10억대 투자로 부평 핵심 입지 호텔을 소유한다면?
배준형의 밸류업 경매
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 2025년 6월 25일(화) 경매 매각기일이 예정된 주목할 만한 물건을 소개해드리겠습니다.
만약 10억대 자금으로 호텔을 소유할 수 있다면, 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까? 지금부터 함께 살펴보겠습니다.
[물건 개요]
- 매각기일: 2025년 6월 25일 (화)
- 사건번호: 인천지방법원 2024타경7170 (임의경매)
- 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 546-115
- 토지면적: 344.40㎡ (약 104.18평)
- 연면적: 803.96㎡ (약 243.20평)
- 감정가: 3,211,009,200원
- 최저입찰가: 1,573,394,000원 (감정가의 49%)
- 입찰보증금: 157,339,400원 (최저입찰가의 10%)
[입지 분석]
해당 부동산은 지하철 1호선과 인천지하철 1호선이 교차하는 ‘부평역’에서 도보 약 7분 거리에 위치해 있습니다. 이는 이른바 ‘더블 역세권’ 입지로, 유동 인구 확보와 상권 활성화 측면에서 매우 우수한 조건입니다.
‘부평역’ 일대는 전통적인 상업 중심지로, 도심 재정비와 다양한 개발 호재가 지속적으로 이어지는 지역입니다. 주거지, 업무시설, 쇼핑시설이 밀집해 있어 주중과 주말을 가리지 않고 풍부한 수요가 발생합니다.
또한 부평구는 인천 내 교통 요충지로, 서울 및 인천 주요 지역을 연결하는 환승 거점입니다. 수도권 광역 교통망 확충과 인프라 확장에 따른 자산 가치 상승이 유력한 지역입니다.
[토지 현황 분석]
- 용도지역: 일반상업지역 (숙박업 적합)
- 도시계획 규제: 상대보호구역 지정
인근 교육시설(초등학교, 유치원, 교육청 등)로 인해 ‘상대보호구역’으로 지정되어 있습니다. 이는 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 일부 업종 제한 및 용도변경 시 사전 협의 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.
[건축물 현황]
해당 건축물은 지하 1층, 지상 5층 규모의 철근콘크리트조(RC) 구조로, 주용도는 ‘숙박시설(여관)’으로 등록되어 있습니다.
건축물대장 기준 사용승인일은 1989년 12월 11일이며, 이후 2007년 6월 12일에 증축 및 대수선을 거쳐, 일부 면적이 변경 승인된 이력이 확인됩니다.
- 구조: 철근콘크리트조(RC), 지하 1층~지상 5층
- 주용도: 숙박시설(여관)
- 사용승인일: 1989년 12월 11일
- 증축/대수선: 2007년 6월 12일 (근린생활시설 포함)
이와 같이, 주 건축물은 숙박시설을 중심으로 구성되어 있으며, 2007년 증축 당시 일부 면적이 여관 층에 추가되었고, 부속건물 형태로 근린생활시설이 새롭게 증축되었습니다.
참고로, 해당 건축물의 주 용도가 여관(숙박시설)인 만큼, 향후 용도 변경, 리모델링 또는 다른 업종으로의 전환을 고려할 경우, 건축법, 위생법, 소방법 및 도시계획 조례 등 관련 법령에 따른 사전 검토가 필수적입니다.
[임차인 현황]
본 부동산에 대한 현황조사를 위하여 현장을 방문하여 소유자와 면담을 진행한 결과, 소유자 본인이 해당 부동산을 직접 점유 및 사용 중임을 확인하였으며, 현재 장기 숙박자나 제3자와의 임대차관계는 존재하지 않는다고 진술하였습니다.
또한, 해당 부동산의 주소지를 기준으로 발급한 전입세대 열람 내역서, 주민등록등본, 상가건물임대차 현황서를 확인한 바, 점유자 또는 임차인으로 등재된 제3자의 기록은 존재하지 않음을 확인하였습니다.
[권리 분석]
- 소유권 이전일: 2019년 2월 22일
- 근저당권 설정일: 2022년 6월 29일 (중소기업은행, 채권최고액 24억원)
중소기업은행의 근저당권은 말소기준권리로, 경매 낙찰 시 이후 등기된 권리들은 대부분 소멸됩니다.
말소기준권리란, 경매 절차에서 권리 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리로서, 해당 권리 이후에 설정된 저당권, 가압류, 압류, 임차권 등은 경매가 진행될 경우 원칙적으로 말소됩니다. 이에 따라 중소기업은행의 근저당권 이후에 등재된 후순위 근저당권자들은, 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 소멸될 가능성이 높지만, 이와 같은 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 본 부동산은 중소기업은행이 설정한 근저당권이 실질적인 우선순위 채권으로 작용하며, 향후 경매 낙찰자는 이를 기준으로 한 배당 순위 및 권리 인수 여부를 면밀히 검토해야 할 것입니다.
경매 참가자 또는 투자자는 특히 최선순위 근저당권의 채권범위(24억원)와 실제 채무잔액, 낙찰예정가 대비 회수 가능성 등을 함께 분석해야 하며, 이 권리보다 앞선 선순위 권리나 임차인의 대항력 여부가 없는지도 별도 확인이 요구됩니다.
[공간 구성 분석]
- 1~4층: 각 층 157㎡(약 47.58평), 주요 객실 운영 공간
- 5층: 29.5㎡(약 8.94평), 관리사무소 또는 휴게 공간 등
- 지하 1층: 63.3㎡(약 19.18평), 기계실·창고·세탁실 등 기능 공간
해당 건축물은 지하 1층, 지상5층 규모의 숙박시설(여관) 건물로, 지상1층 ~ 지상4층이 약157㎡(47.58평)로 동일한 면적을 갖고 있습니다.
5층은 29.5㎡(8.94평) 규모로, 상대적으로 협소한 면적임에 따라 관리사무소, 직원 휴게실 또는 간이창고 등 부가 기능 공간으로 활용되고 있을 가능성이 큽니다.
이는 루프탑과 연계하여 옥상 조경 공간 및 고객 휴게시설로의 확장 가능성도 내포하고 있습니다. 또한, 지하 1층은 63.3㎡(19.18평) 규모로, 용도상 숙박시설로 등록되어 있으나, 현실적으로는 창고, 세탁실, 기계실 등의 기능 공간으로 활용되었을 가능성이 높으며, 일부 구조 개선 시 직원 전용 시설 또는 고객 공용공간으로 전환할 여지도 존재합니다.
[투자금 분석]
해당 부동산의 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 자금조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.
- 감정평가 기준 가치
감정평가금액은 3,211,009,200원으로, 이는 성실감정평가법인이 2024년 05월 29일자로 산정한 공식적 가치입니다. 이 금액은 해당 부동산의 시장가치 및 담보가치의 기준점이 되며, 향후 입찰전략 및 대출심사에서도 핵심 자료로 활용됩니다.
- 입찰 예정가 및 실투입 구조
입찰 예상금액은 1,600,000,000원으로, 감정가 대비 약 50% 수준에서의 낙찰을 전제로 자금 계획이 수립되었습니다. 이는 일반적으로 경매 시장에서 실현 가능한 수준의 보수적 가정으로 볼 수 있으며, 자산 매입 시 최적의 마진 확보를 고려한 전략으로 구성하였습니다.
- 자금조달 계획
대출 활용금액은 800,000,000원, 낙찰가 대비 약 50% 수준으로 구성되어 있습니다.
이는 부동산 담보대출의, 중립적 레버리지 운용으로 해석할 수 있습니다.
입찰 보증금은 157,339,400원으로, 이는 법적으로 요구되는 최저가 대비 약 10% 수준의 필수 예치금입니다.
- 잔금 필요금액 (자기자본 투입분)
잔금 필요금액은 642,660,600원으로 산출되며, 이는 낙찰가 – 대출금 – 보증금으로 계산된 실질적인 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가) 중 약 50.8% 수준의 자기자본 투자비율을 의미하며, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성하게 됩니다.
※ 본 분석에는 취득세, 중개수수료, 공간기획 비용 등은 제외되어 있으며, 이는 별도의 세부 비용분석을 통해 보완 가능합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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