최근 부동산 시장은 여러 가지 요인으로 인해 혼란스러운 시기를 겪고 있습니다. 그 주요 원인은 다음과 같은 복합적인 요소들로 분석됩니다.

• 정치사회적 이슈
• 내수 소비 부진으로 인한 자영업자들의 연쇄 폐업
• 과도한 신규 공급으로 인한 대체재 증가
• 다양한 외부 요인으로 인한 투자 심리 위축

이러한 요인들로 인해 공실률이 급격히 증가하고 있으며, 건물을 담보로 대출을 받은 투자자들은 최소한의 이윤이라도 남기기 위해 매각을 시도하고 있지만, 시장 상황이 여의치 않습니다. 따라서, 귀하가 현재 직면한 문제를 해결하기 위해서는 다음의 요건들을 객관적으로 판단해 볼 필요가 있습니다.

첫째, 높은 임대료를 고집하고 있지 않은 지 확인해 보세요.

현재 귀하가 원하는 임대료가 실제 시장 상황과 일치하는지 철저하게 분석해야 합니다. 공실이 발생하는 원인은 다양하므로, 시장 평균 임대료와의 차이, 인근 경쟁 건물과의 비교, 그리고 임대 조건(보증금, 관리비, 임대 기간 등)의 적절성을 면밀하게 검토해야 합니다. 필요하다면, 임차인에게 더욱 매력적으로 다가갈 수 있도록 유연한 조건을 제시하는 전략이 필요합니다. 예를 들면 아래와 같습니다.

• 렌트 프리 제공: 초기 몇 개월간 임대료를 면제하여 부담을 줄이고 계약을 유도하는 방식
• 계약 조건 완화: 보증금 조정, 임대 기간 유연성 확대 등으로 임차인의 심리적 부담을 완화

이를 통해 단순히 가격을 낮추는 것이 아니라, 임차인에게 ‘이득이 되는 계약’이라고 느끼게 하는 것이 중요합니다. 이는 백화점에서 ‘1+1 행사’를 진행하는 것과 유사합니다. 가격을 낮추는 대신, 투자자에게 더 큰 가치를 제공함으로써 구매를 유도하는 전략입니다.

즉, 공실을 해결하는 방법은 무조건적인 임대료 인하가 아니라, 시장 흐름에 맞춰 유동적인 조건을 제시하면서도 건물의 가치를 유지하는 것입니다.

둘째, 지상 1층을 제외한 상부층(기준층) 공실 해소 방안

지상 1층은 다른 층에 비해 상대적으로 높은 임대료를 받을 수 있으며, 일정 수준의 혜택(Benefit)을 제공하면 공실을 줄이는 것이 비교적 쉽습니다. 그러나 상부층의 경우 상황이 다를 수 있습니다. 특히, 귀하의 건물이 ‘역삼동’이라는 핵심 지역에 위치하고 있음에도 불구하고, 상부층은 주로 사무실 임차 수요가 많은 구조를 가지고 있습니다. 하지만 최근 재택근무의 확산, 공유 오피스 활성화, 업무용 건물 공급 증가 등의 요인으로 인해 기존과 같은 사무 공간 임대에는 한계가 있을 수 있습니다.

이에 따라, 의뢰인이 물리적·재정적으로 여유가 있다면 상부층을 ‘프리미엄 고시원’으로 전환하여 직접 운영하는 방안을 고려해 볼 만합니다.