이처럼 투자가치가 높은데 비해 실거주 수요가 감소하게 된 원인으로는 높아진 전세가격 외에도 달라진 교육제도가 꼽힌다. 2022년 이후 변별력을 높이기 위한 소위 ‘불수능’이 이어지면서 사교육에 대한 필요성은 늘었지만 내신의 중요성 또한 커졌기 때문이다.

서울대가 2023년부터 정시모집에도 내신을 반영하기 시작하면서 비슷한 흐름이 다른 명문대에도 확산됐다. 게다가 문·이과 통합, 내신 5등급제 개편에 따라 상위권, 중상위권 학생과 학부모들 사이에서 “고등학교에선 무조건 내신 1등급에 들어야 한다”는 인식이 생기고 있다. 기존 9등급 시스템과 달리 1등급 내 학생들 간 변별력은 떨어지는데 비해 1등급과 2등급 사이 격차는 커질 수 있어서다.

대치동 일대 양대 명문고인 휘문고와 경기고가 모두 미달을 기록한 배경도 이 같은 흐름에 있다. 이들 학교뿐 아니라 강남권 지역단위 자립형사립고인 세화여고, 양정고도 경쟁률이 1대 1을 밑돌았다. 반면 문·이과 완전 통합으로 2028년부터 의대 진학이 가능해지는 외고, 국제고 등 특목고 경쟁률은 높아졌다.

소위 ‘라이딩’으로 인한 만성적인 교통정체도 대치동 실거주를 외면하게 하는 한 요인이다. 대치동, 목동 등 일명 학군 지역에서 세를 많이 주는 집은 통상 “컨디션이 안 좋다”는 반응이다. 학원까지 도보로 갈 수 있다는 이점이 있지만 재건축이 지체되며 실거주 편의는 더욱 악화하고 있다. 주중에는 학원가 근처 전셋집에서 살고, 주말에는 다른 지역 신축 아파트로 오고 가는 가정도 있다는 후문이다.

반면 대치동 학원가는 압구정, 잠실, 서초동을 비롯한 강남권 일대는 물론 서울 전 지역에서 사교육 수요가 집중되고 있다. 대치동은 전국 최대 학원가를 자랑하는 만큼 유명 대형학원부터 개인교습소까지 다양한 규모와 과목, 커리큘럼이 촘촘히 갖춰진 곳이다. 사교육계에선 대치동과 함께 ‘서울 3대 학군’에 속하는 목동, 중계동에서도 제공하지 않는 특화 수업을 들으러 학생들이 대치동 학원까지 온다는 설명이다.

결국은 주거시장에서 ‘탈대치’ 현상이 발생하는 한편, 학원가 상권은 성장을 거듭하고 있다. 학령인구 감소와 온라인 강의 대중화로 중소규모 지역 학원들이 어려움을 겪으면서 오히려 대치동 집중 현상은 더욱 심화하는 추세다.

국토교통부 실거래가를 보면 서울 시내 주요 상권들이 불황을 겪는 가운데에도 대치동에서는 여전히 빌딩과 상가 거래가 활발하다. 학원가 중심 대로변 건물은 대지면적 기준 3.3㎡(평)당 2억~2억5000만원 선에 실거래 됐다. 올해 11월과 12월에는 각각 329억원, 430억원짜리 빌딩 매매 계약도 신고됐다.

학원 임대료도 오르고 있다는 설명이다. 고원태 학원마당 대표는 “서울은 물론 전국에서 학생이 몰리는 유명 대형학원의 영업이 성황을 이루면서 대치동 전체 임대료가 높아지고 있다”며 “이로 인해 대로변부터 골목의 낡은 주택까지 빌딩으로 신축하는 건축행위가 활발하다”고 말했다.

고 대표는 “주택과 달리 상가나 건물 임차수요는 탄탄하지만 동시에 중소규모 학원들은 할 수 없이 비싸지는 임대료를 감당해야 하는 양극화 현상도 발생하는 중”이라고 덧붙였다.