의뢰인께서 관심 있게 보시는 종로구에 위치한 꼬마빌딩에 대해 상세한 분석과 기초 가이드를 제공해 드리겠습니다.

해당 빌딩은 입지 조건, 수익률, 임차업종, 그리고 투자 총액 등 여러 면에서 매우 좋은 조건의 투자처로 보입니다. 하지만, 이러한 유리한 조건에도 불구하고 몇 가지 중요한 위험 요소가 있으니, 이를 정확히 파악하시기 바랍니다.

첫째, 이 빌딩의 일부 대지가 국가 소유의 도로를 침범하고 있는데 이는 불법 점유에 해당될 수 있습니다.

부동산 중개인과 매도인은 30년 이상 이 땅을 보유하면서 아무런 문제가 없었다고 주장하지만, 일반적으로 장기간 땅을 사용할 경우 소유권을 주장할 수 있는 ‘시효 취득’ 법적 규정이 적용되나, 국가 소유의 행정재산(예: 도로)에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

만약 의뢰인께서 구매하려는 빌딩이 도로를 약 5평 정도 침범하고 있다는 사실이 지방자치단체에 발견되면, 불법 점유한 건물의 철거 명령이 내려질 수 있으며, 그동안 사용했던 토지에 대한 변상금(사용료)을 납부해야 할 가능성도 있습니다. 변상금은 침범한 면적과 사용 기간에 따라 결정되므로, 상당히 높은 금액이 될 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안하더라도 구입을 원하신다면, 매매 계약 체결 후 잔금 지급일 전에 반드시 토지 경계 측량을 실시하여 어느 정도 침범했는지 확인하고, 발생할 수 있는 피해에 대한 구체적인 조항을 매매 계약서의 특약사항으로 포함시켜야 합니다.

둘째, 침범한 국가 소유 토지를 제외한 나머지 대지의 감정평가에 문제가 있습니다.

예를 들어, 의뢰인이 빌딩 구입 전 은행 대출을 위해 감정평가를 요청할 경우, 은행에서 배정한 감정평가사는 국가 소유 도로를 침범한 5평 부분을 제외하고 빌딩의 가치를 평가합니다. 이는 침범된 부분이 법적으로 불안정하기 때문에 그 가치를 감정평가에 포함시키지 않기 때문입니다.

결과적으로, 침범되지 않은 부분만을 기준으로 한 감정평가 금액이 산출되며, 이 금액은 의뢰인이 예상했던 금액보다 낮을 수 있습니다.

은행은 일반적으로 부동산 가치의 최대 80%까지 대출을 제공하지만, 감정평가 금액이 낮을 경우 의뢰인이 요청한 전체 대출 금액을 받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 은행은 침범된 부분의 리스크를 고려하여 추가적인 담보 조건을 요구하거나 대출을 거절할 수도 있습니다.