꼬마빌딩 신축, 위험은 줄이고 수익은 높이는 방법
초보 건축주를 위한 시공 리스크 관리 가이드
최근 상업용 부동산 시장의 공실률 증가와 맞물려, 꼬마빌딩 신축을 통해 밸류업(Value-Up)을 노리는 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 건축 과정은 단순한 아이디어로 시작하는 것이 아니라 철저한 계획과 전문성이 요구되는 복잡한 프로젝트입니다. 특히, 건축주와 시공사 간 정보 비대칭은 자칫 치명적인 손실로 이어질 수 있는 주요 리스크로 작용합니다. 이번 칼럼에서는 꼬마빌딩 신축 시 반드시 고려해야 할 요소와 이를 해결하기 위한 방안을 구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 건축주와 시공사의 관점 차이: 정보 비대칭의 위험
건축주는 최소 비용으로 높은 품질과 아름다운 디자인을 추구합니다. 반면, 시공사는 제한된 예산 안에서 이익을 극대화하려는 경향이 있습니다. 이러한 관점 차이는 의사소통의 오해를 불러일으키며, 협상 과정에서 건축주가 불리한 위치에 놓이게 만들 수 있습니다.
이러한 위험을 최소화하기 위해서는, 건축 초보자인 건축주를 대신하여 전체 업무를 총괄하는 전문 건축 PM(Project Manager)이나 건축사를 투입하는 것이 중요합니다. 이들은 시공사를 견제하며, 건축주가 원하는 품질과 예산을 명확히 관리해 프로젝트가 순조롭게 진행되도록 돕습니다.
2. 견적 차이의 원인: 공사비가 천차만별인 이유는?
건축주가 시공사로부터 받는 견적서가 천차만별인 이유는 다음과 같은 요인에서 비롯됩니다.
-시공사의 경험과 전문성
경험이 풍부한 업체는 더 정확한 견적과 함께 예상치 못한 리스크까지 사전에 반영합니다.
-자재비 변동
자재 구매 시점과 방식에 따라 비용이 크게 달라집니다. 대형업체는 대량 구매로 단가를 낮출 수 있지만, 소규모 업체는 상대적으로 불리한 조건에 놓이는 경우가 많습니다.
-공사 기간과 기술력
빠른 시공이 가능하면 관리비를 절감할 수 있으나, 이는 기술력과 경험에 따라 달라질 수 있습니다.
-운영 방식의 차이
대형업체는 체계적인 운영으로 낮은 비용을 제시할 수 있는 반면, 소규모 업체는 유연성을 무기로 경쟁력을 확보합니다.
이를 해결하기 위해 최소 3개 이상의 시공사로부터 견적을 받아 비교해야 합니다. 단순히 금액만 보는 것이 아니라, 포함된 서비스와 품질을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.
3. 성공적인 시공을 위한 필수 체크리스트
1. 계약서 작성의 중요성
설계, 시공, 하자보수 등 모든 세부 사항을 명확히 기재하고, 예상치 못한 변경 사항에 대한 처리 방안을 계약서에 포함해야 합니다.
2. 공사비 내역서의 투명성
공종별로 자재와 인력 배분이 명확히 기록된 내역서를 통해 불필요한 비용이 포함되지 않았는지 점검해야 합니다.
3. 시공 과정 모니터링
기초공사, 안전성 검사, 내·외장재 품질 확인 등 각 단계의 주요 사항을 지속적으로 점검해야 합니다.
4. 하자보수 보증기간 확인
하자 발생 시 보수가 가능한 보증기간과 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
5. 추가 비용 관리
공사 중 추가 비용이 발생할 경우, 이를 명확히 기록하고 양측의 합의 하에 진행해야 합니다.
꼬마빌딩 신축을 통한 밸류업은 높은 수익률을 기대할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 철저한 계획과 관리가 뒷받침되지 않으면 실패로 이어질 수 있습니다. 시공사와의 협력과 견제를 통해 건축의 모든 과정을 전략적으로 관리함으로써 성공적인 프로젝트를 완성하시길 바랍니다.
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
김성환 밸류업이노베이션 자문 건축사
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
