안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

2026년 병오년(丙午年) 새해와 함께, 가족 간 자산 이전 전략의 판이 근본적으로 바뀌었습니다.

올해 1월 1일부터 시행된 지방세법 개정안은 그동안 절세의 ‘황금 열쇠’로 활용되던 가족 간 저가 양도를 정조준하고 있습니다. 과거에는 합법적 절세 수단이었던 방식이, 이제는 자칫하면 최대 12%에 달하는 취득세 폭탄으로 돌아올 수 있는 구조로 변했습니다.

이번 시간에는 2026년 개정 세법의 핵심 내용과 함께, 반드시 점검해야 할 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.

1. 2026년 전격 시행, ‘증여 간주’ 제도의 위력

그동안 부모가 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 주택을 매도하는 ‘저가 양도’는 매우 효과적인 절세 전략이었습니다. 양도소득세와 증여세 부담을 줄이면서도, 취득세는 실거래가 기준 1~3%의 유상취득세율만 적용 받을 수 있었기 때문입니다. 그러나 2026년부터 이 공식은 더 이상 통하지 않습니다.

개정 지방세법의 핵심은 ‘특수관계인 간 거래의 실질’을 기준으로 과세하겠다는 점입니다.

이제 가족 간 거래에서 매매가격이 시가보다 현저히 낮을 경우(시가 대비 30% 이상 차이 또는 차액이 3억원 이상인 경우), 형식이 매매라 하더라도 세법상 ‘증여’로 간주됩니다.

이 경우 취득세는 신고한 실거래가가 아닌, 정부가 인정하는 시가인정액을 과세표준으로 삼습니다. 특히 서울 및 수도권 조정대상지역 주택이라면, 최대 12%의 증여 취득세율이 적용돼 세 부담이 급격히 증가합니다.

사례로 살펴보는 세금 변화

서울 주요 지역에 시가 20억 원 상당의 아파트를 보유한 A씨가 이를 자녀에게 14억 원에 매도하는 경우를 가정해 보겠습니다.

• 2025년까지:
  자녀는 실제 거래가 14억원 기준으로 약 3%(약 4,200만원)의 취득세만 부담했습니다. 부모 역시 양도차익이 줄어들어 양도세 절감 효과를 누릴 수 있었습니다.
• 2026년 이후:
  시가와 거래가의 차액이 6억원으로 ‘현저히 낮은 가액’에 해당합니다. 취득세는 시가 20억원을 기준으로 계산되며, 조정대상지역 다주택 요건에 해당할 경우 취득세만 2억4,000만원에 달합니다.
  불과 1년 사이 취득세 부담이 약 2억원 이상 증가하는 구조입니다.

2. 왜 하필 ‘12%’라는 강수를 뒀을까

정부가 저가 양도를 강하게 규제하는 이유는 명확합니다. 매매 형식을 빌린 변칙 증여를 원천 차단하겠다는 의지입니다. 다주택자에 대한 증여 취득세 중과가 강화되자, 이를 피하기 위해 가족 간 저가 매매가 급증했기 때문입니다.

과거 10억원짜리 주택을 6억원에 매매할 경우 취득세가 약 600만원 수준이었다면, 2026년 이후에는 증여로 간주돼 1억2,000만 원의 취득세가 부과될 수 있습니다. 여기에 양도소득세상 부당행위계산부인 규정까지 적용되면, 매도자인 부모 역시 시가 기준으로 양도세를 다시 계산해야 합니다. 결과적으로 거래 당사자 모두가 중과세의 위험에 노출되는 구조입니다.

3. 2026년 세법 하에서 반드시 점검해야 할 3가지

강화된 제도 환경 속에서 안전한 자산 이전을 위해서는 다음 세 가지를 반드시 점검해야 합니다.

첫째, 시가인정액의 정확한 산정
이제 주관적인 가격 설정은 사실상 불가능합니다. 유사 거래 사례가 부족한 경우 감정가액이 기준이 되므로, 거래 전 전문 감정평가를 통해 과세 당국이 인정할 수 있는 객관적 시가를 먼저 확정해야 합니다.

둘째, 자금 출처 입증의 투명성
자녀의 자금 출처가 명확히 입증되지 않으면, 정상 거래라 하더라도 허위 매매로 의심받을 수 있습니다. 실제 대금 지급 내역, 소득 증빙, 금융 거래 기록까지 빈틈없이 준비해야 취득세 중과와 추가 증여세 리스크를 피할 수 있습니다.

셋째, 지역별 규제 여부의 지속적 점검
취득세 중과 여부는 지역에 따라 달라집니다. 조정대상지역 지정 여부를 수시로 확인하고, 매매와 증여 중 어느 방식이 언제 유리한지 시뮬레이션하는 전략적 접근이 필요합니다.

부동산 절세는 더 이상 단순한 세법 지식의 문제가 아닙니다.

2026년 이후의 세제 환경에서는 사전 설계와 전략의 정교함이 자산의 성패를 가릅니다. 단 한 번의 판단 착오가 수억 원의 세금 부담으로 이어질 수 있는 만큼, 가족 간 자산 이전을 계획하고 있다면 실행 전에 반드시 전문가와 충분한 검토를 거치시길 권합니다. ‘절세를 위한 선택’이 ‘세금 폭탄’으로 돌아오지 않도록 말입니다.