낡은 노포, 건물주의 '로망'이 되기까지: 경매를 통한 신축 밸류업 성공기
'낡은 건물'을 '알짜배기 상가'로 탈바꿈시킨 흑석동 할리스커피 사례 분석
배준형의 밸류업 경매
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 수많은 투자자들이 무심코 지나쳤던 허름한 노포 한 채가 폐허처럼 보였던 공간에서 어떻게 건물주들의 ‘로망’으로 재탄생했는지, 그 극적인 변화를 보여주는 사례를 소개해 드리고자 합니다.
부동산의 진정한 가치는 ‘보이는 것’ 너머에 있습니다.
많은 분들이 부동산 투자에서 가장 중요하게 생각하는 것이 저렴한 가격, 즉 ‘건물 값’입니다. 그러나 현실 속 매매 시장에서는 매도자와 매수자 간의 가격 눈높이 차이로 인해 아무리 좋은 입지라도 기회를 놓치기 쉬운 구조가 반복됩니다. 이러한 시장의 비효율성을 극복할 수 있는 방법 중 하나가 바로 경매 시장입니다. 경매는 단순한 가격 경쟁을 넘어, 권리 분석, 입지 해석, 개발 전략 수립까지 종합적인 안목이 필요한 투자 시장입니다.
이번 사례 역시 그러한 전략적 접근이 빛을 발한 경우로 투자자의 혜안과 실행력을 배울 수 있어 여러분께 소개하고자 합니다.
프로젝트 개요: 낙찰-합필-신축으로 이룬 ‘신축 밸류업’
본 프로젝트는 낙찰, 합필, 신축 개발까지 단계적인 전략을 통해 가치 상승을 이끌어낸 전형적인 ‘신축 밸류업’ 모델로 진행된 사례입니다.
1단계: 메인 도로변 노포 건물을 경매로 낙찰 받다.
투자자는 서울시 동작구 중심 상권에 위치한 노포 건물을 경매를 통해 확보했습니다. 당시 이 매물은 단층 구조에 열악한 외장 상태, 폐업 상태의 영업시설로 인해 매수자들의 관심을 받지 못했습니다.
- 사건번호: 서울중앙지방법원 2018타경 1705
- 소재지: 서울특별시 동작구 흑석동 205-4번지
- 토지면적: 76.00㎡ (22.99평)
- 연면적: 67.58㎡ (20.44평)
- 감정가액: 1,415,501,000원
- 최저입찰가액: 1,415,501,000원 (감정가의 100%)
- 최종낙찰가액: 1,616,100,000원 (감정가액의 114.17%, 평당 7,029만원)
- 최종낙찰일자: 2019년 02월 16일
2단계: 건물 뒤편 필지를 일반 매매로 추가 취득.
낙찰 후 배면에 인접한 별도 필지를 일반 매매 방식으로 추가 매입했습니다. 이는 향후 설계의 확장성과 수익 구조 다변화를 위한 기반을 확보할 수 있었던 전략이었습니다.
- 소재지: 서울특별시 동작구 흑석동 205-3번지
- 토지면적: 73.00㎡ (22.08평)
- 매입일자: 2020년 07월 15일
- 매매금액: 1,790,000,000원 (평당 8,106만원)
3단계: 기존 건물을 멸실하고 두 필지를 합필등기 후 신축 진행.
기존 건물은 철거 후 두 필지를 합필하여 지하 1층부터 지상 4층 규모의 신축 상업용 건물을 기획하고 개발했습니다. 전체 설계는 수익형 상가 모델로 최적화되었으며, 공간 효율성, 가시성, 테넌트 적합성을 모두 고려한 구성입니다.
- 총 대지면적: 148.99㎡ (45.07평)
- 총 매매금액: 3,406,100,000원 (평당 7,557만원)
건축물 현황 분석
해당 건물은 2022년 1월 13일에 사용 승인을 받은 지하 1층부터 지상 4층 규모의 철근콘크리트조 신축 건물입니다. 주 용도는 ‘제2종 근린생활시설(휴게음식점)’로 분류되며, 건축면적은 88.61㎡(약 26.80평), 건폐율은 59.47%, 용적률은 198.97%로 설계 기준에 따라 적정하게 적용되었습니다.
현재 전 층 할리스커피샵으로 운영되고 있으며, 일부 층은 대학생들을 대상으로 스터디 공간으로 활용되고 있습니다. 이는 해당 대지에서 허용 가능한 최대 활용 범위에 가깝게 건축된 사례로, 토지의 가치를 극대화하는 방향으로 기획 및 설계가 매우 전략적으로 이루어졌음을 보여줍니다.
신축 공사, ‘감’이 아닌 ‘시스템’으로 접근해야 합니다.
일반적으로 신축 공사는 건축설계 단계(기획, 계획, 실시설계)와 시공사 선정 과정을 거쳐 진행됩니다. 이번 사례 역시 이러한 표준 프로세스를 충실히 반영하여 기획부터 시공까지 체계적으로 접근한 신축 개발 프로젝트로 평가할 수 있습니다.
신축 사업을 처음 진행하는 많은 건축주나 투자자들은 “신축 한번 하면 10년은 늙는다”는 말을 실감하게 됩니다. 이는 단순한 과장이 아니라, 경험 부족이나 준비 미흡이 낳은 시행착오를 반영한 현실적인 표현입니다. 특히 전문가의 조언 없이 자신의 직감이나 감각만을 믿고 건축을 진행하게 될 경우, 도급 계약서를 체결하는 순간부터 어려운 경험이 시작될 수 있습니다. 시공사 선정, 공사비 산정, 설계 도면 해석, 하자 보수 분쟁 등 건축 과정 전반에서 발생할 수 있는 수많은 변수와 리스크를 고려할 때, 신축은 ‘감’이 아닌 ‘시스템’으로 접근해야 하는 영역입니다. 따라서 본격적인 계약이나 착공에 앞서 건축 기획, 수익성 분석, 설계 전략 수립, 시공사 비교 및 검토 등 철저하고 체계적인 사전 준비 작업이 반드시 선행되어야 합니다.
입지 및 공간 분석
입지 분석
해당 부동산은 서울특별시 동작구 흑석동에 위치하며, 중앙대학교 서울캠퍼스와 중앙대학교병원이 인접한 지역입니다. 학생, 교직원, 의료진, 환자 및 방문객 등으로 구성된 풍부하고 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 인근에는 스타벅스, BHC치킨, 세븐일레븐 등 유명 프랜차이즈 F&B 업종 및 생활 편의시설이 밀집해 있으며, 상업시설이 자연스럽게 집적된 활성화된 상권이 형성되어 유입 인구와 소비 활동이 매우 활발한 지역입니다. 특히 도보 거리 내에 캠퍼스타운, 중앙대병원 외래·입원동, 학원가, 편의시설, 버스정류장, 주거지 등이 고르게 분포되어 있어 유동 인구가 평일/주말 모두 꾸준히 발생하는 핵심 입지로 평가됩니다. 이러한 입지적 조건은 향후 임대 안정성, 공실률 최소화, 매각 시 수익 실현 가능성 등 다양한 투자 지표에서도 매우 우수한 평가 요소로 작용합니다.
토지 현황 분석
본 부동산은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 제2종 일반주거지역이며, 다른 법령에 따라 ‘건축허가 착공제한지역’, ‘교육환경 보호구역’, ‘대공방어협조구역’, ‘재정비촉진지구’, ‘과밀억제권역’, ‘중점관리권역’으로 지정되어 있습니다.
공간 분석
기존 건물은 노후된 단층 구조로, 적벽돌 외장과 녹슨 판넬 지붕 등 전반적인 유지 관리 상태가 매우 열악했습니다. 건축물의 잔존 가치 또한 이미 수명이 다한 상태로, 실질적인 자산 가치와 활용도 모두 크게 저하되어 있었습니다.
이에 반해, 신축 공사 이후의 외관은 최근 트렌드에 맞춘 화이트 롱브릭 마감재를 사용하여 젊은 층과 트렌디한 상권에 어울리는 세련된 분위기를 자아냅니다. 특히 대형 통유리창을 적용해 채광을 극대화하고 외부에서의 시인성을 높였으며, 코너 창과 긴 수직 창의 조화로운 배치로 모던함과 입체감이 더욱 강조되었습니다. 전면부는 3면 채광이 가능한 ㄱ자형 코너 구조로 설계되어 상업적 활용도가 매우 높고, 배면부는 발코니와 개별 출입구를 별도로 구성함으로써 공간 활용의 유연성과 독립성을 극대화했습니다.
이처럼 부동산 시장에서 기회는 ‘보이는 대로’ 오는 것이 아니라, 보이는 것을 다르게 해석할 수 있을 때 만들어집니다. 무심코 지나친 낡은 건물이 누군가에게는 골칫거리였겠지만, 그 안에서 기회를 보고 전략적으로 접근하여 가치를 창출할 수 있다고 생각합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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