2. 보증금 3분의 1, 이제 최소 회복선이 생긴다

개정안의 핵심은 ‘최소보장제’ 도입입니다.

경매·공매가 종료된 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전하는 방식입니다.

즉, 국가가 보증금 전체를 보장하는 것이 아니라
👉 피해 회복의 최소 기준선을 설정한 제도라고 이해하는 것이 정확합니다.

■ 최소보장제 적용 요건

• 전세사기특별법상 공식 피해자 인정 
• 경·공매 절차 진행 또는 종료 사례 포함 
• 실제 회복금이 보증금 1/3 미만인 경우 
• 지급금은 양도·압류·담보 제공 금지 

특히 중요한 변화는 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다는 점입니다.

정부는 2026년 제1회 추가경정예산을 통해 약 279억 원의 재원을 확보한 상태입니다.

3. 신탁사기 피해자, 이제 먼저 지급받는다

그동안 구제가 가장 어려웠던 유형이 바로 신탁사기 등 무권계약 피해였습니다.

소유권이 신탁회사에 이전된 상태에서 임대인이 무단으로 체결한 계약은 법적 판단 과정이 길어 피해 회복이 지연되는 문제가 있었습니다.

이번 개정안에서는
‘선지급–후정산 방식’이 새롭게 도입됩니다.

• 경매 종료 전에도 최소보장금 일부 또는 전부 선지급 
• 이후 국가가 최종 정산 

즉, 법적 분쟁이 끝날 때까지 기다리지 않고 피해자의 생활 안정을 먼저 확보하도록 설계된 제도입니다.

4. 반복 유찰 문제, LH 매입 절차 대폭 개선

기존에는 경매 유찰이 반복될 경우 공공기관이 주택을 매입하지 못하는 사례가 발생했습니다.

개정안에서는 다음과 같은 절차 개선이 이루어졌습니다.

■ 주요 변경 사항

• 공공주택사업자의 직접 매입 권한 강화 
• 경·공매 유예 및 정지 신청 권한 신설 
• 협의매수·공개매각에도 취득세 감면 적용 
• 신탁사기 주택 자료 제출 의무 부여 
• 위반건축물 매입과 양성화 절차 병행 가능 

이는 피해주택 장기 방치를 줄이기 위한 조치입니다.

5. 사후 구제에서 사전 예방으로

이번 개정의 또 다른 특징은 예방 기능 강화입니다.

전세사기피해지원센터의 역할이 확대돼, 예비 임차인을 대상으로 다음 업무가 추가됩니다.

• 계약 전 권리관계 분석 
• 안전계약 컨설팅 제공 

또한 임대인이 파산하더라도 임차보증금 반환청구권 보호 장치가 강화돼, 파산 절차 중에도 임차인의 권리가 유지되도록 제도가 보완되었습니다.

6. 시행 시점, 언제부터 적용될까

개정안 시행은 두 단계로 나뉩니다.

• 매입 절차 개선·예방 제도 → 공포 즉시 시행 
• 최소보장제·선지급 제도 → 공포 후 6개월 시행 

이미 예산이 확보된 만큼, 하위 법령과 시스템 구축 이후 본격 적용될 예정입니다.

■ 배준형의 밸류업 처방

이번 개정안은 단순한 지원 확대가 아니라 전세 제도의 위험 관리 방식 자체를 바꾸는 변화입니다.

피해자라면 지금 두 가지를 확인해야 합니다.

1. 전세사기특별법상 공식 피해자 인정 여부
2.  경·공매 진행 또는 종료 여부

제도는 시행 순간부터 작동합니다.
준비된 사람일수록 회복 속도 역시 빨라질 수 있습니다.