부동산 매매 시 부가가치세 처리 방법과 기한
건물분 부가가치세의 신고 및 납부, 그리고 조기환급
상담 문의
“안녕하세요. 저는 서초동에서 부동산 임대업을 하는 민OO라고 합니다.
최근 저는 소유하고 있던 건물을 매각하기로 하고 이에 대한 매매계약을 체결했습니다.
해당 건물은 제가 신축할지 리모델링할지 고민하다 결국 매각하기로 결정한 것이어서 현재 건물 전체가 비어 있는 공실 상태입니다. 임차인이 없기 때문에 당연히 사업체 포괄 양도양수계약은 성립되지 않았습니다.
그래서 토지와 건물 가격을 구분하여 매매계약서를 작성했고, 올해 4월 잔금도 치렀습니다. 참고로 매수인은 매입 후 리모델링을 하겠다고 했습니다.
그런데, 매수인이 건물분 부가가치세를 지급하지 않고 계속 시간만 미루고 있습니다.
매수인 주장에 따르면, 건물분 부가가치세는 분기별로 계산되므로 해당 분기가 끝난 후 다음 달 25일까지 신고와 납부를 하면 된다고 합니다. 따라서 매수인은 올해 2분기가 끝나는 7월 말까지 건물 가격에 대한 부가가치세를 낼 테니 그때 가서 제가 신고 및 납부를 하면 된다고 합니다.
이런 매수인의 주장이 맞는 건가요? 혹시 제가 피해를 볼 여지는 없을까요?”
상황 분석 및 가이드
최근 의뢰인께서 체결하신 건물 매매계약과 관련한 부가가치세 처리 부분에 대해 답변 드리겠습니다.
매수인은 부가가치세가 분기별로 계산되어 해당 분기가 끝난 후 다음 달 25일까지 신고 및 납부되어야 한다고 주장하고 있는데, 이는 일반적인 사업 거래에서의 부가세 처리 방식으로, 상품 판매나 서비스 제공 시 적용되는 규정입니다.
즉, 분기별 매출에 대한 부가가치세를 계산하여 해당 분기가 끝난 후 다음 달 25일까지 신고 및 납부하는 것입니다. 예를 들어, 1분기(1월~3월)의 부가세는 4월 25일까지 신고 및 납부하면 됩니다.
그러나 부동산 거래에서의 부가세 처리는 이와 다릅니다.
부동산 거래에서는 거래 완료 시점을 과세 시점으로 간주하며, 거래가 완료된 달의 말일로부터 다음 달 25일까지 부가가치세를 신고하고 납부해야 합니다. 예를 들어, 거래가 2024년 4월에 완료된 경우, 해당 부가가치세는 5월 25일까지 신고 및 납부되어야 합니다.
따라서 매수인의 주장은 부동산 거래의 부가세 처리에 적합하지 않습니다.
부동산 거래에서 매수인은 잔금 지급과 동시에 매도인(의뢰인)에게 부가가치세를 포함한 거래 금액을 지급합니다. 그 후, 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행해야 합니다.
세금계산서는 매도인이 받은 부가가치세 금액을 명시하며, 이는 매수인이 부가가치세를 지불했음을 증명합니다. 이어서, 매도인은 받은 부가가치세를 관할 세무서에 신고하고 납부합니다.
매수인은 매도인에게 전달받은 세금계산서를 바탕으로 조기 환급신청을 통해 지급한 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다. 이 절차는 부가가치세를 상당량 선납한 경우에 특히 유용하며, 매수인의 현금 흐름관리에 도움을 줍니다.
조기환급은 관할 세무서에 필요한 서류(ex. 매매계약서, 입출금 명세 등)와 세금계산서를 제출함으로써 이루어집니다.
만일 의뢰인이 부가가치세를 납부하지 않을 경우, 부과되는 무신고 가산세는 미납부 세액의 20%입니다. 예를 들어, 건물분의 부가가치세가 7,000만원인 경우, 무신고 가산세는 1,400만원이 됩니다.
추가로 부가가치세 지연 이자율은 연 3%이며, 이자는 납부 기한이 지난날부터 실제 납부일까지 일별로 계산돼 적용됩니다. 30일 지연 시 약 175,000원의 이자가 발생합니다. 이러한 가산세와 이자는 미납부된 세금에 대한 금융 비용을 반영하고, 법적 의무를 강조하기 위한 조치입니다.
따라서 의뢰인은 매수인과의 원활한 소통을 통해 부가가치세를 신고 및 납부 마감 기한 전에 조속히 납부할 것을 권유합니다. 이는 불필요한 <금융비용>을 방지하고 <법적 리스크>를 최소화하는 데 도움이 될 것입니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사
