안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

부동산 경매나 투자 상담에서 가장 빈번하게 받는 질문 중 하나는 바로
“말소기준권리가 무엇인가요?”라는 물음입니다.

경매 물건에는 근저당권, 가압류, 임차권, 전세권 등 다양한 권리가 얽혀 있습니다. 이때 투자자가 반드시 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 말소기준권리입니다. 이를 정확히 이해하지 못하면 권리분석 과정에서 치명적인 실수를 저지를 수 있으며, 그 결과 낙찰 이후 예상치 못한 법적 분쟁이나 재산상 손실로 이어질 수 있습니다.

말소기준권리란 무엇인가?

말소기준권리란 부동산 경매에서 어떤 권리를 기준으로 소멸 여부를 판단하는 핵심 기준점을 말합니다.

경매가 개시되면 법원은 “이 권리를 기준으로 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸한다”고 정리합니다. 반대로 그 이전에 이미 존재하던 권리는 경매 후에도 존속하게 됩니다.

즉,

• 기준보다 늦게 성립한 권리 → 소멸
• 기준보다 먼저 성립한 권리 → 존속

이라는 명확하고 단순한 원리가 적용됩니다.

예시로 살펴보는 말소기준권리

• 2018년: ○○은행, 건물에 근저당권 설정
• 2019년: 채권자 배준형, 가압류 설정
• 2020년: ○○저축은행, 추가 근저당권 설정

만약 2018년 근저당권자인 ○○은행이 경매를 신청했다면, 법원은 이 권리를 말소기준권리로 삼습니다. 따라서 이후에 설정된 2019년 가압류와 2020년 근저당권은 모두 소멸합니다. 하지만 2018년 이전에 이미 성립한 권리나 임차인이 있다면, 해당 권리는 여전히 존속하며 낙찰자가 이를 승계해야 합니다.

왜 중요한가?

부동산 경매에서 말소기준권리를 잘못 이해하면 치명적인 손실을 초래할 수 있습니다. 대표적인 사례가 임차인의 대항력입니다.

말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 존재한다면, 낙찰자는 새로운 소유자가 된 이후에도 임대차 관계를 그대로 승계해야 하고, 보증금 반환 의무까지 떠안게 됩니다. 특히 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 그 효력은 더욱 강력합니다.

즉, 기준권리를 오판하면 ‘싸게 낙찰받은 건물’이 오히려 큰 손실의 시작점이 될 수 있습니다. 반대로, 말소기준권리를 정확히 파악한다면 불필요한 위험을 피하고 안정적이면서도 수익성 있는 투자를 실현할 수 있습니다.

말소기준권리에 해당하는 권리들

부동산 경매에서 말소기준권리가 될 수 있는 대표적 권리는 다음과 같습니다.

1. 저당권·근저당권

• 금융기관이 담보로 설정하는 대표 권리
• 저당권은 특정 채권을, 근저당권은 현재 및 장래 채권까지 포괄 담보
• 실제 경매 사건의 대부분은 근저당권 실행에서 시작

2. 경매개시결정 기입등기

• 법원이 경매 개시를 결정하고 등기부에 기록
• 경매의 출발점으로, 이후 권리는 모두 소멸

3. 가압류, 압류

• 단순 가압류는 기준권리가 아님
• 확정판결 후 강제경매로 전환 시 말소기준권리 성립
• 세금 체납으로 인한 압류는 조세채권이 우선하므로 각별한 주의 필요

4. 전세권 설정등기

• 전세권자가 경매를 신청하면 전세권 설정등기가 말소기준권리로 작용

5. 담보가등기(본등기 전환 시)

• 본등기로 전환된 경우 말소기준권리가 됨
• 단순 가등기 상태에서는 기준권리로 보기 어려움

부동산 권리분석의 출발점은 바로 말소기준권리의 정확한 파악입니다.

어떤 권리가 소멸되고, 어떤 권리가 끝까지 남아 낙찰자가 부담해야 하는지를 명확히 구분해야 안전한 투자가 가능합니다.

따라서 투자자는 등기부등본과 현황조사서를 반드시 꼼꼼히 확인하여 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리의 존속 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 이것이야말로 권리분석의 핵심이자 성공적인 경매 투자의 첫걸음입니다.