임대차 계약 만기가 임박한 건물 투자 시 주의사항
신중한 검토로 안정성과 성장성을 동시에 잡는 법
배준형의 밸류업 클래스
상담문의
“안녕하세요. 저는 강서구에서 약 60억 원 규모의 꼬마빌딩 투자를 계획하고 있습니다. 현재 해당 건물은 안정적으로 임대료가 발생하고 있지만, 5곳의 임차인 중 3곳의 임대차 계약 만기가 얼마 남지 않았거나 자동 갱신된 상태라 약간의 우려가 있습니다. 부동산 중개인은 모든 임차인의 영업이 잘되고 있으니 안심하고 매수하라고 권유하지만, 제 재산에서 가장 큰 비중을 차지하는 투자이기 때문에 신중히 검토할 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 제가 주의해야 할 점은 무엇일까요?”

상황 분석 및 가이드
투자자의 입장에서 신중함은 필수입니다. 건물 매수 시 임대차 계약 만기가 가까운 상황은 건물의 미래 수익성과 안정성에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 현재 상황을 면밀히 분석하고 철저히 검토해야 합니다.
- 임대차 계약 상태 철저히 검토하기
임차인의 갱신 의향 확인
임차인의 갱신 의향을 확인하는 것은 매매 계약 체결 전 반드시 이루어져야 하는 중요한 절차입니다. 매도인을 통해 임차인들과 직접 만나거나 서면으로 갱신 의사를 명확히 확인하는 것이 필요합니다. 이는 단순히 “영업이 잘된다”는 중개인의 말에 의존하는 것보다 훨씬 객관적이고 신뢰할 수 있는 정보를 확보할 수 있는 방법입니다.
건물 투자의 핵심은 안정적인 임대 수익입니다. 만약 임차인의 갱신 의사가 없거나 불확실하다면 공실 발생으로 인한 수익 손실 위험이 커질 수 있습니다. 특히 부동산 중개인의 의견은 계약 성사를 목적으로 긍정적으로 치우칠 가능성이 있기 때문에, 임차인의 장기 계획과 영업 지속 의향에 대한 객관적 정보 확인이 필수적입니다.
- 공실 리스크에 대비한 시나리오 작성하기
공실 발생 시 재임대 가능성 검토
건물 주변 지역의 공실률과 임대료 시세를 조사하여 공실이 발생했을 때 얼마나 빨리 재임대할 수 있을지 예측해야 합니다. 건물의 입지 조건에 따라 유치 가능한 업종과 그 업종이 감당할 수 있는 임대료 수준을 분석해야 합니다.
이 과정에서는 공격적, 중립적, 보수적인 시각으로 다양한 시나리오를 검토해야 합니다. 공실 기간이 길어질수록 관리비와 세금 등 고정 비용이 지속적으로 발생하여 손실 규모가 커질 수 있기 때문에, 공실 발생 시 빠르게 재임대할 수 있는지의 예측은 투자 안정성을 판단하는 핵심 기준입니다.
- 건물의 밸류업 가능성 점검하기
건물의 밸류업 가능성을 점검하기 위해, 현재 임대료가 주변 시세와 비교해 낮거나 상가 임차인의 대항력이 없는 경우 리모델링, 신축, 공간 기획 등을 통해 부동산 가치를 개선할 수 있는지 철저히 검토해야 합니다. 이를 위해 다음을 확인하세요:
- 건물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 바닥 등) 변경 및 확장 가능성
- 주차장 공간 확장을 통한 임차인 편의성 개선 방안
- 외벽 도색, 간판 정리, 창호 교체 등 내·외관 미관 개선 가능성
이러한 개선 작업은 임대료 상승과 신규 임차인 유치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
결론적으로, 단기적인 안정성뿐 아니라 장기적인 성장 가능성까지 고려한 신중한 분석과 계획이 성공적인 건물 매수의 핵심입니다. 임차인 관리, 리스크 대처, 밸류업 전략을 종합적으로 실행할 수 있을 때, 해당 투자는 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있을 것입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)