초보 투자자도 할 수 있는 ‘꼬마빌딩 밸류업 전략’

상담 문의:

“안녕하세요. 약 50억원 전후의 투자금을 활용해 꼬마빌딩 매입을 계획하고 있습니다. 몇 년 전부터 관련 분야에 관심을 가져왔지만, 대출금리가 급격히 상승하면서 투자를 시작하기가 쉽지 않았습니다. 그러나 최근 들어 금리가 점차 하락할 것으로 예상됨에 따라 이제 본격적으로 투자를 준비하고자 합니다. 다만, 단순히 임대수익을 목적으로 하여 이미 미래가치가 반영된 꼬마빌딩은 제 투자 목적에 부합하지 않습니다. 저는 매입 후 직접 개발(디벨롭)을 통해 건물의 가치를 높이고, 이를 처분하여 수익을 극대화하는 방식의 투자를 선호합니다. 이와 같은 투자 방식이 흔히 ‘부동산 밸류업’이라고 불리는 것 같은데, 이에 대해 구체적인 방법과 전략을 알고 싶습니다. 초보 투자자인 제가 이해할 수 있도록 부동산 밸류업의 종류와 그에 따른 구체적인 실행 방안을 안내해 주시면 감사하겠습니다.”
Chat GPT로 만든 이미지입니다.

상황 분석 및 가이드

의뢰인의 문의를 바탕으로 부동산 밸류업에 대한 기초적인 안내를 드리겠습니다. 부동산 투자를 계획할 때는 자신의 투자 목적과 방향을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 이를 위해 부동산 투자 방식을 크게 네 가지로 나누고, 어떤 방식이 자신의 투자 목표에 적합한지 판단해야 합니다.

 

  1. 부동산 중개매물 투자

가장 일반적인 투자 방식으로, 부동산 중개사무소를 통해 매물을 소개받아 매입하는 형태입니다. 이 방법은 부동산 투자 경험이 적은 초보 투자자들에게 적합하며, 중개사무소의 도움을 받아 신뢰할 수 있는 매물을 쉽게 확인할 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 중개를 통해 거래되는 매물은 시장에서 이미 알려진 경우가 많아, 가격이 시세와 크게 차이나지 않으며 가치 상승의 잠재력이 제한적일 수 있습니다. 따라서 이 방식은 임대수익을 목표로 하거나 안정적인 자산 보유를 원하는 투자자에게 적합합니다.

 

  1. 신축 밸류업 투자

신축 밸류업 투자는 부지를 선정한 후 신축 과정을 통해 부동산의 가치를 극대화하는 투자 방식입니다. 이는 건축과 관련된 정보 비대칭성을 이해하고 활용할 줄 아는 투자자에게 적합합니다.

초기 자본 투입이 크고 공사 및 인허가 과정 등 시간이 오래 걸리는 것이 특징입니다. 건축법, 지역 규제, 자금 조달, 공사 관리 등 다양한 요소를 종합적으로 이해해야 하기 때문에 초보 투자자에게는 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 철저한 준비와 실행으로 프로젝트를 성공적으로 마칠 경우, 다른 방식보다 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

(자료=밸류업이노베이션)
  1. 리모델링 밸류업 투자

리모델링 밸류업은 기존 건축물의 골조를 활용하여 공사를 진행하는 방식으로, 신축 밸류업과 유사한 목적을 지니면서도 시간과 비용이 적게 듭니다. 평균적으로 약 6개월 정도의 시간이 소요되며, 초기 투자 비용 역시 신축 대비 부담이 적습니다.

리모델링 밸류업은 공사 규모가 작아 리스크가 낮고 비교적 빠른 실행이 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 기존 구조를 유지하면서 공사를 진행해야 하므로 공간 활용성과 미적 감각 연출에 한계가 있을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 낡은 건물을 현대적인 감각으로 재탄생시키거나 건물의 기능성을 개선하여 수익성을 높이는 데 효과적인 방법입니다.

 

  1. 공간기획 밸류업 투자

공간기획 밸류업은 부동산의 하드웨어적 개선보다는 소프트웨어적 접근을 통해 가치를 창출하는 방식입니다. 비용, 시간, 난이도 측면에서 신축 및 리모델링보다 효율적이고 유리하게 진행될 수 있습니다.

공간기획 밸류업의 핵심은 기존 공간의 활용도를 극대화하고, 해당 공간이 제공하는 경험과 가치를 재구성하는 데 있습니다. 예를 들어, 기존 노인정을 리뉴얼하여 지역 커뮤니티를 위한 복합 문화 공간이나 소셜 허브로 탈바꿈시키는 경우를 생각할 수 있습니다. 이를 통해 임차인 또는 사용자의 만족도를 높이고 시장 경쟁력을 강화할 수 있습니다.

결론

부동산 밸류업은 단순히 자산을 보유하거나 임대수익을 얻는 것을 넘어, 자산의 가치를 극대화하는 전략입니다. 투자 방식은 크게 ‘중개매물 투자’, ‘신축 밸류업’, ‘리모델링 밸류업’, ‘공간기획 밸류업’으로 나뉘며, 각각의 방식은 투자자의 경험, 자본력, 목표에 따라 선택될 수 있습니다.

성공적인 부동산 밸류업의 핵심은 철저한 사전 조사와 시장 분석, 명확한 투자 목표 설정, 그리고 실행 단계에서의 디테일 관리입니다. 이러한 과정을 체계적으로 진행하면 초보 투자자라도 안정적인 투자 성과와 함께 부동산 자산의 가치를 극대화할 수 있습니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)

문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

상담예약

건물의 가치극대화 후, 전략적 처분

취득단계 + 운용단계를 거쳐 건물을 최상의 컨디션을 만들고,
처분수익을 극대화 할 수 있는 전략적 실행을 진행해드립니다.

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가치개선
(설계부터~완공까지 관리감독)

건물의 가치를 극대화할수있는 리모델링, 신축 등 어렵고 할게
많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

건물의 가치를 극대화할수있는 리모델링, 신축 등 어렵고 할게 많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

최상의 임대수익 솔루션제공

인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토
컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토 컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

필요경비 자료수집

정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는
각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는 각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

도면, 건축의 품질검토

건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지
건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지 건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

건축에 대한 위험 리스크 보호

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도,
책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도, 책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

사업부지선정

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건
(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

금융자금 조달

최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게
제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게 제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

법률위험 분석

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는
법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는 법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.