최근 많은 임대인들이 임차인의 불법 영업이나 계약 위반으로 인한 문제를 경험하고 있습니다. 특히, 임차인이 계약 당시 명시된 업종과 다른 방식으로 영업하거나 불법적인 행위를 할 경우, 임대인은 법적 대응과 건물 관리 측면에서 여러 위험에 직면할 수 있습니다. 이러한 상황을 사전에 인지하고 적절히 대응하는 것이 중요합니다.

의뢰인께서 문의하신 사항을 바탕으로, 임차인의 계약 위반 사례와 이에 따른 임대인의 권리, 그리고 효율적인 대응 방안을 설명하겠습니다.

1. 임차인의 실질적인 귀책 사유는 무엇일까?
최초 임대차 계약 체결 당시, 계약서 상의 업종과 실제 운영 방식은 어떻게 다른가?

임대차 계약 체결 시, 임차인은 해당 공간을 노래방 용도로만 사용하기로 약정하고, 이를 계약서에 명확히 기재했는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 단순 노래방으로 계약한 임차인이 실제로 노래방 도우미를 고용해 영업하는 경우, 이는 명백한 계약상 업종 위반입니다. 이러한 경우, 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 계약서에 명시된 업종과 다르게 운영될 경우, 임대인은 이를 계약 위반으로 간주해 시정 요구 또는 계약 해지를 통보할 수 있으며, 이를 위한 법적 절차를 진행할 권리가 있습니다.

2. 관할 구청의 불법 영업 단속 및 이행강제금이 부과되었는가?

임차인이 불법 업종을 운영하거나 관할 행정기관에서 불법 영업 행위에 대한 단속이 이루어질 경우, 임대인에게도 불이익이 발생할 수 있습니다. 관할 구청에서 임차인이 건축물대장에 기재된 용도와 다르게 사용한 부분에 대해 이행강제금을 부과하거나, 건물 전체가 불법 영업 시설로 분류되어 영업정지 명령이 내려질 수 있습니다.

이 경우, 임대인은 임차인의 불법 행위로 인해 발생한 손해를 이유로 계약을 해지하거나, 이행강제금 및 관련 비용을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

3. 임차인의 불법 개조 및 건물 파손 여부를 확인했는가?

임대차 계약서에는 일반적으로 임차인이 임대인의 동의 없이 임차 공간을 임의로 개조하거나 구조를 변경할 수 없다는 조항이 포함되어 있습니다. 만약 임차인이 임대인의 허락 없이 불법적으로 개조하고 그로 인해 건물이 파손되었다면, 임대인은 이를 근거로 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 이는 건물의 안전과 유지 관리에 심각한 영향을 미칠 수 있기 때문에, 임대인은 법적 조치를 통해 이를 해결할 권리가 있습니다.