노후 건물, 임대료 체납 문제 해결 및 성공적인 가치 상승 전략
임대 관리에 소홀했던 건물주를 위한 실전 솔루션, 밸류업 컨설팅 제안
배준형의 밸류업 클래스
상담 문의
“안녕하세요. 저는 인천시 미추홀구 도화동에서 부동산 임대업을 운영하고 있습니다.
현재 소유한 건물은 지하 1층, 지상 2층 규모로, 1984년에 준공되었습니다.
최근 몇 년 사이 제 건물 주변으로 5,000세대 이상의 대규모 아파트 단지가 조성되었으며, 정부 인천지방합동청사, 한국전력공사 제물포지사, 인천시 상수도사업본부 등이 들어서면서 상권과 유동 인구가 증가하고 있습니다. 또한, 앞으로 공공주택 복합지구 등 추가적인 개발 계획도 예정되어 있어 제 건물의 투자 가치가 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.
그러나 현재 다음과 같은 두 가지 문제로 고민하고 있어 조언을 구하고자 합니다.
- 장기 임대료 체납 임차인에 대한 대응 방안
현재 지상 1층에는 꽃집, 지하 1층에는 제조업체가 입주해 있습니다. 그러나 두 임차인 모두 10개월 이상 임대료를 체납하고 있으며, 지속적으로 책임을 회피하는 태도를 보이고 있습니다. 이러한 상황에서 법적 대응 및 실무적인 해결 방안이 궁금합니다.
- 노후화된 건물의 가치 상승 방안
건물이 준공된 지 40년이 넘으면서 노후화가 진행되고 있습니다. 현재 건물의 상태와 입지 특성을 고려했을 때, 어떤 방식의 리모델링이나 용도 변경이 가장 효과적인 가치 상승(밸류업) 전략이 될 수 있을까요?
위 두 가지 문제에 대한 현실적인 조언을 부탁드립니다. 감사합니다.”
상황분석 및 가이드
✅ 의뢰인 현황
의뢰인은 70대 남성으로, 15년 이상 건물을 보유하고 있으나 임차 관리, 시설 유지보수, 개선점 파악 등 자산 관리에 다소 소홀한 상태였습니다. 또한, 지역사회 활동에 집중하며 임차인과의 분쟁을 피하고자 대화와 배려 위주의 대응 방식을 유지해 왔으나, 그 결과 임대료를 제대로 받지 못하고 임차인에게 주도권을 빼앗긴 상황에 이르렀습니다.
이에 ‘밸류업이노베이션 부동산전담팀’ 에서는 의뢰인의 문제 해결을 위해 다음과 같은 전략적 솔루션을 제안하였습니다.
- 임차인 관계 정리
(1) 1층 꽃집 임차인 정리 우선 권고
1층 꽃집 임차인을 우선적으로 정리하는 것이 가장 효과적인 해결책으로 판단됩니다.
(2) 단계적 접근 방식 제안
1층 임차인 문제가 선결될 경우, 지하층 임차인과의 협상도 보다 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.
- 협상 전략 – 대화 중심, 법적 절차는 보조 수단
(1) 1차 접촉(전화 상담) 전략
초기 협상 단계에서는 법적 조치보다 대화를 우선하여 원만한 해결을 시도할 것을 권장합니다.
(2) 추가 협상 및 공식 조치
만약 2~3차례 협상에도 불구하고 임차인이 협조하지 않거나 적대적인 태도를 보일 경우, 차임 연체에 따른 임대차계약 해지 내용증명서 발송을 진행할 것을 권장합니다.
- 현장 방문 협상 전략
(1) 내용증명 발송 후 현장 방문
- 방문 시, 출입구에 무단으로 설치된 구조물을 발견할 경우, 위반건축물 등재 가능성이 있음을 명확히 설명하며 협상의 주도권을 확보하는 전략을 제안합니다.
(2) 대면 협상의 효과
- 대면 협상은 임차인과의 신뢰를 회복하는 데 유리하며, 임차인의 실질적인 상황을 직접 파악하여 현실적인 해결책을 모색할 수 있는 기회를 제공합니다.
✅ 추가 제안 – 타 임차인 명도 관련 전략
(1) 계약갱신요구권 소멸 상태 안내
- 지상 1층(꽃집)을 제외한 나머지 임차인들은 10년 이상 장기 임차인으로서, 현재 계약갱신요구권이 소멸된 상태임을 안내합니다.
(2) 사전 통지를 통한 원만한 퇴거 절차
- 건물주가 밸류업(가치 상승) 목적으로 퇴거를 원할 경우, 최소 3~4개월 전 사전 통지만으로도 법적 분쟁 없이 퇴거 절차를 진행할 수 있음을 명확히 전달합니다.
✅ 의뢰인의 노후 건물 ‘밸류업 컨설팅’ 제안
컨설팅 개요
본 컨설팅은 “노후화된 건물의 가치를 어떻게 효과적으로 높일 것인가”에 대한 전략적 해결 방안을 다룹니다.
✅ 건물 현황 분석
- 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동
- 대지면적: 338㎡ (102.24평)
- 연면적: 492.44㎡ (149평)
- 지역 지구: 제2종 일반주거지역
- 접도 조건: 도로 폭 20m
✅ 밸류업을 위한 고려 사항
전층 임차인 명도 후 신축을 통한 가치 상승이 가장 이상적이나, 현재 상권 내 유동 인구 확보가 어려운 점과 신축 시 높은 투자 비용, 인허가 절차의 복잡성 등의 리스크를 고려할 때, 현 상태에서 공간 기획을 통한 밸류업이 더 현실적인 대안으로 판단됩니다.
✅ 공간 기획을 통한 밸류업 전략
공사 기간: 약 3개월
총 투자 비용: 3억 원 이하
투자 대비 기대 효과:
- 소규모 투자로 단기간 내 가시적인 가치 상승 기대
- 건물 경쟁력 강화 및 임대료 상승 효과
✅ 공간 기획 컨셉 및 연출 제안
컨셉:
- 지역 특성을 반영한 ‘레트로 감성’ 공간 연출
- 건물 초입의 재래시장과 연계하여 전통적인 요소를 살리면서도 현대적인 감각을 접목
가시성(Visibility) 확보:
- 건물 외관에 유니크한 조명 및 입면 디자인 적용
- 대로변에서 시인성을 극대화하여 랜드마크적 요소 부여
본 제안은 최소한의 비용과 기간으로 건물의 경쟁력을 극대화할 수 있는 공간 기획 기반의 밸류업 솔루션입니다.
이를 통해 건물의 가치를 효과적으로 상승시키고, 안정적인 임대 수익 구조를 구축할 수 있도록 돕는 것을 목표로 합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
