매매 계약 후
매수인의 계약 해지 요구,
어떻게 대처해야 할까?
계약금 포기 vs. 법적 절차 : 어떻게 선택할 것인가?
상담 문의
“안녕하세요. 서초동에 거주하는 민OO라고 합니다.
최근 부동산 중개인을 통해 매매 계약을 체결했습니다만 잔금일을 앞둔 시점에 매수인이 개인적인 사정을 이유로 계약 해지를 요구하는 상황에 처했습니다. 매수인으로부터 받은 계약금은 이미 대출금 상환에 사용되었기 때문에 이 상황을 어떻게 해결할지 고심 중입니다.
이런 상황에서 제가 취할 수 있는 가장 좋은 조치는 무엇일까요?”
상황분석 및 대처방안
대한민국 민법 제565조에 따르면, 계약금은 일종의 보증금 역할을 하며, 계약이 성립되면 그 기능을 발휘합니다. 특별한 약정이 없는 경우, 계약금을 지급한 매수인이 계약을 파기하려 할 때, 일반적으로 계약금을 포기하는 것으로 간주되며, 이는 계약 해지의 의사표시로 해석됩니다.
예를 들어 매매대금이 100억원인 계약에서 매수인이 계약금 10억원을 매도인에게 지급한 후 잔금 지급일 전에 매수인이 매매계약을 철회하겠다는 의사를 표명한 상황을 가정해 보겠습니다.
이 경우 특별한 약정이 없는 한 매수인이 계약금을 포기함으로써 계약 해지 의사를 표시한 것으로 간주됩니다. 즉, 매수인은 계약금 10억원을 포기하고, 계약에서 물러나기로 결정한 것입니다. 이는 계약금이 ‘신의 성실’ 보증금 역할을 하며 계약금을 지급함으로써 매수인이 계약 이행 의지를 보여준 것으로 해석됩니다.
의뢰인께서 지급받은 계약금을 이미 대출금 상환에 사용한 가운데 매수인이 계약 해지를 원한다면 매도인이 취할 수 있는 가장 좋은 조치는 다음과 같습니다.
1.매수인과 협의를 통해 합의점을 찾을 것인지?
2.민법에서 규정한 대로 지급받은 계약금을 해약금으로 간주하고 매매계약을 해제할 것인지?
우선 매수인과의 원활한 대화와 협의는 이런 상황에서 해결책을 모색하는데 있어 가장 바람직한 첫 걸음입니다. 양측이 함께 자리에 앉아 각자의 입장과 우려를 솔직하게 공유함으로써 상호 이해와 신뢰를 바탕으로 공감대를 형성할 수 있습니다.
이 과정에서는 매수인의 사정을 고려한 조정안을 제안하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 잔금 지급일의 연장이나 분할 지급 방식 등이 그것입니다. 이러한 제안을 통해 양측 모두가 수용할 수 있는 합의에 도달할 수 있는 기회를 만들어내는 것이 핵심입니다.
이 과정에서 합의에 이르지 못하거나 법률적인 문제에 대한 더 견고한 대비가 필요하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
협의가 어려운 경우, 민법에서 규정한 내용대로 계약금을 해약금으로 간주하고 매매 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 매수인이 계약금을 포기함으로써 계약 해지 의사를 표시한 것으로 간주하고, 이미 받은 계약금을 해약금으로 확정하며, 다른 매수인을 찾는 등의 다음 조치를 취할 수 있습니다.
그러나 이러한 접근은 상호 우호적인 관계 유지와 감정적인 부분에 이르기까지 부정적인 결과를 초래할 수 있습니다. 법적 절차는 종종 강제적이고 대립적인 성격을 띠기 때문에, 당사자들 사이에 긴장감과 불신을 조성할 수 있습니다.
계약 해지와 관련된 법적 조치를 취했을 때, 매수인은 자신의 의사가 충분히 고려되지 않았다고 느낄 수 있으며, 이는 두 당사자 사이의 오해와 갈등을 증가시킬 수 있습니다.
따라서 법적 절차를 고려하기 전에 상황을 해결하기 위한 대화와 협상의 기회를 모색하는 것이 중요합니다. 이는 잠재적인 오해를 해소하고, 양측이 상호 만족할 수 있는 해결책을 찾는 데 도움이 될 수 있습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
