건물주라면 꼭 알아야 할 ‘위험 임차인 피하는 법’

건물 가치를 높이는 임차인 선택 기준 3가지

배준형의 밸류업 클래스

상담 문의:

“안녕하세요. 저는 성남시에서 부동산 임대업을 하고 있는 김OO입니다.
약 15개월간의 신축 공사 끝에 얼마 전 제 건물이 준공되었습니다. 이제 각 층별 임차인을 유치해 본격적으로 임대 사업을 시작하려고 합니다.
솔직히, 공실 상태로 건물을 오랫동안 방치하기보다는 빠르게 임차인을 유치하고 싶습니다. 그러나 검증되지 않은 임차인을 들이는 것은 큰 리스크가 될 수 있다고 생각합니다.
제가 임차인을 유치할 때, 어떤 유형의 임차인을 조심해야 할지 조언 부탁드립니다.”

Chat GPT로 만든 이미지입니다.

상황 분석 및 가이드

부동산 임대업에서 가장 중요한 요소 중 하나는 ‘좋은 임차인’을 유치하는 것입니다.

건물의 가치를 유지하고 안정적인 수익을 창출하려면 임차인을 선정하는 과정에서 신중한 판단이 필수적입니다. 하지만 많은 임대인이 공실에 대한 부담감으로 서둘러 임차인을 결정하다가 예상치 못한 문제를 겪는 경우가 많습니다.

 

그렇다면, 어떤 유형의 임차인을 조심해야 할까요? 아래에서는 피해야 할 임차인의 유형과 그 이유를 살펴보겠습니다.

 

  1. 위락시설 또는 불법 영업을 목적으로 하는 임차인

이 유형의 임차인은 종종 높은 임대료를 제시하며 입주를 요청하는 경우가 많습니다.
단기적으로는 수익이 유리해 보일 수 있지만, 장기적으로는 건물의 이미지와 가치를 심각하게 훼손할 가능성이 큽니다.

이들은 운영 과정에서 법적 문제를 일으킬 가능성이 높고, 불법적인 활동이 적발될 경우 건물주 역시 조사 대상이 되거나 법적 책임을 질 수 있습니다.
또한, 주변 상권에 부정적인 영향을 미치며 건물을 이용하는 다른 임차인이나 고객들에게 불편을 초래할 가능성이 큽니다.

특히, 이런 시설이 입주하면 건물 전체가 부정적인 이미지로 낙인찍힐 수 있으며, 이는 새로운 임차인을 유치하는 데 큰 걸림돌이 됩니다. 기존 임차인들 역시 환경적 불편이나 평판 악화로 인해 계약 갱신을 꺼릴 가능성이 높아지고, 결과적으로 공실률이 상승하며 임대료 수준이 하락할 위험이 있습니다.

이러한 문제를 예방하기 위해서는 계약 전 철저한 준비가 필요합니다.
예를 들어, 임대차 계약서에 불법 영업과 관련된 강력한 제한 조항을 명시해 문제 발생 시 임대인이 적극적으로 대응할 수 있는 법적 근거를 확보해야 합니다. 이를 통해 건물의 가치를 유지하고 안정적인 임대 환경을 조성할 수 있습니다.

사진=게티이미지뱅크
  1. 지속 가능성이 낮은 업종의 임차인

이 유형의 임차인은 초기 계약 시에는 문제가 없어 보일 수 있지만, 장기적으로는 임대료 미납이나 잦은 공실 발생 등 다양한 문제를 초래할 가능성이 큽니다.

예를 들어, 재정적으로 안정성이 부족한 임차인은 초기 자본 부족이나 예상치 못한 운영 실패로 인해 자금 유동성이 악화되고, 임대료를 제때 납부하지 못할 위험이 있습니다.

이를 예방하기 위해서는 계약 체결 전에 임차인의 재정 상태를 철저히 검토해야 합니다.

  • 재무제표 확인: 자산, 부채, 매출 흐름 등을 분석
  • 과거 사업 이력 검토: 이전 사업의 성공 여부와 안정성 평가
  • 사업계획 점검: 예상 매출, 비용 구조, 고객 타겟층 등의 현실성 검토

필요 시 보증금을 상향 조정하거나 임대료를 매출 연동형으로 설정하는 등의 리스크 완화 방안을 마련하는 것도 중요합니다. 이를 통해 공실 문제를 줄이고 장기적인 임대 안정성을 확보할 수 있습니다.

 

  1. 공공 민원이 잦을 것으로 예상되는 업종의 임차인

이 유형의 임차인은 영업 방식이나 운영 특성으로 인해 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
주요 문제로는 소음, 악취, 주차 문제, 쓰레기 배출 증가 등이 있으며, 이는 주민 불편과 공공 민원으로 이어질 수 있습니다.

대표적으로 고객 차량이나 배달 차량의 잦은 출입은 주변 교통 혼잡과 이웃과의 마찰을 유발할 가능성이 큽니다. 또한, 소음, 냄새, 쓰레기 문제는 주변 주민들에게 불편을 초래하고, 반복되는 민원은 행정적 제재로 이어질 수 있습니다.

이로 인해 건물 내 다른 임차인들에게도 부정적인 영향을 미쳐 불만을 유발하거나 계약 갱신을 꺼리게 할 가능성이 높아집니다.

이를 예방하기 위해 계약 전 임차인의 사업 운영 방식을 철저히 검토하고 다음과 같은 대책을 마련해야 합니다.

  • 소음 방지 대책
  • 쓰레기 처리 계획
  • 주차 공간 활용 방안

이러한 내용을 계약 조건에 포함해 민원 발생을 최소화할 책임을 명확히 규정하는 것도 효과적인 방법입니다.

 

결론

“좋은 임차인”을 유치하는 것은 단기적인 수익뿐만 아니라 건물의 장기적 가치를 유지하는 데 핵심적인 요소입니다.
임차인 선정 과정에서 철저한 검토와 준비를 통해 리스크를 줄이고, 안정적인 임대 환경을 조성하시길 바랍니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)

문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지
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(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

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최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게
제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

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법률위험 분석

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는
법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.

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