건물주가 궁금해하는 상가 임대료 인상 관련 몇 가지 이슈

고객문의

저는 한평생 열심히 일해 모은 돈으로 약 5년 전 건물을 구입했습니다. 그동안 내수 경기침체와 임차인들의 개인적 사정 등을 고려해 단 한 번도 임대료를 인상하지 않았습니다. 이후, ‘재계약 또는 자동 갱신’으로 진행해 왔는데요. 몇 가지 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.

상황분석

1.임대차계약 기간 도중에 월세(차임) 인상이 가능할까요?

계약 기간에, 일방적으로 임대인이 임차인에게 월세(차임) 인상을 청구하는 것은 불가합니다. 원칙적으로 계약이란 임대인과 임차인이 서로 계약의 전체적인 내용에 대해 합의해 체결한 것이고, 이는 곧 계약의 구속력을 갖추고 있기 때문에 법적으로 계약기간 중도 인상은 어렵습니다. 다만, 계약자유의 원칙상 임대차계약 기간 도중이라도, 임대인과 임차인의 의사 합치에 의한 합의사항이 있다면 월세(차임) 인상을 할 수도 있습니다.

2. 상가건물 임대료 인상 범위에 적용되는 임차인의 기준은 무엇인가요?

2018년 1월 26일 상가건물임대차보호법이 개정되면서, 종전 年 9%까지 인상할 수 있었던 임대료 인상률이 5%로 하향 조정됐습니다. 단, 해당 임대료 상한선은 ‘환산보증금’이 지역별 기준안에 드는 임차인에게만 적용되는 조항입니다. 먼저, 환산보증금이 지역별 기준안에 있는지 아니면 이를 초과하는지를 확인하는 절차가 필요합니다.

환산보증금 = (월세X100) + 임차보증금

3. 상가건물 임대료 인상은 어떻게 계산 하나요?

실무적으로 계산하는 임대료 인상 방식은 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있습니다.
임대인/임차인 각 입장에 따라서 유리한 부분으로 해석해 협의하면 좋을 것 같습니다.

예시: 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 납부하고 있는 임차인의 임대료 인상

<환산보증금 적용 임대료 인상 방식>
계산 공식: (월세X100) + 보증금 = 환산보증금
계산 풀이: (월세 100만 원 X 100) + 2,000만 원 = 1억 2,000만원 (환산보증금액)
1억 2,000만 원 X 5% = 600만 원 (계산한 환산보증금액애 임대료 상한선 5%를 적용합니다.)

따라서, 인상률을 적용한 환산 보증 금액은 1억 2,600만 원입니다.
보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상해야 하니 기존 보증금은 차감합니다.
12,600만원 – 2,000만 원(보증금) = 1억 600만 원
월세로 전환할 경우에는, 1억 600만 원을 / 100으로 나누어 주면 됩니다.
1억 600만 원 / 100 = 106만 원

따라서, 기존 100만 원을 납부하던 임차인에게 6만 원의 한도 내에서 인상한 금액으로 차임증액 청구를 할 수 있습니다.

<기준금리 적용 임대료인상 방식>
계산공식
(1) 보증금 및 월세를 모두 인상할 경우
보증금 2,000만 원 X 5% = 100만 원 [인상된 보증금 2,100만 원]
임대료 100만 원 X 5% = 5만 원 [인상된 임대료 105만 원]
(2) 보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상할 경우
먼저, 보증금 증액분 100만 원을 월세로 전환을 해줘야 합니다. 단, 월세로 전환할 경우 산정률의 제한이 있습니다.

1. 12%
2. 기준금리 X 4.5

월세 전환 산정률 적용 시, A와 B 2가지 사항 中 더 낮은 금액으로 임대료 산정을 합니다. 참고로, 2022년도 2/4분기 기준금리는 1.25%입니다. 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 기준으로 한다면, A와 B 중 B에 해당하는 비율이 낮기 때문에 해당 부분을 적용하도록 합니다.

기준금리 1.25% X 4.5 = 5.62% 100만 원 X 5.62% / 12 = 4,683원

해당 부분의 의미는 보증금 증액분 100만 원을 월세로 환산하였을 때, 4,683원을 인상할 수 있다고 보면 됩니다.

따라서, 기존 임대료 5% 인상분과 보증금을 월세로 전환했을 때의 임대료를 적용해 보면, 105만 원 + 4,683원 = 1,054,683원 한도 내에서 증액이 가능하다는 것입니다. 실무에서는, 이처럼 임대료를 인상할 경우 기준점을 정확히 인지하고 임대인/임차인과 협의하게 되면 좀 더 객관적인 진행을 할 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터 배준형 수석전문위원

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취득단계 + 운용단계를 거쳐 건물을 최상의 컨디션을 만들고,
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많은 것들을 매니저가 직접 현장방문을 하며 관리/감독합니다.

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인근지역, 유사지역 등의 현장 조사를 통해, 수익률 분석, 규모검토
컨설팅을 거쳐, 우량 임차인 유치 및 최상의 임대 수익 셋팅을 도와드립니다.

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정보의 비대칭이 큰 부동산시장에서, 세금을 절세 할 수 있는
각종 자료들을 수집하여 처분단계에서 활용할수있게 도와드립니다.

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건축도면에 이상은 없는지, 시공에 대한 물리적 하자는 없는지
건축의 모든 공정 단계에서 전문가가 결과물의 품질을 검토합니다.

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건축에 대한 위험 리스크 보호

어렵고 위험한 건축에 대한 비용 증감, 공사 기간 연기, 시공사의 부도,
책임회피 등 발생할 수 있는 모든 리스크로부터 책임지고 보호해드립니다.

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사업부지선정

손품/발품을 많이팔아가며 해야할, 사업부지 선정물건
(물건발굴)을 매니저가 대신해서 최적화된 물건발굴을 합니다.

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최소한의 자기자본 투입으로 최대의 금융권자금조달(대출)을 할 수 있게
제1금융권 심사역들과 지속적인 협상 및 직접적 조율을 진행합니다.

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법률위험 분석

재산중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산투자에서 발생할수있는
법률 리스크등을 직접 확인하고, Risk Solution을 제공합니다.

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