1. 임대차 계약 시 ‘제소전화해 조서’ 함께 준비하기

제소전화해 조서란? 임대차 계약 체결 시 임대인과 임차인이 법원에서 화해 조서를 작성하고 이를 법적 효력이 있는 문서로 남기는 절차를 의미합니다. 이를 통해 임차인이 임대료를 연체하거나 불법 전대를 하는 경우, 별도의 소송 없이 강제집행이 가능하며, 명도 거부 시에도 법적 절차 없이 강제 퇴거를 진행할 수 있습니다.

건물주가 반드시 챙겨야 하는 이유

• 임차인과의 분쟁을 최소화하고 법적 보호를 강화할 수 있음
• 임대료 연체, 불법 전대 등의 문제 발생 시 장기간의 소송 절차 없이 즉시 강제집행 가능
• 명도 거부 시 별도의 소송 없이 신속한 강제 퇴거 가능

주의할 점

• 제소전화해 조서는 반드시 법원을 통해 진행해야 하며, 임차인의 동의가 필요함
• 임대차 계약 체결 전 임차인과 충분한 협의를 거쳐야 원활한 진행이 가능함

2. 임차인 퇴거 시 ‘원상회복’ 기준 명확히 하기

건물주가 가장 자주 겪는 문제 중 하나는 임차인의 원상회복 의무입니다. 계약 종료 후 임차인이 원상회복 없이 퇴거하거나 최소한의 복구만 진행하는 경우, 수리비 및 철거비 부담이 건물주에게 전가될 수 있습니다.

원상회복이란? 임차인이 사용했던 건물을 최초 계약 당시 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 하지만 계약서에 명확한 기준이 없으면 임차인이 복구를 제대로 하지 않거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 떠안게 될 가능성이 높습니다.

건물주가 반드시 챙겨야 하는 이유

• 원상회복 기준이 명확하지 않으면 임차인과의 분쟁 가능성 증가
• 수리비 및 철거비 부담이 건물주에게 전가될 위험 존재
• 다음 임차인에게 불리한 조건으로 건물을 임대해야 할 가능성 존재

대비 방법

• 임대차 계약서에 원상회복 기준을 명확히 명시
• 계약 체결 당시 건물 상태를 사진 및 동영상으로 촬영하여 증거 확보
• 촬영 자료를 임대차 계약서에 첨부하고 양측 서명 및 날인 진행

3. 표준 임대차 계약서 대신 맞춤형 계약서 사용하기

대부분의 건물주는 국토교통부 표준 임대차 계약서를 사용하지만, 이는 기본적인 내용만 포함되어 있어 건물주의 권리를 충분히 보호하기 어렵습니다. 특히 분쟁이 발생하면 건물주가 불리한 입장에 놓이는 경우가 많기 때문에 계약서 작성 시 신중한 접근이 필요합니다.

표준 임대차 계약서의 한계점

• 상대적 약자인 임차인의 권리 보호에 초점이 맞춰져 있어 건물주에게 불리할 수 있음
• 명도, 원상복구, 연체이자, 불법 전대 등 건물주의 권리를 충분히 반영하지 못함
• 분쟁 발생 시 건물주에게 불리한 법적 해석 가능성이 높음

건물주를 위한 맞춤형 계약서 작성 필요성

• 건물주의 권리를 보호할 수 있는 조항을 추가하여 분쟁 가능성을 줄일 수 있음
• 임대료 연체, 원상복구, 불법 전대 등의 문제를 사전에 예방할 수 있음
• 명도 및 강제집행 관련 조항을 포함하여 법적 리스크를 최소화할 수 있음

상가 임대차 계약은 단순히 월세를 받는 것이 아니라 건물주의 수익과 직결되는 중요한 과정입니다. 사전 준비를 철저히 하지 않으면 여러 가지 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 크므로, 법적 보호 장치를 충분히 마련하는 것이 현명한 건물주가 되는 길입니다. 위에서 소개한 세 가지 핵심 사항을 반드시 숙지하여 안정적인 임대 사업을 운영하시길 바랍니다.