양재·개포 ICT 진흥지구, 오피스 밸류업 35% 상승 시나리오
리모델링을 통한 임대료·캡레이트 변화와 자산가치 재평가 시뮬레이션
이슈체크
2026년 1월, 서울시가 양재·개포 일대를 ‘ICT 특정개발진흥지구’로 최종 지정하며 이른바 ‘진흥지구 2.0’ 시대의 포문을 열었습니다.
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https://www.hankyung.com/article/2026012270861
이번 지정은 단순한 구역 설정을 넘어, 공급이 포화되고 노후화가 진행된 테헤란로 오피스 시장의 대안을 정책적으로 제시했다는 점에서 의미가 큽니다. 강남권 오피스 시장의 무게 중심이 테헤란로에서 양재–개포 라인으로 확장될 수 있음을 시사하는 강력한 신호로 해석됩니다.
- 정책의 요체: 왜 지금 양재·개포인가?
이번 정책은 양재 1·2동(서초)과 개포 4동(강남)이 공동 입안하여 지정된 최초의 사례로, 총 약 158만㎡(48만 평) 규모의 거대 AI·ICT 산업벨트를 구축하는 것이 핵심입니다.
상업용 부동산 투자자 관점에서 주목해야 할 정책적 유인은 다음 세 가지입니다.
① 용적률 및 높이 완화 가능성
AI·ICT 등 권장업종(총 29개 업종) 시설을 연면적의 일정 비율 이상 확보할 경우, 기존 법정 용적률 대비 최대 약 120% 범위 내 완화 적용이 검토될 수 있습니다. (예: 준주거지역 400% → 480%)
이는 리모델링 또는 증축 여지가 있는 자산의 잠재 연면적 가치를 크게 확장시킵니다.
② 세제 인센티브를 통한 초기 투자비 절감
권장업종 용도로 사용되는 부동산에 대해 취득세 50%, 재산세 50%(5년간) 감면 혜택이 주어집니다. 이는 리모델링을 동반한 밸류업 전략에서 실질 CAPEX(자본적 지출, Capital expenditures) 부담을 완화하는 효과를 기대할 수 있습니다.
③ 금융 지원을 통한 레버리지 안정성 확보
건설자금에 대한 저금리 정책 금융 지원(최대 100억 원 규모 검토)은 고금리 환경에서도 리모델링 사업의 현금흐름 안정성을 높여주는 요소입니다.
- 자산 정합성: 어떤 건물이 승자가 되는가?
진흥지구 지정은 선별적 재평가를 의미합니다. “지구 안에 있는가”보다 “산업 수요를 담을 수 있는가”가 중요합니다.
- 최우선 수혜군 (Core): 기준층 면적 300㎡ 이상의 중대형 오피스 및 리모델링이 용이한 노후 빌딩입니다. → ICT 기업의 팀 단위·프로젝트 단위 입주 수요를 흡수할 수 있는 자산으로, 용적률 인센티브 및 임대 안정성과 결합 시 가치 상승 폭이 가장 큽니다.
- 조건부 수혜군 (Selective): 연구 기능을 수용할 수 있는 준산업시설이나 업무 지원형 근린상업시설입니다. → 다만 복잡한 소유 구조나 용도 제한은 리모델링 리스크로 작용할 수 있습니다.
- 주의 필요군 (Avoid): 소형 다가구형 업무시설이나 주거용 오피스텔은 ICT 수요와 구조적으로 맞지 않습니다. → 정책 수혜의 사각지대에 놓일 가능성이 큽니다.
- 수익성 시뮬레이션: 밸류업을 통한 자산가치 ‘퀀텀 점프’
그렇다면 적합한 자산(연면적 약 5,000㎡ 오피스 가정)을 매입하여 리모델링했을 때, 실제 숫자는 어떻게 바뀔까요?
가장 현실적인 ‘기준 시나리오(②)’를 보십시오. 리모델링을 통해 ICT 기업이 선호하는 환경을 구축하면 임대료는 20%가량 상승합니다. 이때 결정적인 가치 상승 동력은 캡레이트의 압축(5.5% → 5.0%)입니다. 건물의 하드웨어가 개선되고 우량 기업이 입주하면, 시장은 이 건물을 ‘안전자산’으로 재평가하여 더 높은 몸값을 부여하게 됩니다.
- 투자자를 위한 최종 제언: 밸류업의 본질을 파악하라
양재·개포 ICT 진흥지구 투자의 성공 공식은 명확합니다.
- 캡레이트의 힘: 0.5%p의 캡레이트 하락이 임대료 10% 상승보다 자산 가치에 더 큰 영향을 미칩니다. ‘좋은 임차인’을 담을 수 있는 ‘좋은 공간’을 만드는 것이 핵심입니다.
- 재포지셔닝: 개인 소유의 낡은 건물을 기관 투자자가 선호하는 ‘인스티튜셔널 그레이드(Institutional Grade)’ 자산으로 격상시켜야 합니다.
- 전략적 선점: 이번 정책은 강남권 오피스 시장의 주역을 바꿀 기폭제입니다. 단기 차익보다는 3~5년의 운영을 통해 임대료 상승과 시장 재평가를 동시에 취하는 중기 보유형 밸류업 전략이 가장 유효합니다.
양재·개포 ICT 시대는 이제 막 시작되었습니다. 정책이 제공하는 인센티브와 시장의 수요를 정확히 결합하는 투자자만이, 약 +30~35% 수준의 가치 상승이라는 성적표를 받아들 수 있을 것입니다.
한경닷컴 천우석 부장(CCIM) / 한경부동산밸류업센터
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
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