건물주가 궁금해하는 상가 임대료 인상 관련 몇 가지 이슈
고객문의
저는 한평생 열심히 일해 모은 돈으로 약 5년 전 건물을 구입했습니다. 그동안 내수 경기침체와 임차인들의 개인적 사정 등을 고려해 단 한 번도 임대료를 인상하지 않았습니다. 이후, ‘재계약 또는 자동 갱신’으로 진행해 왔는데요. 몇 가지 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.
1.임대차계약 기간 도중에 월세(차임) 인상이 가능할까요?
2. 상가건물 임대료 인상 범위에 적용되는 임차인의 기준은 무엇인가요?
환산보증금 = (월세X100) + 임차보증금
3. 상가건물 임대료 인상은 어떻게 계산 하나요?
실무적으로 계산하는 임대료 인상 방식은 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있습니다.
임대인/임차인 각 입장에 따라서 유리한 부분으로 해석해 협의하면 좋을 것 같습니다.
예시: 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 납부하고 있는 임차인의 임대료 인상
<환산보증금 적용 임대료 인상 방식>
계산 공식: (월세X100) + 보증금 = 환산보증금
계산 풀이: (월세 100만 원 X 100) + 2,000만 원 = 1억 2,000만원 (환산보증금액)
1억 2,000만 원 X 5% = 600만 원 (계산한 환산보증금액애 임대료 상한선 5%를 적용합니다.)
따라서, 인상률을 적용한 환산 보증 금액은 1억 2,600만 원입니다.
보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상해야 하니 기존 보증금은 차감합니다.
12,600만원 – 2,000만 원(보증금) = 1억 600만 원
월세로 전환할 경우에는, 1억 600만 원을 / 100으로 나누어 주면 됩니다.
1억 600만 원 / 100 = 106만 원
따라서, 기존 100만 원을 납부하던 임차인에게 6만 원의 한도 내에서 인상한 금액으로 차임증액 청구를 할 수 있습니다.
<기준금리 적용 임대료인상 방식>
계산공식
(1) 보증금 및 월세를 모두 인상할 경우
보증금 2,000만 원 X 5% = 100만 원 [인상된 보증금 2,100만 원]
임대료 100만 원 X 5% = 5만 원 [인상된 임대료 105만 원]
(2) 보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상할 경우
먼저, 보증금 증액분 100만 원을 월세로 전환을 해줘야 합니다. 단, 월세로 전환할 경우 산정률의 제한이 있습니다.
1. 12%
2. 기준금리 X 4.5
월세 전환 산정률 적용 시, A와 B 2가지 사항 中 더 낮은 금액으로 임대료 산정을 합니다. 참고로, 2022년도 2/4분기 기준금리는 1.25%입니다. 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 기준으로 한다면, A와 B 중 B에 해당하는 비율이 낮기 때문에 해당 부분을 적용하도록 합니다.
기준금리 1.25% X 4.5 = 5.62% 100만 원 X 5.62% / 12 = 4,683원
해당 부분의 의미는 보증금 증액분 100만 원을 월세로 환산하였을 때, 4,683원을 인상할 수 있다고 보면 됩니다.
따라서, 기존 임대료 5% 인상분과 보증금을 월세로 전환했을 때의 임대료를 적용해 보면, 105만 원 + 4,683원 = 1,054,683원 한도 내에서 증액이 가능하다는 것입니다. 실무에서는, 이처럼 임대료를 인상할 경우 기준점을 정확히 인지하고 임대인/임차인과 협의하게 되면 좀 더 객관적인 진행을 할 수 있습니다.
한경부동산밸류업센터 배준형 수석전문위원
