위반건축물로 분류된 상가건물,
안전하게 매입하는 법
위반건축물 매입 전 필수 체크리스트: 대출 가능 여부와 위반 사유 확인
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“안녕하세요. 저는 서울 용산구 한남동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다. 최근 부동산 중개인을 통해 상가 건물을 소개받았는데, 해당 건물이 ‘위반건축물’로 등재되어 있다는 말을 들었습니다. 중개인은 큰 문제가 없다고 말하지만, 적지 않은 금액을 투자하는 만큼 걱정이 됩니다. 과연 위반건축물로 등록된 건물을 매입해도 괜찮을까요?”
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상황 분석과 가이드
위반건축물을 매입하는 것은 여러 가지 리스크를 수반합니다. 따라서 철저한 확인과 준비가 필요하며, 아래 내용을 꼼꼼히 검토하시길 권장드립니다.
- 대출 가능 여부 확인
위반건축물을 매입할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 금융권에서 대출이 가능한지 여부입니다. 위반건축물은 ‘위험성 자산’으로 분류되기 때문에 대부분의 은행에서는 대출을 거절하거나, 조건이 매우 까다로운 경우가 많습니다. 특히 상가 건물은 매입 금액이 크기 때문에 자기 자본 외에도 대출이 중요한 비중을 차지합니다.
위반건축물의 경우 대출이 거절되거나, ‘위반 사항 원상복구’를 조건으로 대출이 이루어질 가능성이 있습니다.
따라서 매입을 계획 중이라면, 다음 단계를 따르시길 권장합니다.
- 필요 대출 금액을 산정합니다.
- 주거래 은행을 포함해 최소 세 곳 이상의 1금융권 은행에서 대출 가능 여부와 조건을 확인합니다.
- 대출 조건을 비교해 투자의 안정성을 확보합니다.
이는 매입 후 자금 운용 계획에 차질이 없도록 하기 위한 필수 과정입니다.
- 위반건축물 등재 사유 확인
위반건축물로 등재된 이유를 파악하는 것도 매우 중요합니다.
건축물대장을 열람하여 위반건축물 여부와 위반 사유를 확인하세요.
건축물대장의 우측 상단에 노란색 라벨로 위반건축물 여부가 명시되어 있으며, 여기에는 위반 사유와 위반 등재 시점이 기재되어 있습니다.
다음 단계도 꼭 진행하시기 바랍니다.
- 매도인에게 확인: 위반 사유와 이행강제금(과태료) 부과 내역을 요청합니다.
- 비용 부담 확인: 이행강제금이 얼마나 부과되었는지, 누가 부담할 것인지 명확히 하세요.
- 관할 구청 문의: 해당 건물이 위치한 관할 구청의 건축과에 직접 문의하거나 담당 주무관과 대면 상담을 진행해 최종 확인합니다.
위반 사유가 간단히 해결 가능한지, 아니면 구조적 리스크가 있는지 판단하는 것이 중요합니다.
- 매매계약서 및 중개대상물 확인설명서 검토
위반건축물을 매입할 때 부동산 중개인은 매수인에게 위반 사실을 고지할 의무가 있으며, 이 내용이 매매계약서에 명확히 기재되어야 합니다.
특히 매매계약서 특약사항을 주의 깊게 확인하세요.
예를 들어, 아래와 같은 문구가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
“본 상가 건물은 위반건축물임을 매수인이 인지하고 구입하며, 이에 대해 민형사상 어떠한 이의를 제기하지 않는다.”
이 특약 조항은 매수인의 권리와 책임을 명확히 하는 핵심 요소로, 조항의 유무에 따라 매수인이 취해야 할 대응 방안이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 중개대상물 확인설명서에도 위반건축물 여부가 명확히 기재되어 있어야 합니다. 이를 꼼꼼히 검토해 법적 안정성을 확보하고, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다.
철저한 준비와 확인이 안정적 투자의 열쇠
위반건축물 매입은 여러 리스크가 수반되기 때문에, 사전에 충분한 검토와 확인이 필요합니다.
- 대출 가능 여부
- 위반 사유 및 이행강제금 내역
- 매매계약서 및 중개대상물 확인설명서
이 모든 과정을 꼼꼼히 확인하고, 본인의 투자 계획과 위험 감수 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다. 이를 통해 불필요한 리스크를 최소화하고 안정적인 투자를 실현하시길 바랍니다.
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
