서울 성북구 더블역세권 10억 이하 꼬마빌딩 경매
노후 건물의 재탄생: 브런치 카페로의 변신을 통한 가치 극대화 전략
배준형의 밸류업 경매
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다. 이번 시간에는 2025년 7월 22일(화)에 매각기일이 예정된 경매 물건을 소개해 드리고자 합니다.
여러분, 투자금 10억원 이내로 서울 시내의 꼬마빌딩을 소유할 수 있다면 어떠실 것 같나요? 지금부터 함께 자세히 살펴보겠습니다.
물건 개요
- 매각기일: 2025년 07월 22일 (화)
- 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경 116242
- 소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 119-4번지
- 토지면적: 82.60㎡ (24.99평)
- 연면적: 53.75㎡ (16.26평)
- 감정가액: 1,062,699,900원
- 최저입찰가액: 850,159,000원 (감정가의 80%)
- 입찰보증금: 85,015,900원 (최저입찰가액의 10%)
입지 분석
본 부동산은 지하철 4호선과 우이신설선이 교차하는 성신여대입구역 1번 출구에서 도보 3분 이내에 위치하여, 매우 뛰어난 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 더블 역세권이 제공하는 교통 접근성은 물론, 직주근접 수요와 유동인구 유입 측면에서도 높은 가치를 지닙니다.
특히 성신여대입구역 일대는 성신여대, 고려대, 한성대 등 다수의 대학교가 인접해 있어 20~30대 MZ세대 유동인구가 밀집된 대표적인 대학 상권으로 잘 알려져 있습니다. 이는 트렌드에 민감한 소비층이 주도하는 외식업, 카페, 뷰티, 패션 등 소매업종에 최적화된 입지임을 의미하며, 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있는 강력한 기반이 됩니다. 또한, 성신여대입구역은 서울 동북권의 핵심 상권 중 하나로, 주거지와 상업시설이 밀접하게 어우러져 낮과 밤 모두 활기를 띤다는 점도 주목할 만합니다.
토지 현황 분석
본 부동산은 ‘준주거지역’에 속하지만, ‘제1종 지구단위계획구역(동선지구 중심)’으로도 지정되어 있습니다. 또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국계법’) 외 관련 법령을 검토한 결과, 해당 토지는 ‘상대보호구역’으로 지정된 것을 확인했습니다.
따라서 제1종 지구단위계획구역 관련 세부 사항은 관할 구청 도시계획과를 통해 확인해야 하며, ‘상대보호구역’에 따라 일부 업종의 임차가 제한될 수 있습니다. 향후 임대 운영이나 업종 변경을 계획하신다면, 반드시 관할 교육청 및 구청에 사전 문의하여 관련 규제와 인허가 가능 여부를 확인하는 과정이 매우 중요합니다.
건축물 현황 분석
해당 건축물은 지상 1층 규모의 ‘목구조’ 건물로, 주용도는 ‘주택’ 및 ‘근린생활시설’로 등재되어 있습니다. 건축물대장상 사용승인일이 명확히 기재되어 있지 않으나, 일부 변경 이력을 통해 최소 1986년 이전에 건축되었을 가능성이 높습니다.
- 1층: 주택 (42.95㎡), 근린생활시설 (10.80㎡)
총 연면적은 53.75㎡이며, 건축물대장에 따르면 해당 건물은 ‘한옥 “다”등급’으로 등록되어 있습니다. 2011년에는 건축물대장 기초자료 정비 과정에서 용적률 산정용 연면적이 직권으로 변경된 이력이 있습니다. 본 건물은 ‘제1종 지구단위계획구역(동선지구 중심)’에 포함되며 한옥 종합계획에 따른 관리 대상이므로, 향후 증축, 용도 변경, 리모델링 등의 개발 행위 시에는 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」과 서울특별시 관련 지침을 반드시 준수해야 합니다.
임차인 현황 분석
현황 조사 결과, 본 부동산에 등재된 임차 내역은 없는 것으로 확인되었습니다. 주민센터 담당자에 따르면, 해당 주소지에 전입 세대가 없어 주민등록표 등본 발급 대상이 아니라고 합니다.
또한 아래 서류들 역시 발급되거나 제출되지 않은 상태입니다.
- 전입세대 열람 확인서
- 외국인 체류 확인서
- 상가건물 임대차 현황서
이를 종합하면, 현재 해당 건물에는 실거주자나 임차인이 없으며, 주택 및 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임차인도 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, ‘말소기준권리’가 1986년 3월 28일에 등기된 근저당권이고 배당요구종기일은 2024년 7월 22일이므로, 향후 경매 절차에서 새로운 점유자나 미확인 임차인의 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
권리 분석
- 소유자 현황: 현재 소유자는 고경○ 씨로, 1983년 10월 25일 매매를 원인으로 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.
- 말소기준권리: 소유권 이전 후 최초로 설정된 권리는 1986년 3월 28일 자 ㈜국민은행의 근저당권(채권최고액 990만 원)입니다. 이 근저당권이 ‘말소기준권리’가 되며, 경매 시 이보다 후순위인 모든 권리는 소멸합니다.
- 후순위 권리:
- 1993년 3월 23일: 동선1동새마을금고 근저당권 (채권최고액 42,000,000원) – 말소 대상
- 2023년 11월 15일: 이주용 씨의 강제경매 개시 결정 (청구금액 8,471,085원) – 말소 대상
- 토지와 건물 등기부 모두 권리 순서와 내용이 동일합니다.
공간 분석
본 건물은 1980년대 이전에 준공된 것으로 추정되는 지상 1층 규모의 노후한 목구조 건축물입니다. 건축물대장에서 사용승인일조차 확인되지 않을 정도로 오래되어, 유지관리와 기능적 측면에서 한계에 도달한 상태입니다. 외관은 철판, 비닐, 박스 등으로 임시 보강되어 있어 미관과 기능의 개선이 시급합니다.
토지 면적 또한 82.60㎡(약 24.99평)으로 협소하여, 단독으로 신축하거나 구조를 변경해 수익을 내기에는 경제성과 물리적 한계가 뚜렷합니다.
- 구조 안전성 진단 필요: 노후한 목구조 건물이지만, 규모를 고려할 때 주요 구조부(기둥, 보 등)의 잔존 수명을 평가하는 구조 안전진단을 먼저 시행하는 것이 합리적입니다. 만약 골조 유지가 가능하다면, 철거 없이 보강 공사만으로 구조적 안정성과 인허가 기준을 충족시킬 수 있습니다.
- 공간 재구성 전략 – 브런치 카페: 기존 구조체를 유지하면서 외벽, 창호, 실내 마감 등을 개선하여 트렌디한 ‘브런치 카페’로 공간을 기획하는 것이 최유효 이용방안으로 판단됩니다.
- 공사 기간 단축: 신축 절차를 생략하여 공사 기간을 획기적으로 단축할 수 있습니다.
- 소규모 창업 최적화: 1층 전면을 활용한 테라스와 1~2개의 내부 공간으로 운영 효율을 극대화할 수 있습니다.
결론적으로, 이 부동산은 물리적·경제적 제약으로 인해 신축보다는 기존 골조를 활용한 ‘공간 기획 밸류업’이 가장 현실적이고 수익성 높은 개발 방식입니다. 브런치 카페로 리뉴얼하는 전략은 저비용 고효율 리모델링, 도시재생, 창업 수요 대응이라는 여러 효과를 동시에 달성할 수 있어 현재 조건에서 가장 이상적인 활용 방안으로 평가됩니다.
투자 금액 분석
- 감정가: 1,062,699,900원 (2023.12.14. 을지감정평가법인 산정)
- 예상 입찰가: 860,000,000원 (감정가 대비 약 80.93% 수준)
- 자금 조달 계획:
- 대출 활용 금액: 400,000,000원 (낙찰가 대비 약 46.51%)
- 입찰 보증금: 85,015,900원 (최저가의 10%)
- 필요 자기자본 (잔금): 374,984,100원
상기 분석은 보수적인 관점에서 자금 계획을 수립한 것으로, 낙찰가의 약 43.6%를 자기자본으로 투입하여 안정적인 지분 구조를 형성하는 전략입니다. ※ 본 분석에는 취득세, 법무 비용, 공간 기획 비용 등은 포함되지 않았으며, 이는 별도의 세부 분석이 필요합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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