완성된 빌딩 VS 밸류업 빌딩, 무엇을 선택할까?
재정 상태와 목표에 적합한 꼬마빌딩 투자 전략
배준형의 밸류업 클래스
상담 문의:
“안녕하세요, 저는 용산구 한남동에서 사업체를 운영 중인 한OO입니다. 현재 저는 신축 건물에 사무실을 임차하여 매월 약 2700만원의 임대료를 지불하고 있습니다. 접근성이 좋고, 사무실 환경도 만족스러워 직원들의 만족도 역시 높은 편입니다. 하지만 최근 주변에서 이런 조언을 자주 듣곤 합니다.
비싼 임대료를 매월 납부하느니, 차라리 직접 건물을 구입해서 임대료 대신 대출 이자를 내는 것이 장기적으로 더 유리하지 않을까?
이 조언을 들을 때마다 건물 매입에 대한 고민이 깊어지는데요. 결국 이번 기회에 ‘꼬마빌딩’을 구입하기로 결심했지만, 여전히 고민은 남아 있습니다. ‘다 만들어져 있는 꼬마빌딩’을 사는 것이 나을까요? 아니면 ‘부동산 밸류업’을 통해 가치를 높일 수 있는 꼬마빌딩을 선택해야 할까요?”
밸류업 솔루션:
‘완벽히 준비된 꼬마빌딩’ VS ‘밸류업이 필요한 꼬마빌딩’
이 질문에 대한 답은 투자자의 현재 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 한 가지 분명한 사실은, 현실적인 재정 상태 분석이 선택의 출발점이라는 것입니다.
이상적으로는 수익이 높고, 위치도 좋으며, 가격도 합리적인 매물이 가장 좋겠지만, 현실에서는 그런 매물을 찾기가 쉽지 않습니다. 따라서 자신의 재정 상태와 목표를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
- 내가 투자할 수 있는 현금 자본(Equity)은 얼마나 되는가? 투자 가능한 현금 자본은 초기 투자금뿐만 아니라 운영비와 예비비 등 모든 의사결정을 좌우합니다. 충분한 자본이 없다면, 투자 진행 도중 자금 부족으로 유동성 위기에 빠질 위험이 큽니다. 특히 밸류업을 목표로 할 경우, 예상치 못한 추가 비용(리모델링, 공실 기간, 세금 등)이 발생할 가능성이 크기 때문에 여유 자금은 필수입니다.
- 대출 활용: 적정 레버리지 비율은 어느 정도인가? 레버리지(대출 활용)는 투자 수익을 극대화할 수 있는 강력한 도구지만, 동시에 부채 리스크를 키우는 양면성을 가집니다. 지나치게 높은 레버리지는 금리 인상, 공실 발생, 운영비 상승 등의 상황에서 파산 위험을 초래할 수 있습니다. 반면, 레버리지를 너무 낮게 설정하면 투자 효율이 떨어지고 초기 투자비용 대비 수익률이 낮아질 수 있습니다. 보통 월 임대 수익으로 대출 이자를 충분히 감당할 수 있는 수준(DSCR)을 목표로 설정해야 합니다.
- 대출 이자와 원금을 감당할 수 있는 안정적인 수입원이 있는가? 대출금 상환은 장기적인 투자에서 핵심적인 요소입니다. 대출 이자와 원금을 갚을 수 있는 안정적인 수입이 없다면, 공실 발생 등 예상치 못한 변수에 취약해질 수밖에 없습니다. 따라서 매월 임대료 수입이 대출 이자와 운영비를 초과하는지, 즉 수익이 플러스인지 마이너스인지를 철저히 계산해야 합니다.
완성된 꼬마빌딩 VS 밸류업 꼬마빌딩: 선택의 결론
투자 방향은 투자자의 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.
만약 안정성과 관리의 용이성을 우선으로 고려한다면, 완성된 꼬마빌딩이 적합합니다. 이 선택은 매입 후 즉시 임대 수익을 창출할 수 있으며, 관리 부담이 적어 리스크를 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 초기 매입 비용이 높아 상대적으로 수익률이 낮아질 가능성은 감안해야 합니다.
반면, 높은 수익률과 자산 가치 상승을 목표로 한다면, 밸류업 꼬마빌딩이 적합합니다. 리모델링, 용도 변경 등을 통해 가치를 높이는 작업이 가능하며, 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 이 경우 예상치 못한 비용 발생과 공실 위험 등 리스크를 감수해야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.
결국, 자신의 재정 상태와 리스크 수용 능력을 기반으로 선택하는 것이 성공적인 투자로 이어지는 핵심입니다. 충분한 현금 자본과 안정적인 수입원, 그리고 적절한 레버리지를 바탕으로 현실적인 분석과 철저한 계획을 세우는 것이 중요합니다. 이러한 준비가 뒷받침될 때, 꼬마빌딩 투자는 성공적인 결과를 만들어낼 것입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
