상가 임대차계약 시 ‘권리금 포기’ 특약, 유효할까?
상가건물임대차보호법에 따른 임차인의 권리금과 영업권 보호
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“안녕하세요. 저는 성동구 옥수동에서 부동산 임대업을 하는 조OO입니다.
최근 제 건물을 대대적으로 리모델링했고, 곧 임차인을 유치할 계획입니다.
처음 입주하는 임차인은 권리금을 지불하지 않고 입주하는 대신 5년간 임차권을 보장받는 조건으로 임대차계약을 체결하려 합니다. 이때 “임차인이 퇴거 시 권리금을 포기한다”는 특약을 넣어서 계약서를 작성한다면 유효할까요?”
상황 분석 및 가이드
의뢰인께서 문의하신 상가 권리금은 크게 바닥권리, 영업권리, 시설권리로 나눌 수 있습니다.
바닥권리(자리권리)는 상가 점포의 위치에 내재된 가치를 의미합니다.
유동 인구가 많거나 상업적으로 이점이 있는 위치일수록 바닥 권리의 가치가 높습니다.
영업권리는 해당 상가 점포에서 사업을 운영하며 쌓은 노하우, 브랜드 인지도, 고객 기반 등을 포함합니다. 이는 임차인이 오랜 기간 사업을 운영하며 쌓아 올린 실질적인 비즈니스 가치로, 후임 임차인이 이를 이어받아 더 빠르게 사업을 시작하는 기반이 됩니다.
시설권리는 임차인이 상가에 투자한 시설이나 인테리어 개선 비용을 의미합니다.
새로운 임차인은 추가 비용 없이 이러한 시설을 이용할 수 있어, 이전 임차인은 이에 상응하는 금액을 권리금으로 요구할 수 있습니다.
의뢰인께서 상가 임차인과 임대차계약을 체결할 때, “임차인이 권리금을 포기한다”는 특약사항이 포함되어 있지만, 이는 임차인에게 불리하며 생존권을 침해하는 조항입니다.
상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인은 정당한 사유 없이 임대인에 의해 권리금을 포기하도록 강요받을 수 없습니다. 임차인의 영업권 및 권리금은 그들이 상가에 투자하고 노력한 결과물로, 법적으로 보호받아야 할 자산입니다.
다만, 임차인은 임차권을 양도할 의사를 임대인에게 통지해야 하며, 임대인은 통지받은 날로부터 7일 이내에 동의 여부를 전달해야 합니다. 이때 임대인은 정당한 사유가 없는 한 동의를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란, 예를 들어 신규 임차인이 임대료를 지불하지 못할 가능성이 있거나, 신규 임차인이 운영하려는 업종이 건물 사용 목적이나 다른 층 임차인의 영업에 부정적인 영향을 줄 수 있는 경우를 말합니다. 예를 들어, 조용한 사무실 건물에 소음을 많이 발생시키는 업종이 들어오는 경우가 이에 해당합니다.
따라서, 의뢰인께서는 임차인과 임대차계약을 체결할 때 “임차인이 권리금을 포기한다”는 특약을 포함하지 않고, 상가건물임대차보호법에 따라 임차인의 권리금과 영업권을 보호하는 방향으로 계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 이를 통해 임차인에게 합당한 권리와 보상을 제공하고, 임차인과 원만한 임대차 관계를 유지할 수 있을 것입니다.
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원/ 밸류업이노베이션 대표
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사
