에게 매력적인 임대 공간으로 보이지 않을 수 있으며, 경쟁력이 약화될 위험이 있습니다.

따라서, 아래와 같은 효율적인 개선 전략이 필요합니다.

• 건물 전면 파사드 개선: 큰 비용 없이 시각적 경쟁력 강화
• 외부 간판 및 조명 보강: 가시성을 높여 임차인 및 고객 유입 증가
• 내부 동선 최적화: 좁은 공간을 효과적으로 활용할 수 있도록 조정

결론적으로, 시장은 끊임없이 변화하며, 건물의 가치는 적극적인 관리와 차별화된 전략을 통해 유지될 수 있습니다. 이번 사례에서 보듯이, 공실은 단순한 우연이 아니라 시장의 흐름과 경쟁 환경을 제대로 분석하지 못했을 때 발생하는 구조적인 문제입니다. 공실을 줄이기 위한 다양한 방법을 고민하고, 유연한 대응과 전략적인 밸류업을 통해 지속 가능한 임대 수익을 확보하는 것이 핵심입니다.