20년 살았던 집인데도 종부세 오른다?

1주택 고령자도 확인해야 할 ‘종부세 세액공제 한도’

배준형의 이슈 체크

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 “평생 한 집에서 살았는데 세금이 갑자기 몇 배로 뛸 수 있다”는 주제로 종합부동산세의 변화에 대해 알려드리겠습니다.

집을 가지고 있으면 누구나 매년 재산세를 냅니다.

그런데 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세 과세대상이 될 수 있습니다. 현행 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원입니다.

정부는 2026년 세제개편안에서 실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이는 대신, 일정 가격 이상의 고가주택에 대해서는 세액공제 한도를 새로 두는 방안을 추진하고 있습니다.

1. 무엇이 바뀌나? ‘공제율’은 최대 80%를 유지하지만 ‘공제금액 한도’가 생긴다

현재 1세대 1주택자는 나이가 많거나 오래 보유한 경우 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 종부세 산출세액을 공제받을 수 있습니다.

현재는 이 세액공제액 자체에 별도의 금액 한도가 없습니다.

하지만 정부의 2026년 세제개편안은 최대 80%라는 공제율 한도는 유지하면서 실제로 공제받을 수 있는 세액에 금액 한도를 새로 두는 방식으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다.

정부안은 다음과 같습니다.

2027년: 세액공제 최대 800만원 2028년 이후: 세액공제 최대 600만원

입니다.

또 장기보유에 따른 공제방식도 단계적으로 바뀝니다.

2027년에는 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄인 뒤, 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 더 높은 공제율을 적용하는 과도기를 두고,

2028년 이후에는 장기보유공제를 없애고 거주기간에 따른 공제로 전환하는 방안입니다.

예를 들어 15년 이상 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 2028년 이후 장기보유에 따른 50% 공제는 받을 수 없게 됩니다.

다만 고령자 세액공제는 그대로 유지됩니다.

현재 기준으로

60세 이상 20% 65세 이상 30% 70세 이상 40%

의 연령별 공제는 계속 적용되고, 거주기간 공제와 합한 전체 공제율의 상한은 최대 80%입니다.

따라서 미거주자라고 해서 종부세 세액공제율 전체가 0%가 되는 것은 아닙니다.

고령자가 아니라면 거주기간 공제를 받지 못해 세액공제가 없어질 수 있지만, 70세 이상 고령자라면 연령공제 40%는 남게 됩니다.

풀어서 말씀드리면, 계산상 세액공제액이 1,500만원이나 2,000만원이 나오더라도 실제 공제받을 수 있는 금액은 2027년에는 최대 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 제한될 수 있다는 의미입니다.

따라서 공시가격이 높은 고가주택일수록 이 세액공제 한도의 영향을 크게 받을 가능성이 있습니다.

2. 9월 1일 정부 수정안: 완화된 부분과 그대로 남은 부분

정부는 9월 1일 국무회의에서 8월 3일 발표한 세제개편안 중 일부를 수정해 정부안을 최종 확정했습니다.

(1) 완화된 부분

a. 1세대 1주택자 기본공제

실거주 1주택자는 기존 12억원에서 14억원으로 상향됩니다.

비거주 1주택자는 당초 9억원으로 낮추려던 방안을 철회해 현행 12억원을 유지하기로 했습니다.

b. 부부 공동명의 1주택

실거주 부부 공동명의는 현재와 같이 1인당 9억원, 합계 18억원의 기본공제를 유지합니다.

비거주 공동명의는 당초 정부안에서 1인당 4억원으로 낮추려던 것을 수정해 1인당 6억원, 합계 12억원으로 조정했습니다.

c. 세부담 상한

기존 정부안에서는 종부세 세부담 상한을 직전연도 보유세의 150%에서 200%로 높이려고 했지만, 9월 1일 정부안에서는 이를 철회해 현행 150%를 유지하기로 했습니다.

반면 논란이 된 1세대 1주택자 세액공제 한도 신설, 즉

2027년 800만원 2028년 이후 600만원

이라는 내용은 그대로 유지됐습니다.

다만 이 내용은 아직 국회에서 확정된 세법이 아니라 정부가 국회에 제출한 개정안입니다.

따라서 정기국회 심의과정에서 내용이나 시행시기가 달라질 수 있습니다.

3. 실제로 세금은 얼마나 달라질까?

여기서는 단순히 ‘공제한도’만으로 계산하기보다는 정부가 제시한 시뮬레이션을 보는 편이 정확합니다.

종부세는 기본공제뿐 아니라 공정시장가액비율, 세율체계, 연령·거주 공제 등이 함께 바뀌기 때문입니다.

재정경제부가 제시한 사례를 보면 60세, 10년 거주한 1세대 1주택자의 경우,

시가 20억원 주택은 종부세가 현재 27만6000원에서 개편 후 10만8000원,

시가 30억원 주택은 91만원에서 76만원으로 줄어드는 것으로 추산됐습니다.

반면 시가 35억원에서는 191만8000원에서 212만4000원으로 소폭 증가하고,

시가 40억원은 262만7000원에서 325만2000원,

시가 50억원은 453만9000원에서 978만5000원,

시가 70억원은 937만7000원에서 3,295만7000원으로 증가하는 것으로 나타났습니다.

따라서 “시가 40억원 이하는 안전하다”고 일률적으로 말하기는 어렵습니다.

정부 시뮬레이션에서는 시가 약 35억원부터 종부세가 증가하기 시작했고, 40억~50억원 이상 구간에서 증가폭이 본격적으로 커지는 모습입니다.

또 실제 세액은 나이와 거주기간, 공시가격 등에 따라 크게 달라집니다.

특히 거주하지 않은 1주택자는 변화폭이 훨씬 클 수 있습니다.

정부 시뮬레이션상 60세, 10년 보유했지만 거주하지 않은 경우에는 시가 20억원 주택의 종부세가 27만6000원에서 152만1000원으로 늘고, 시가 40억원 주택은 262만7000원에서 1,114만2000원으로 증가하는 것으로 추산됐습니다.

따라서 본인 주택의 영향을 확인하려면 단순히 집값만 볼 것이 아니라, 공시가격, 나이, 실제 거주기간, 보유기간, 공동명의 여부를 함께 넣어 계산해야 합니다.

4. 장기 거주 고령자에게도 영향이 있을까?

이 제도에서 특히 주의해서 봐야 할 부분은 오랫동안 한 주택에 거주한 고령자의 세부담입니다.

10~20년 전 한 채의 주택을 취득해 계속 거주해온 사람이라도 해당 지역 주택가격이 크게 올라 공시가격이 높아지면 세액공제 한도의 영향을 받을 수 있습니다.

특히 고가주택의 경우 기존에는 연령공제와 장기보유공제를 합해 최대 80%까지 한도 없이 세액공제를 받을 수 있었지만, 정부안대로 개정되면 2028년부터 실제 공제금액이 최대 600만원으로 제한됩니다.

따라서 같은 집에서 계속 거주하더라도 주택가격이 매우 높은 경우에는 종부세 부담이 늘어날 수 있습니다.

다만 모든 장기 거주 고령자의 세금이 급증하는 것은 아닙니다.

실거주 1주택자는 기본공제 자체가 12억원에서 14억원으로 올라가고, 고령자 공제와 거주기간 공제도 유지되기 때문에 중간 가격대의 주택에서는 오히려 세금이 줄어드는 경우도 있습니다.

정부가 제시한 시뮬레이션에서도 시가 30억원 수준까지는 종부세가 줄어들고, 35억원부터 소폭 증가하기 시작해 50억원 이상의 고가주택에서 증가폭이 크게 나타났습니다.

따라서 이번 개편의 영향을 “1주택 고령자의 세금이 모두 폭등한다”고 해석하기보다, “고가 1주택 가운데 세액공제액이 새 한도에 걸리는 경우 세부담이 크게 늘어날 수 있다”고 보는 것이 더 정확합니다.

아울러 정부안에는 현금 유동성이 부족한 고령자의 부담을 완화하기 위한 종부세 납부유예 제도 확대도 포함돼 있습니다.

정부는 기존 납부유예의 소득요건을 완화하고, 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고 보유세 부담이 소득의 일정 비율 이상인 고령 1주택자에 대해서는 별도의 납부유예 요건을 마련하는 방안도 추진하고 있습니다.

이처럼 이번 종부세 개편은 단순히 “1주택자 세금을 올린다.”거나 “실거주하면 세금을 깎아준다.”는 한 문장으로 설명하기 어렵습니다.

실거주 1주택의 기본공제는 확대하면서, 고가주택에 대해서는 세액공제 금액에 상한을 두고, 장기보유 중심의 공제를 실제 거주 중심으로 전환하는 구조이기 때문입니다.

따라서 고가 1주택을 보유한 분들은 지금부터 다음 사항을 확인해보시는 것이 좋습니다.

본인 주택의 현재 공시가격과 향후 공시가격 변동 가능성

본인의 나이와 실제 거주기간에 따른 세액공제율

2027년 800만원, 2028년 이후 600만원의 세액공제 한도 적용 여부

단독명의와 부부 공동명의의 세부담 차이

매도·증여 등을 검토할 경우 양도소득세와 증여세까지 포함한 전체 세부담

특히 부부 공동명의 전환이나 증여는 종부세만 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다. 증여세와 취득세, 향후 양도소득세까지 함께 달라질 수 있기 때문에 실제 실행 전에는 전체 세금을 시뮬레이션해보는 것이 중요합니다.

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※ 본 칼럼은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부 세법개정안을 기준으로 작성한 일반적인 세무·부동산 정보입니다. 해당 내용은 아직 국회 심의를 거쳐야 하는 정부안으로, 최종 법률과 시행시기는 달라질 수 있습니다.