10억 원대 호텔 투자, 가능성과 수익률은?
인천 석바위사거리 인근 주안동 1004-4 숙박시설 경매물건 분석
배준형의 밸류업 경매
물건 개요
- 매각 기일: 2025년 6월 11일 (수)
- 사건 번호: 인천지방법원 2024타경 8333
- 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1004-4번지
- 토지 면적: 216.80㎡ (65.58평)
- 연면적: 973.59㎡ (294.51평)
- 감정가액: 2,084,001,140원
- 최저입찰가액: 1,458,800,000원 (감정가의 70%)
- 입찰 보증금: 145,880,000원 (최저 입찰가액의 10%)
입지 분석
인천 석바위사거리 상권은 인천가정법원 인근에 위치하며, 법조타운 배후 수요를 가지고 있습니다. 주변에 숙박시설과 다양한 상업시설이 밀집되어 있어 소비 활동과 유동 인구가 활발합니다. 특히, 인천지하철 2호선 ‘석바위시장역’과 도보 접근성이 우수한 역세권 상권이며, 석바위 시장과 먹자골목이 형성된 중심 상업지구에 인접하여 유동 인구가 풍부하고 상업성이 높게 평가됩니다. 또한, 일반상업지역에 속해 있어 숙박시설 및 업무시설 등 복합 개발 잠재력이 높으며, 정형화된 필지 구조는 건축 바닥면적 활용에 유리합니다.
아울러 석바위사거리 상권은 숙박업 입지로서 안정적인 유동인구와 다양한 잠재적 수요층을 확보하고 있습니다. 역세권과 활발한 상업시설 덕분에 지역 생활권 수요를 비롯해 다양한 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변 재개발 및 교통망 확충(GTX-B 노선, 인천 2호선 연장 등)과 같은 개발 호재는 장기적으로 유동 인구 증가와 상권 활성화에 기여하여 숙박업 수요를 더욱 늘릴 것으로 예상됩니다.
그러나, 기존 숙박시설이 다수 밀집되어 있어 경쟁이 치열하다는 점은 고려해야 할 약점입니다. 따라서, 단순히 임대 수익 목적을 넘어 직접 개발(디벨롭)을 통한 가치 증대를 목표로 한다면, 기존 시설과의 차별화를 위한 리모델링, 공간 기획, 또는 부가 서비스 강화 등의 전략이 필수적입니다.
토지 현황 분석
본 부동산은 ‘일반상업지역’에 속해 있으며, 해당 지역은 숙박시설 및 업무시설 등 다양한 용도의 복합 개발이 가능한 지역으로, 용도지역상 높은 개발 잠재력과 수익성을 갖추고 있습니다. 또한, 해당 필지의 형상은 정형에 가까운 사각형 구조로 이루어져 있어, 건축 바닥면적의 최유효 활용이 가능합니다.
건축물 현황 분석
해당 건물은 2003년 1월 20일 사용 승인을 받은 지하 1층, 지상 9층 규모의 철근콘크리트조 건축물로, 주 용도는 ‘숙박시설’입니다. 건폐율 74.78%, 용적률 354.13%를 적용받아 신축하였으며, 총 객실수는 28개실로 운영 중입니다.
임차인 현황 분석
본 건에 대한 현황 조사 과정 중, 현장에서 임차인을 직접 대면한 결과, 해당 부동산은 임차인(이하 ‘○타임 모텔’)이 보증금 3억7000만원, 월 임대료 1,050만원에 임대차 계약을 체결하여 사용 및 수익 중인 것으로 확인되었습니다. 최초 임대차 계약일은 2022년 12월 15일이며, 계약 기간은 2년으로 2024년 12월 4일까지입니다. 또한, 임차인은 제3자에게 전대하거나 임대인의 동의 없이 부당한 행위를 하지 않고 있음을 직접 진술하였으며, 이에 따른 특별한 분쟁 사항은 현재까지 확인되지 않았습니다.
권리 분석
해당 부동산의 현재 소유자는 조예○(1976년생)으로 확인됩니다. 조예○은 2021년 8월 20일, 매매를 통해 토지 및 건물을 취득하였습니다. 소유권 이전 등기 이후 가장 먼저 설정된 권리는 2021년 10월 1일, 수산업협동조합(이하 수협)이 설정한 근저당권 2,080,000,000원(약 20억8000만원)입니다. 이 근저당권이 해당 부동산의 ‘말소기준권리’로 작용합니다. 따라서 경매가 진행될 경우, 이 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 추가 근저당권 등)는 원칙적으로 말소됩니다. 이 말소기준권리를 기준으로 설정된, 후순위 권리 내역은 다음과 같습니다.
공간 분석
기존 건물의 외벽은 단순한 백색 외벽과 일부 금속 패널을 중심으로 구성된 외관으로, 기능적이지만 시각적 완성도나 고급스러움은 다소 부족한 상태였습니다. 특히, 간판 및 입면 구성의 비일관성, 외벽의 단조로운 질감, 노출된 외부 기기(에어컨 실외기 등) 등은 전체적인 인상을 저하시키는 요소로 작용하고 있었습니다.
이에 반해, 리모델링 이후의 외관은 고급 석재 마감재를 적용하여 외벽 전체의 질감을 향상시켰고, 몰딩 라인과 수직 요소의 강조를 통해 입체감을 살렸습니다. 창호는 대칭 구조로 재배열되고, 모두 프레임 몰딩 처리 및 발코니 장식(줄리엣 발코니)으로 고급화되어 전면부에서 느껴지는 건축의 리듬감과 정제된 미감이 강화되었습니다. 간판 및 조명은 통일된 디자인 시스템으로 설계되었으며, 특히 밤에는 따뜻한 조도 조명의 은은한 연출로 프리미엄 호텔의 정체성을 강조하였습니다. 1층 진입부는 로비로 리디자인되어 양쪽 기둥과 아치형 주차 진입구가 건물의 안정감과 품격을 부여하였습니다.
투자 금액 분석
본 건의 감정평가금액은 2,084,001,140원으로 산정되었으며, 예상 입찰가는 1,500,000,000원으로, 감정가 대비 약 71.98% 수준입니다. 이는 시장 상황을 고려한 보수적인 낙찰가 전략입니다. 입찰자 입장에서 자금 조달 구조를 살펴보면, 총 입찰금액 중 600,000,000원은 금융권 대출 활용을 가정하고 있으며, 입찰 참여를 위한 보증금은 145,880,000원(최저 입찰가의 10%)으로 설정하였습니다. 따라서 입찰자에게 실질적으로 요구되는 잔금 필요 금액은 754,120,000원입니다.
예상 임대 수익 분석
예상 임대 수익은 공간 기획의 연출 방향, 운영 콘셉트, 그리고 매수자가 직접 운영할지 또는 임대를 줄지 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 직영 운영 시에는 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있으나 인건비·관리비 등 고정비 부담이 뒤따르며, 반면 임대 방식은 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 장점이 있는 대신 수익률은 제한적일 수 있습니다.
또한 공간의 구획 구성, 룸 수, 인테리어 수준, 브랜딩 전략 등에 따라 수익 편차가 크게 나타날 수 있으므로, 구체적인 임대료 및 수익 산정은 현장 여건과 시장 분석을 반영한 개별적인 진단을 통해 도출하는 것이 바람직합니다. 따라서, 본 자산의 수익 가치는 정형화된 수치가 아닌, 운영 전략과 기획력에 따라 유동적으로 형성될 수 있는 요소로 이해하는 것이 합리적입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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