5. 임차인 현황 및 투자자 유의사항

법원 집행관의 현장 조사 결과, 도로명 주소 기준으로 총 8명의 임차인이 등재되어 있었고, 일부는 직접 점유를 확인했습니다. 그러나 모든 임차인의 계약 조건과 실질 점유 여부는 추가적인 현장 검증이 필요합니다.

임대차 관계 명세서에 따르면, 일부 임차인의 보증금 및 차임 내역 등은 확인되었으나, 다수는 확정일자 미부여 상태여서 법적 우선순위 판단에 불확실성이 존재합니다. 또한, 외국인 임차인(LEE EDWARD)이 포함되어 있어 상가건물임대차보호법 적용 여부에 대한 판단이 필요합니다.

더불어, 건물 외벽에는 유치권 행사 현수막이 부착되어 있어, 공사비 미지급 관련 권리 주장이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 이러한 요소들은 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 

현재까지의 현장 및 행정기록 기반으로 파악된 바에 따르면, 해당 부동산은 다수 임차인이 점유 중이나 계약서 원본, 보증금 반환 책임, 확정일자 여부 등 핵심 권리관계가 불분명하거나 일부 미확인 상태입니다. 이에 따라 다음과 같은 사항을 낙찰 전 반드시 점검할 필요가 있습니다.

1. 각 임차인의 임대차계약서 실존 여부 및 보증금 액수 확인
2. 확정일자 부여 유무 및 대항력 발생 요건 충족 여부 점검
3. 임차인이 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지 여부 판단
4. 자진 퇴거 가능성 및 명도 소송 소요 시간·비용 예상치 확보
5. 현수막 유치권자의 권리 주장 실체 확인 (공사대금 지급 여부 등)

결론적으로, 다수의 임차인이 점유 중이고 일부는 확정일자까지 부여된 상태이나, 권리 우선순위와 명도 가능성에 불확실성이 공존합니다. 특히 유치권 주장이 병행되는 만큼, 낙찰 이후 법적 분쟁의 가능성을 고려하여 전문가의 법률 검토와 현장 재확인이 필요합니다. 명도 비용과 시간을 감안한 보수적 접근이 요구되는 물건입니다.

6. 권리 분석

본건 부동산의 현재 등기부상 소유자는 이혜O 외 2인으로, 2021년 7월 1일 자 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 한 소유권 이전등기가 완료되어 있습니다. 이는 법률상 실질적인 소유권 변동 시점으로 간주되며, 이후에 등기된 모든 권리 관계는 해당 일자를 기준으로 분석됩니다.

해당 부동산의 말소기준권리(소멸기준권리)는 2023년 7월 14일, 에이클래스대부(주)가 설정한 채권최고액 14억4000만원 규모의 근저당권으로 확인됩니다. 이 권리는 경매개시결정일(2024년 6월 21일) 이전에 설정된 선순위 담보권으로, 「민사집행법」상 경매절차에서 소멸되지 않는 기준 권리에 해당합니다. 단, 해당 권리는 본건 임의경매절차의 채권자가 아닌 만큼, 낙찰 후 말소될 가능성이 높으나, 법률적 검토를 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 바람직합니다.

이후 등기된 모든 후순위 권리, 즉, 양평·양주·시흥·부천 등 신용협동조합들이 일괄적으로 2023년 7월 14일에 설정한 총 10건 이상의 근저당권(각 10~12억원 규모), 이어지는 박해O·이경O·홍정O 등 개인 채권자의 근저당권, 그리고 가등기(매매예약), 다수의 가압류 및 국세 압류, 임의경매개시 결정 등은 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰과 동시에 일괄 소멸하게 됩니다.