2등도 낙찰받을 수 있다…경매 ‘차순위매수신고’의 기회와 위험

보증금이 묶이는 대신 얻는 기회, 언제 신고하고 언제 포기해야 할까

배준형의 밸류업 경매

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 경매 법정에서 대부분의 입찰자가 그냥 지나치는 짧은 순간, 차순위매수신고에 대해 말씀드리겠습니다.

개찰이 끝나고 최고가매수신고인의 이름과 금액이 불리면, 집행관은 법정을 향해 한 번 더 묻습니다. 차순위매수신고를 하실 분이 있느냐는 질문입니다. 이때 손을 드는 사람은 많지 않습니다. 떨어진 입찰자 대부분은 보증금을 돌려받고 서둘러 법정을 나섭니다.

그런데 이 짧은 질문에는 생각보다 큰 기회가 숨어 있습니다.

1등이 잔금을 내지 못하면 다시 경매를 열지 않고 2등에게 그 물건이 돌아갈 수 있기 때문입니다. 반대로 무심코 손을 들었다가 몇 달 동안 보증금이 묶이는 경우도 있습니다.

이번 시간에는 그 손익을 가르는 기준을 짚어 보겠습니다.

누가, 어떤 조건으로 신고할 수 있는가?

차순위매수신고는 최고가매수신고인이 정해진 기한까지 대금을 내지 않으면 자신의 입찰가로 매각을 허가해 달라고 미리 신청해 두는 제도입니다(민사집행법 제114조 제1항). 매각기일이 끝나기 전에 집행관에게 신고해야 합니다.

금액에도 조건이 있습니다.

내가 써낸 금액이 1등의 입찰가에서 그 사람의 매수신청보증액을 뺀 금액보다 많아야 합니다(같은 조 제2항).

예를 들어 최저매각가격이 2억원이고 보증액이 2,000만원인 물건에 1등이 3억원을 썼다면, 2억8,000만원을 넘게 쓴 사람만 차순위매수신고를 할 수 있습니다.

꼭 두 번째로 높은 금액을 쓴 사람만 가능한 것은 아닙니다. 이 조건을 넘는 입찰자라면 누구나 신고할 수 있고, 여러 명이 신고하면 금액이 높은 사람이 차순위가 됩니다. 같은 금액이라면 추첨으로 정합니다.

이 조건에는 이유가 있습니다.

1등이 대금을 내지 않아 차순위에게 매각이 허가되면, 종전 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다. 이 보증금이 매각대금에 충당되는 구조이므로 차순위의 입찰가가 1등보다 낮더라도 경매절차를 이어갈 수 있는 것입니다.

첫 번째 대가, 보증금이 묶입니다.

차순위로 신고하는 순간 내 보증금은 바로 돌려받을 수 없습니다.

다른 입찰자들은 매각기일이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 차순위매수신고인의 보증금은 최고가매수인이 대금을 완납하거나 차순위의 매수 책임이 끝나는 등 반환 요건이 갖춰질 때까지 법원에 묶일 수 있습니다.

매각허가결정과 확정, 대금지급기한까지 감안하면 한 달 이상 걸릴 수 있고, 절차가 지연되면 그보다 훨씬 길어질 수도 있습니다.

그 사이 다른 좋은 물건이 나와도 그 돈으로는 입찰할 수 없습니다. 자금 여유가 크지 않은 투자자라면 이 기회비용이 차순위로 얻을 수 있는 이익보다 클 수 있습니다.

두 번째 대가, 차순위도 잔금을 내지 못하면 보증금을 잃습니다.

1등이 대금을 내지 않으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정합니다(민사집행법 제137조).

차순위에 대한 매각허가결정이 확정되면 이번에는 내가 정해진 기한 안에 대금을 마련해야 합니다. 대출이 나오지 않거나 자금 계획이 틀어져 잔금을 내지 못하면 차순위의 보증금 역시 돌려받지 못할 수 있습니다.

1등이 잔금을 포기한 데에는 이유가 있을 수 있습니다. 예상보다 대출이 나오지 않는 물건이었을 수도 있고, 낙찰 후에야 드러난 하자가 있었을 수도 있습니다.

그 이유가 나에게도 똑같이 적용된다면 차순위로 받은 기회는 오히려 위험이 됩니다.

세 번째로 알아둘 것, 모든 경우에 차순위에게 돌아가지는 않습니다.

차순위에게 기회가 돌아가는 대표적인 경우는 1등이 매각허가를 받고도 대금을 내지 않은 때입니다.

1등에 대한 매각 자체가 불허가된 경우는 다릅니다.

대법원은 2011년 2월 15일 결정(2010마1793)에서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허가된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 그에게 곧바로 매각을 허가할 수 없다고 판단했습니다.

최고가매수신고인에 대한 매각불허가와 매각허가를 받은 매수인의 대금 미납은 법률상 다른 상황이기 때문입니다.

또 하나 알아둘 것이 있습니다.

지분경매에서 다른 공유자가 우선매수를 신고하면 원래 최고가매수신고인이었던 입찰자가 차순위매수신고인으로 간주됩니다(민사집행법 제140조 제4항).

다만 이 경우에는 매각기일이 끝나기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다. 보증금을 묶어 두고 싶지 않다면 이 시점을 놓치지 않아야 합니다.

“그렇다면 차순위신고는 언제 하는 것이 맞습니까?”

현장에서 이 질문을 받으면 필자는 세 가지를 함께 보라고 말씀드립니다.

첫째, 내 입찰가격이 적정한지입니다.

1등과의 금액 차이도 참고할 수 있지만, 더 중요한 것은 내가 써낸 금액으로 매입했을 때 수익이 나는지입니다. 취득세와 명도비용, 수리비, 금융비용까지 감안해야 합니다. 1등보다 싸게 산다는 사실만으로 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다.

둘째, 1등이 잔금을 내지 못할 신호입니다.

1등의 입찰가가 시세에 비해 지나치게 높거나, 대출 한도가 제한되는 물건이거나, 명도나 권리관계에서 낙찰 후 부담이 드러날 가능성이 있다면 잔금 미납 위험을 의심해 볼 수 있습니다.

다만 그 신호가 나에게도 같은 부담이 되는지는 별도로 따져야 합니다.

셋째, 나의 자금 계획입니다.

보증금이 몇 달 묶여도 다른 투자에 지장이 없는지, 차순위로 매각허가를 받았을 때 잔금을 확실히 마련할 수 있는지를 확인해야 합니다.

차순위매수신고는 기다릴 여유가 있고, 자신의 입찰가격에 확신이 있으며, 잔금 마련까지 준비된 투자자에게 의미가 있습니다.

반대로 이 가운데 하나라도 불안하다면 보증금을 돌려받고 다음 물건을 준비하는 편이 나을 수 있습니다.

배준형의 밸류업 처방전

경매는 개찰이 끝났다고 끝나는 게임이 아닙니다. 1등의 이름이 불린 뒤에도 대금 납부 여부에 따라 매각 결과가 달라질 수 있습니다.

하지만 1등이 잔금을 내지 못할 가능성만 보고 차순위매수신고를 해서는 안 됩니다. 기다리는 동안 묶이는 돈과 실제 매입했을 때의 수익을 함께 계산해야 합니다.

경매 법정에서 집행관이 차순위매수신고를 묻는다면, 손을 들기 전에 한 번 더 생각해 보시기 바랍니다. 그 가격으로 정말 사고 싶은 물건인지, 그리고 끝까지 대금을 낼 준비가 돼 있는지 말입니다.

※ 본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 위한 글이며, 개별 사안은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.