매달 적자보는 꼬마빌딩···매각이냐 신축이냐, 건물주의 선택은?
배준형의 밸류업 클래스
상담 문의:
“안녕하세요. 저는 관악구 신림동에서 부동산 임대업을 하고 있는 김OO입니다. 약 1년 전, 경매를 통해 16억 원에 꼬마빌딩을 낙찰받았습니다. 이 빌딩을 선택한 이유는 지하철역과의 접근성이 뛰어나고, 향후 미래가치가 높아 보였기 때문입니다.
제가 낙찰받은 건물은 대지면적 99.76㎡(30.18평), 연면적 200.03㎡(60.51평) 규모로, 지하 1층, 지상 3층 구조의 빌딩입니다. 그러나 건물이 오래되어 초기에는 임대 수익이 거의 발생하지 않았습니다. 최근 1층에 유명 햄버거 가게가 입점하면서 매달 약 460만원의 임대료를 받고 있지만, 문제는 초기 투자금의 상당 부분을 대출로 충당했다는 점입니다.
총 16억원 중 12억원을 대출받았고, 당시 대출 금리는 약 5%였습니다. 결과적으로 현재는 건물에서 나오는 임대료보다 대출 이자가 더 큰 상황입니다.
게다가 작년 사업 실적이 부진해 현금 유동성도 부족한 상태입니다. 현재 별도로 약 2억원의 운영 자금이 필요한 상황인데, 이 건물을 담보로 추가 대출을 받을 수 있을지도 궁금합니다.
또한, 주변 부동산에서는 이 빌딩의 입지가 괜찮다며 22억원에 매각하라는 제안을 하고 있습니다. 하지만 매각이 맞는 선택일지, 아니면 직접 신축 개발을 추진하는 것이 나을지 고민입니다. 부동산 임대업을 시작한 지 얼마되지 않아 앞으로 어떻게 해야 할지 막막합니다. 다각도로 검토해야 할 부분이나 조언이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.”
상황 분석 및 투자 가이드
의뢰인께서 문의하신 내용을 바탕으로 확인해야 할 사항을 정리해드리겠습니다. 의뢰인께서 구입하신 꼬마빌딩은 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 코너에 위치해 부동산의 내재가치가 높다고 판단됩니다. 해당 지역은 강남으로 출퇴근하는 1인 가구 직장인들과 대학생들의 수요가 많은 곳이기에, 적절히 기획하면 이 빌딩을 멋진 공간으로 재탄생시킬 가능성이 충분합니다. 다만, 검토해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.
- 대지면적의 한계 – 낙찰받으신 건물은 대지면적 99.76㎡(30.18평), 연면적 200.03㎡(60.51평) 규모로 지하 1층, 지상 3층 구조입니다. – 그러나 대지 면적이 작아 신축이나 대수선을 통한 밸류업에는 제약이 큽니다. 일반적으로 효과적인 개발을 위해서는 최소 50~60평 이상의 대지면적이 필요합니다. – 현재 대지면적이 약 30평에 불과하기 때문에, 단독 개발보다는 인접한 약 27평의 토지를 추가로 매입하여 합필 후 개발을 진행하는 방안을 권장드립니다. 이를 통해 대지면적을 약 57평으로 확대하면 매력적인 공간 기획이 가능합니다.
- 임차인과의 관계 – 최근 1층에 유명 햄버거 매장이 입점했는데, 이는 신축이나 대수선을 통한 밸류업 전략과 충돌할 가능성이 있습니다. – 해당 임차인이 최초 입주 시점부터 10년간 영업권을 주장할 수 있기 때문에, 임차인의 과실(예: 불법 전대, 3기 이상 차임 연체 등)이 없는 한 밸류업 추진이 어려울 수 있습니다. – 다만, 임대차 계약 체결 당시 임차인과 제소전화해조서를 작성했다면, 권리와 의무를 명확히 하여 유리한 조건으로 밸류업을 진행할 가능성이 있습니다.
- 추가 대출 가능성 – 의뢰인께서는 최초 낙찰가 16억원 중 12억원을 대출받으셨습니다. 이는 약 75%의 담보대출 한도를 최대한 활용한 것입니다. – 일반적으로 기존 대출 은행 외에 다른 은행은 후순위 담보대출에 소극적일 가능성이 높습니다. – 따라서 기존 대출 은행과 우선 협의하시기를 권장드리며, 만약 어렵다면 사업자 대출을 통해 2억원을 융통하는 방안을 검토해보세요. 연초에는 대출 프로모션을 통해 유리한 조건으로 자금 조달이 가능할 수 있습니다.
- 매각 제안 검토 – 주변 부동산에서 22억원에 매각을 제안받으셨다고 하셨는데, 이는 중개인의 진정성을 확인하는 것이 중요합니다. – 매수자가 실제로 존재하는지 확인하려면 매수의향서, 사업자등록증, 잔고증명서를 요청하여 신뢰도를 검토해야 합니다.
종합 판단 및 제안
- 신축이나 대수선을 통한 부동산 밸류업을 계획하신다면, 우선 임차인과의 법적 관계 정리 및 인접 필지 매입을 검토해야 합니다.
- 단기적으로 현금 유동성 문제 해결이 필요하다면, 매각을 통해 자금을 확보하는 방안도 고려할 수 있습니다. 다만 매수자의 진정성을 철저히 검증한 후 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.
이러한 방안을 토대로 신중히 검토하시길 바랍니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
