종각역 먹자골목 중심지 ‘장군의 아들’ 우미관 극장, 경매시장에 등장
300억 가치 '장군의 아들' 우미관 경매, 231억부터 시작
배준형의 밸류업 경매
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 ‘장군의 아들’ 김두한으로 알려진 우미관 극장으로 사용되었던 건물이 법원경매 물건으로 나와 소개해 드립니다. 현재 이 건물은 일반 부동산 시장에서 300억원에 매물로 나와 있으나, 법원경매에서는 최저가 약 231억원부터 시작됩니다. 본 경매 물건에 대해 심층적으로 분석해 보겠습니다.
1. 물건 개요
- 매각기일: 2025년 8월 21일 (목)
- 사건번호: 서울중앙지방법원 경매11계 2024타경 4705 (숙박시설)
- 소재지: 서울특별시 종로구 관철동 15-1번지
- 토지면적: 456.20㎡ (137.99평)
- 연면적: 1,771.08㎡ (535.74평)
- 감정가액: 36,200,656,890원
- 최저입찰가액: 23,168,421,000원 (감정가의 64.00%)
- 입찰보증금: 2,316,842,100원 (최저 입찰가액의 10%)
2. 입지 분석
본 물건은 종각역 먹자 상권 인근에 위치하며, 광화문, 을지로, 종로3가 등과 연결되는 도심 상업의 중심지입니다. 주변에는 대형 오피스, 금융기관, 프랜차이즈 매장, 유명 음식점 등이 밀집되어 있어 꾸준한 임대 수요와 높은 상권 안정성이 기대됩니다. 특히 이 지역은 점심과 저녁 시간대에 직장인과 관광객이 많이 모이는 대표적인 먹자골목 상권으로, 유동 인구와 소비력이 풍부합니다.
3. 토지 현황 분석
해당 부동산은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 ‘일반상업지역’으로 지정되어 있습니다. 하지만 동시에 ‘지구단위계획구역’으로도 지정되어 있다는 점을 주목해야 합니다.
지구단위계획은 도시 미관, 기능, 교통 등을 종합적으로 고려하여 건축물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등을 세부적으로 제한하거나 유도하는 계획이므로, 일반상업지역이라는 법적 지위 외에 별도의 개발 조건이 존재할 수 있습니다. 따라서 투자 전 반드시 이를 병행하여 검토해야 합니다.
4. 건축물 현황 분석
본 건축물은 철근콘크리트조와 목구조가 혼합된 구조로, 지하 1층부터 지상 6층까지 총 연면적은 1,771.08㎡ (535.74평)입니다. 1958년 10월 31일에 인허가를 받은 역사적인 건물이며, 이후 용도 변경, 증축 등 다양한 행정 이력을 가지고 있습니다.
주요 변경 사항으로는 2001년 3월 31일 5층과 6층에 사무소와 단독주택이 증축되었고, 2008년과 2013년에는 일부 층의 용도가 근린생활시설 및 숙박시설로 변경되었습니다. 현재 3층부터 6층은 ‘여관’으로 변경되어 숙박시설로 이용되고 있습니다. 과거 무단 증축 등으로 인해 위반건축물로 표기된 이력이 있으나, 대부분 행정조치 및 후속 정비를 통해 해제된 상태입니다.
5. 임차인 현황 분석 및 유의사항
법원이 지정한 집행관이 두 차례 현장 확인을 진행한 결과, (구 지번) 관철동 15-1에는 전입세대 또는 임차인이 등재되어 있지 않습니다. 반면, (새 도로명 주소) 종로구 종로14길 4에는 총 4명의 임차인이 확인되었으며, 대부분 사업체 또는 외국인 거주자에 해당합니다.
현재로서는 일부 임차인의 전입 사실만 확인되었을 뿐, 실질적인 임대차계약서, 확정일자, 보증금 신고 여부 등은 명확하게 드러나지 않은 상태입니다.
이에 따라 향후 낙찰을 고려하는 투자자 또는 실수요자는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다. (1) 각 임차인의 임대차계약서 존재여부 및 보증금 액수 (2) 확정일자 부여 유무 및 순위 (3) 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 적용 가능 여부 (4) 명도 시 자진 퇴거 가능성 또는 소송 리스크.
결론적으로, 본건은 일부 임차인의 점유가 확인되었지만, 대부분의 권리관계가 불분명하거나 미확인된 상태로, 낙찰 이후 법적·물리적 인도 절차가 수반될 가능성이 있습니다.
전문가를 통한 법률 검토와 현장 추가 실사가 반드시 병행되어야 하며, 명도 비용 및 소요 시간을 감안한 보수적인 투자 접근이 필요한 물건입니다.
6. 권리 분석
해당 부동산의 현재 소유자는 여정O으로, 2000년 4월 28일 소유권 이전 등기가 완료되었습니다. 말소기준권리는 2016년 7월 25일 ㈜우리은행이 설정한 채권최고액 76억8000만원 규모의 근저당권입니다.
이 권리는 경매 개시 결정 이전에 설정된 선순위 담보권으로, 경매 절차에서 소멸되지 않는 기준 권리입니다. 이 말소기준권리 이후에 등기된 모든 후순위 권리는 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰과 동시에 소멸하게 됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기상 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
7. 공간 활용 전략
종각역 메인 상권에 위치한 수익형 부동산으로, 입지와 상권 자체가 이미 안정화된 상태입니다. 이에 따라, 별도의 대규모 투자(신축, 전체 리모델링 등)를 진행하기보다는 기존 구조를 유지한 상태에서의 효율적인 공간 운영 전략이 보다 합리적입니다.
특히 해당 건물은 오랜 준공 연한을 가지고 있으므로, 선행적으로 기초적인 구조안전진단 및 주요 설비 점검을 시행한 후, 임차인 주도의 실내·외 리뉴얼 및 브랜드화 작업을 유도하는 방식이 바람직합니다.
이는 다음과 같은 장점이 있습니다.
- 공사비 절감: 건물주 부담 없이 비용을 임차인이 분담
- 공간 맞춤화: 임차인 업종에 최적화된 인테리어 가능
- 수익 극대화: 빠른 입점과 영업 개시를 통해 공실 리스크 최소화
- 법적 리스크 회피: 대수선, 건축허가 등의 부담 없이 관리 가능
8. 투자금액 분석
- 감정평가금액: 36,200,656,890원
- 다우에셋 감정평가법인이 2024년 9월 24일 산정한 공식 가치로, 입찰 전략 및 대출 심사의 기준이 됩니다.
- 입찰 예상가: 23,500,000,000원
- 감정가 대비 약 64.91% 수준으로, 일반적으로 경매 시장에서 실현 가능한 수준의 보수적 가정으로 볼 수 있으며, 자산 매입 시 최적의 마진 확보를 고려한 전략으로 구성하였습니다.
- 자금 조달 계획:
- 대출 활용금액: 11,750,000,000원 (낙찰가 대비 약 50%)
- 입찰보증금: 2,316,842,100원 (최저가 대비 10%)
- 자기자본 투입액: 9,433,157,900원
- 총 투자액의 약 40.14%를 자기자본으로 구성하여 안정적인 지분 구조를 형성할 수 있습니다.
※ 본 분석에는 취득세, 중개수수료, 공간기획 비용 등은 제외되어 있으며, 이는 별도의 세부 비용분석을 통해 보완 가능합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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