임대차 계약 만기가 임박한 건물 투자 시 주의사항

신중한 검토로 안정성과 성장성을 동시에 잡는 법

배준형의 밸류업 클래스

상담문의

“안녕하세요. 저는 강서구에서 약 60억 원 규모의 꼬마빌딩 투자를 계획하고 있습니다. 현재 해당 건물은 안정적으로 임대료가 발생하고 있지만, 5곳의 임차인 중 3곳의 임대차 계약 만기가 얼마 남지 않았거나 자동 갱신된 상태라 약간의 우려가 있습니다. 부동산 중개인은 모든 임차인의 영업이 잘되고 있으니 안심하고 매수하라고 권유하지만, 제 재산에서 가장 큰 비중을 차지하는 투자이기 때문에 신중히 검토할 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 제가 주의해야 할 점은 무엇일까요?”

사진=게티이미지뱅크

상황 분석 및 가이드

투자자의 입장에서 신중함은 필수입니다. 건물 매수 시 임대차 계약 만기가 가까운 상황은 건물의 미래 수익성과 안정성에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 현재 상황을 면밀히 분석하고 철저히 검토해야 합니다.

 

  1. 임대차 계약 상태 철저히 검토하기

임차인의 갱신 의향 확인

임차인의 갱신 의향을 확인하는 것은 매매 계약 체결 전 반드시 이루어져야 하는 중요한 절차입니다. 매도인을 통해 임차인들과 직접 만나거나 서면으로 갱신 의사를 명확히 확인하는 것이 필요합니다. 이는 단순히 “영업이 잘된다”는 중개인의 말에 의존하는 것보다 훨씬 객관적이고 신뢰할 수 있는 정보를 확보할 수 있는 방법입니다.

건물 투자의 핵심은 안정적인 임대 수익입니다. 만약 임차인의 갱신 의사가 없거나 불확실하다면 공실 발생으로 인한 수익 손실 위험이 커질 수 있습니다. 특히 부동산 중개인의 의견은 계약 성사를 목적으로 긍정적으로 치우칠 가능성이 있기 때문에, 임차인의 장기 계획과 영업 지속 의향에 대한 객관적 정보 확인이 필수적입니다.

 

  1. 공실 리스크에 대비한 시나리오 작성하기

공실 발생 시 재임대 가능성 검토

건물 주변 지역의 공실률과 임대료 시세를 조사하여 공실이 발생했을 때 얼마나 빨리 재임대할 수 있을지 예측해야 합니다. 건물의 입지 조건에 따라 유치 가능한 업종과 그 업종이 감당할 수 있는 임대료 수준을 분석해야 합니다.

이 과정에서는 공격적, 중립적, 보수적인 시각으로 다양한 시나리오를 검토해야 합니다. 공실 기간이 길어질수록 관리비와 세금 등 고정 비용이 지속적으로 발생하여 손실 규모가 커질 수 있기 때문에, 공실 발생 시 빠르게 재임대할 수 있는지의 예측은 투자 안정성을 판단하는 핵심 기준입니다.

  1. 건물의 밸류업 가능성 점검하기

건물의 밸류업 가능성을 점검하기 위해, 현재 임대료가 주변 시세와 비교해 낮거나 상가 임차인의 대항력이 없는 경우 리모델링, 신축, 공간 기획 등을 통해 부동산 가치를 개선할 수 있는지 철저히 검토해야 합니다. 이를 위해 다음을 확인하세요:

  • 건물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 바닥 등) 변경 및 확장 가능성
  • 주차장 공간 확장을 통한 임차인 편의성 개선 방안
  • 외벽 도색, 간판 정리, 창호 교체 등 내·외관 미관 개선 가능성

이러한 개선 작업은 임대료 상승과 신규 임차인 유치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

결론적으로, 단기적인 안정성뿐 아니라 장기적인 성장 가능성까지 고려한 신중한 분석과 계획이 성공적인 건물 매수의 핵심입니다. 임차인 관리, 리스크 대처, 밸류업 전략을 종합적으로 실행할 수 있을 때, 해당 투자는 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있을 것입니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)

문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

상담예약

건물의 가치극대화 후, 전략적 처분

취득단계 + 운용단계를 거쳐 건물을 최상의 컨디션을 만들고,
처분수익을 극대화 할 수 있는 전략적 실행을 진행해드립니다.

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가치개선
(설계부터~완공까지 관리감독)

건물의 가치를 극대화할수있는 리모델링, 신축 등 어렵고 할게
많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

건물의 가치를 극대화할수있는 리모델링, 신축 등 어렵고 할게 많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

최상의 임대수익 솔루션제공

인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토
컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토 컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

필요경비 자료수집

정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는
각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는 각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

도면, 건축의 품질검토

건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지
건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지 건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

건축에 대한 위험 리스크 보호

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도,
책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도, 책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

사업부지선정

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건
(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

금융자금 조달

최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게
제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게 제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

법률위험 분석

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는
법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는 법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.