서울시 테헤란로 일대가 리모델링활성화구역으로 지정되면서, 노후 오피스를 보유한 투자자와 자산가들 사이에서는 재건축이 아닌 리모델링을 통한 연면적 확대와 자산 가치 재평가에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있습니다.

본 글에서는 테헤란로 이면에 위치한 노후 오피스 빌딩 1개 동을 가정하여, 시장 환경과 리스크를 충분히 반영한 최종 수익성 시뮬레이션을 정리해 드리고자 합니다.

1. 대상 자산 및 기본 전제

본 시뮬레이션은 다음과 같은 조건을 가정합니다.

• 위치: 테헤란로 이면부 업무시설
• 준공: 1990년대 초반
• 기존 연면적: 약 5,200㎡
• 리모델링 후 연면적: 약 6,240㎡ (수직 증축 및 코어 효율 개선 반영)
• 용도: 업무시설(오피스)
• 운영 방식: 리모델링 기간 중 부분 운영 유지

적용 Cap Rate 및 자산 가치

• 적용 Cap Rate: 4.8% (노후도, 경쟁력, 향후 투자 부담을 반영한 보수적 수준)

▶ 리모델링 전 추정 자산 가치 약 580억원 내외

노후 설비와 낮은 층고, 제한적인 공용부로 인해 임대료 상승 여력이 제한된 전형적인 운영형 자산으로 가정하였습니다.

2. 임대 수익 구조 (리모델링 전·후)

① 리모델링 전 임대 수익과 자산 가치

• 평균 임대료: 1㎡당 약 3만5000원
• 임대율: 약 90%
• 연간 임대수익(추정): 약 33억원
• NOI(운영비 차감 후): 약 28억원

테헤란로 이면부 노후 오피스의 일반적인 임대 조건을 반영한 수치로, 보수적인 현금흐름을 전제로 합니다.

② 리모델링 후 임대 수익

• 평균 임대료: 1㎡당 약 5만원
• 목표 임대율: 95%
• 연간 임대수익(추정): 약 48억원
• NOI(운영비 차감 후): 약 42억원

외관, 로비, 공용부, 설비, ESG 요소를 반영한 A-급 수준의 상품성을 전제로 한 임대료 가정입니다.

3. 총 사업비 및 투자 구조

본 시뮬레이션에서는 최근 공사비와 시장 환경을 반영하여 사업비를 다음과 같이 설정합니다.

• 공사비: 약 170억원
  (구조 보강, 수직 증축, 설비 교체 포함)
• 기타 사업비(설계·감리·금융비용·예비비 등): 약 25억원
• 총 사업비: 약 195억원

금융비용은 리모델링 기간 약 18개월을 기준으로 차입금에 대한 이자 비용을 포함하여 산정하였습니다.

5. 리모델링 후 자산 가치 산정

리모델링 완료 후 자산 가치는 보수적인 캡레이트를 적용하여 산정합니다.

• 적용 Cap Rate: 4.1%
• 연간 NOI: 약 42억원

▶ 추정 자산 가치: 약 1,020억원

고금리 환경과 기관 투자자의 투자 성향을 감안한 현실적인 엑시트 가정입니다.

6. 투자 성과 지표 요약

본 시뮬레이션을 종합하면 다음과 같은 투자 구조가 도출됩니다.

• NOI 증가분: 연간 약 14억원
• 총 사업비 대비 NOI 수익률: 약 7.2%
• 리모델링을 통한 자산 가치 상승폭: 약 200억원 내외
• 투자 구조: 운영형 자산 → 개발형 밸류업 자산으로 전환

리모델링을 통해 단순 임대 수익 개선을 넘어 자산의 성격 자체가 재정의되는 구조입니다.