종로구 한복판 꼬마빌딩, 시세보다 30억원 저렴한 기회
법원 경매에서만 볼 수 있는 틈새 물건과 공간기획 전략
배준형의 밸류업 경매
안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
오늘 소개할 물건은 지하철 1호선 종로5가역 도보 3분 거리에 위치한 종로 핵심 상권의 꼬마빌딩입니다.
현재 시장 호가는 약 75억원(평당 1억2,000만원). 그러나 이번 경매 물건은 감정가 51억원(평당 8,000만원), 그리고 법원 최저가 41억원(평당 6,400만원)에서 시작됩니다.
즉, 시세보다 30억원 이상 저렴한 매물, 말 그대로 ‘틈새 물건’입니다. 이번 기회가 왜 투자자에게 중요한지, 심층 분석해 드리겠습니다.
물건 개요
- 매각기일: 2025년 10월 01일 (수)
- 사건번호: 서울중앙지방법원 경매12계 2024타경 6046 (근린시설)
- 소재지: 서울특별시 종로구 인의동 28-6번지
- 토지면적: 212.60㎡ (64.31평)
- 연면적: 579.27㎡ (175.22평)
- 감정가액: 5,151,327,720원
- 최저입찰가액: 4,121,062,000원 (감정가의 80%)
- 입찰보증금: 412,106,200원 (최저가의 10%)
입지 분석
본 건물은 종로5가역에서 도보 5분 거리, 코너 입지에 위치해 있습니다.
이 지역은 종로–을지로–청계천을 연결하는 핵심 축선에 자리하며, 지하철·버스 등 대중교통 접근성이 뛰어납니다.
또한 광장시장, 동대문 상권, 의료·안경 상권과 맞닿아 있어 전통시장 고객, 관광객, 직장인 등 다양한 유동인구가 꾸준히 유입됩니다. 특히 서울대병원과 대학병원 클러스터, 동대문 의류 도매 상권과 인접해 있어 안정적인 소비 기반을 확보할 수 있는 입지입니다.
따라서 본 물건은 전통시장 + 의료 수요 + 직장인·관광객 + MZ세대가 교차하는 복합 상권으로, 안정성과 성장성을 동시에 기대할 수 있습니다.
토지 현황
- 용도지역: 도시지역 내 일반상업지역
- 지구단위계획구역(2018-12-20) 포함
일반상업지역은 용도 제약이 적고 용적률이 높아 사업성이 우수합니다. 다만 지구단위계획구역에 속하므로, 신축·리모델링 시 건축물 용도와 형태에 대해 사전 협의 및 인허가 절차가 필요합니다.
건축물 현황
본 건축물은 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 구조로 설계된 지상 3층 규모의 건물로, 전체 연면적은 약 579.27㎡(175.22평)입니다.
「건축법」상 주용도는 근린생활시설로 분류되며, 세부적으로는 대중음식점, 일반 근린생활시설 등이 포함됩니다. 본 건물은 1965년 11월 11일 인허가를 받아 사용 승인을 받은 이후 현재까지 활용되고 있으며, 각 층별 용도는 다음과 같이 구성되어 있습니다.
- 1층: 근린생활시설(대중음식점, 178.51㎡) 및 창고(14.58㎡)
- 2층: 근린생활시설(193.09㎡)
- 3층: 근린생활시설(193.09㎡)
이를 통해 본 건축물은 음식업 및 서비스업 중심의 상업용 건물로서 활용도가 높으며, 종로5가 상권의 특성에 따라 공간 기획을 통해 앞으로도 안정적인 임대 수요가 지속적으로 창출될 것으로 예상됩니다.
임차인 현황
법원 집행관이 2회(2024.12.09, 2024.12.16) 조사한 결과, 총 2명의 임차인이 확인되었습니다.
- 1층 임차인(한보O): 전입일자·확정일자 2023.11.17, 점유 사실 확인됨.
- 2~3층 임차인(서진O): 전입세대 열람에 등재, 다만 현장 확인 불가. 장기간 점유 중이나 확정일자는 확인되지 않음.
임대차 관계는 일부 불확실성이 존재해 원본 계약서 확인이 필요합니다. 또한 일부 호실은 점유 여부가 불분명해, 향후 유치권 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.
권리 분석
- 소유권 변동: 2017년 상속을 원인으로 이전 등기
- 말소기준권리: 2014년 (주)신한은행 근저당(9억6천만 원) → 경매 개시 시 소멸 예정
- 기타 권리: 말소기준권리 이후 권리(추가 근저당·압류 등) 모두 소멸 예정
다만, 임차인의 우선변제권 여부는 반드시 확인해야 합니다.
공간 기획 전략
본 건물은 입지적으로 이미 안정성이 확보되어 있으므로, 전면 신축보다는 공간기획 중심의 리모델링이 합리적입니다.
- 기존 구조를 최대한 활용
- 톤앤매너 통일, 건물 전체 브랜드화
- 도시재생 콘셉트 반영
이를 통해 불필요한 비용 소모를 줄이고, 상권과 조화를 이루는 지속 가능한 수익 모델을 구축할 수 있습니다.
투자금액 분석
부동산의 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 자금 조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.
- 감정평가 기준 가치
감정평가금액은 5,151,327,720원으로, 2024년 12월 18일 데이타운감정평가 사무소에서 산정한 공식 가치입니다. 이 금액은 시장 가치 및 담보 가치의 기준점이며, 향후 입찰 전략 및 대출 심사에서도 핵심 자료로 활용됩니다.
- 입찰 예정가 및 실투입 구조
입찰 예상 금액은 4,500,000,000원으로, 감정가 대비 약 87.35% 수준의 낙찰을 전제로 자금 계획이 수립되었습니다. 이는 경매 시장에서 보수적인 가정이며, 적정 마진 확보를 고려한 전략입니다.
- 자금 조달 계획
대출 활용 금액은 2,250,000,000원으로, 낙찰가 대비 약 50% 수준의 중립적 레버리지 운용으로 구성되었습니다. 입찰 보증금은 412,106,200원으로, 최저가 대비 10% 수준의 필수 예치금입니다.
- 잔금 필요금액 (자기자본 투입분)
잔금 시 필요금액은 1,837,893,800원으로 산출되며, 이는 낙찰가에서 대출금과 보증금을 제외한 실질적인 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가)의 약 40.84% 수준으로, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
*참고: 본 분석에는 취득세, 컨설팅비용, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.
이번 경매 물건은 시세보다 30억 원 이상 저렴하며, 종로 핵심 상권에서 안정성과 성장성을 동시에 갖춘 매력적인 투자처입니다.
특히 신축이 아닌 공간기획 밸류업 전략을 적용하면, 최소 비용으로 건물 전체를 브랜드화하고 장기적으로 안정적인 수익 구조를 확보할 수 있습니다.
투자자는 이번 기회를 통해 단순한 임대수익을 넘어, 도심 상권 속 랜드마크 자산으로 성장시킬 수 있을 것입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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