꿈꾸던 건물주 됐는데, 왜 이렇게 힘든 걸까요?
임대료 미납, 건물 하자, 불법 전대 등 문제 발생 시 대처법
상담 문의
“안녕하세요, 저는 마포구에 거주하고 있는 김OO입니다. 작년에 유명 중개법인을 통해 건물을 매입했는데, 잔금을 치르자마자 골치 아픈 문제들이 연달아 터지고 있습니다. 제가 매입한 건물은 지하 1층~지상 4층인데요, 제가 인수한 이후 2개 층의 임차인들이 단 한 번도 임대료를 납부하지 않아 벌써 6개월 이상 연체가 됐습니다. 나머지 층들 역시 보증금을 방패 삼아 “뭘 그렇게 야단법석이냐”는 태도를 보이고 있어 무척 난감합니다. 게다가 건물에서는 누수가 발생하고, 1개 층은 사설 대부업체가 제 동의도 없이 사용하고 있어 스트레스가 이만저만이 아닙니다. 현재 상황에서 제가 취할 수 있는 최선의 해결 방안을 제시해 주시면 정말 감사하겠습니다.”
상황 분석 및 가이드
우선, 건물 투자 과정에서 겪고 계신 어려움에 깊이 공감하며, 스트레스를 받고 계실 상황이 충분히 이해됩니다. 특히, 임차인 문제, 건물 하자, 불법 사용 등은 건물주에게 큰 골칫거리입니다. 현재 상황을 정리하고, 해결책을 제안드리겠습니다.
- 임차인과의 소통 관리
대부분의 건물주들은 임차인과 직접 분쟁을 벌이는 것을 부담스러워하는 경우가 많습니다. 그러나 이런 태도는 임차인들에게 안일한 태도를 조장할 수 있어 더 큰 문제를 초래할 가능성이 있습니다.
임차인들과의 관계를 관리하기 어려운 상황이라면, 전문 대리인을 선임해 소통을 맡기는 것이 효과적입니다. 대리인은 법적으로 명확하고 단호한 입장을 전달할 수 있으며, 모든 소통 과정을 체계적으로 기록하고 문서화해 향후 분쟁에 대비할 수 있습니다. 이를 통해 의뢰인의 부담을 줄이고 문제 해결의 효율성을 높일 수 있습니다.
- 건물 하자와 매도인의 책임
건물에서 발생한 누수와 같은 하자는 민법 제580조(하자담보책임)에 따라 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 이를 통보하고, 수리 비용 청구를 진행할 수 있는 권리가 있습니다.
이를 위해 다음을 준비해야 합니다.
- 하자 상태를 증명할 사진, 영상, 감정서를 체계적으로 수집
- 매매계약서 내 하자와 관련된 특약사항 및 매도인의 책임 명시 여부 확인
만약 특약사항이 존재한다면, 이를 근거로 매도인의 책임을 명확히 주장할 수 있습니다. 필요한 경우 변호사와 상담해 대응 방안을 구체화하는 것도 추천드립니다.
- 불법 전대 및 임대료 미납 문제
현재 상황에서 일부 임차인이 임대료를 6개월 이상 연체하거나, 건물을 임대인의 동의 없이 불법 전대한 것은 명백한 계약 위반입니다.
이를 해결하기 위해 다음과 같은 조치를 취하실 것을 권장드립니다.
1) 공식 통지
- 임차인에게 내용증명 또는 문자, 녹음 등으로 계약 위반 사실과 함께 퇴거 요청 및 임대료 전액 지급을 요구하는 공문을 발송합니다.
- 통지 과정에서 모든 자료를 문서화하고 보관해 향후 법적 분쟁에서 증거로 활용할 수 있도록 합니다.
2) 계약 해지
- 계약 위반이 명백할 경우, 적법한 절차를 거쳐 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
- 법적 절차가 필요한 경우 전문 변호사의 조언을 받아 진행하시길 권장합니다.
김OO님께서 직면한 문제는 복합적이지만, 체계적으로 대응하면 충분히 해결할 수 있는 사안입니다. 하나씩 문제를 정리하고 전문가의 도움을 받는다면 보다 효과적으로 상황을 개선할 수 있을 것입니다.
위 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별적인 상황에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
