1. 대출 이자에 대한 고정 지출을 고려하셨나요?
대부분의 투자자들이 부동산 매입 시 은행 대출을 이용하는데, 이때 매월 지출되는 이자 비용은 수익률 계산에서 매우 중요합니다. 대출 원리금을 상환할 경우 실제 남는 수익은 줄어들 수 있으므로, 대출을 통해 매입할 때는 월 수익에서 대출 원리금 상환액을 차감하여 순수익을 계산하는 것이 필요합니다.

2. 건물 관리에 소요되는 비용을 점검하셨나요?
청소비, 승강기 점검비, 소방 안전 관리비 등 다양한 고정 관리비용이 매월 발생합니다. 예를 들어, 청소비와 승강기 점검비가 각각 20만 원과 10만 원이라고 가정하면 연간 360만 원의 관리비용이 소요됩니다. 이러한 지출을 반영하지 않으면 실질적인 수익률은 더욱 낮아질 수 있습니다.

3. 취득, 운용, 처분에 따른 세금이 반영되었나요?
부동산 투자 시 취득세, 재산세, 양도소득세 등 다양한 세금이 발생합니다. 취득 시에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 채권 매입 비용 등이 있으며, 보유 시에는 화재보험료도 고려해야 합니다.

4. 실질 투자수익률 계산 방법
부동산은 개별성이 강하므로 각 물건마다 심도 있는 분석이 필요합니다. 위에서 언급한 요소들을 반영한 실질 투자수익률 계산식은 다음과 같습니다.

실질 투자수익률 = [(연간 임대수익 – 연간 관리비 – 대출이자 – 세금 및 보험료) ÷ (매매금액 – 보증금)] × 100

위와 같이 구체적인 지출 항목을 반영한 순수익을 기준으로 투자수익률을 계산하는 것이 바람직합니다. 특히, 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산의 경우 초기 수익률보다는 중·장기적인 운용 수익이 중요하므로 세부 내역을 꼼꼼히 점검해보시길 바랍니다.