‘동상이몽’ 문래역…한 역, 두 상권

서울 영등포구 문래동은 오래된 준공업 지역에서 서남권 핵심 트렌드 거점으로 변모했다. 특히 문래동은 지하철 2호선 문래역을 기준으로 서로 다른 성격의 상권 생태계를 형성하고 있다.

상권 분석

문래역 1·2·3번 출구 인근에는 오피스 빌딩과 대단지 아파트가 밀집한 ‘오피스·아파트 상권’이 자리하고 있으며, 4·5번 출구에서 신도림역 방향, 도림로 우측 하단 문래공원 사거리를 중심으로는 ‘문래창작촌 상권’이 형성돼 있다. 같은 문래동이지만 전자는 생활형 수요, 후자는 목적형 방문 수요를 기반으로 작동한다는 점에서 뚜렷한 차이를 보인다.

이러한 구조적 차이는 매출 규모에서도 명확히 드러난다. 2021년부터 2026년 4월까지 누적 기준을 보면, 오피스·아파트 상권의 매출은 약 3645억 원 수준에 그친 반면, 문래창작촌 상권은 1조5400억 원을 상회하며 약 4.2배 이상의 격차를 나타낸다. 문래창작촌이 단순한 동네 상권을 넘어 광역형 목적 상권으로 성장해 왔음을 보여준다. 다만 최근에는 경기 둔화와 소비 위축의 영향으로 성장세가 다소 주춤하며 과거의 확장 국면과는 다른 흐름이 감지된다.

서울 서남권 대표하는 문래창작촌 상권

특히 문래창작촌 상권은 인근 주민 수요를 넘어 외부 유입에 기반한 확장형 구조를 갖고 있다는 점에서 오피스·아파트 상권과 대비된다. 개성 있는 맛집과 카페, 골목형 점포들이 집적되며 명확한 방문 목적을 형성했고, 이를 통해 청년층과 유동인구를 지속적으로 끌어들이며 서울 서남권을 대표하는 중심 상권으로 자리 잡았다.

연도별 매출 흐름을 보면, 오피스·아파트 상권은 2021년 567억 원, 2022년 671억 원, 2023년 706억 원, 2024년 740억 원으로 완만한 성장세를 지속해 왔다. 특히 2022년에는 전년 대비 약 18.4% 증가하며 가장 높은 성장률을 기록했고, 이후 증가 폭은 축소됐으나 상승 기조는 유지했다. 지난해에는 728억 원으로 전년 대비 약 1.6% 감소하며 소폭 역성장을 기록했으나, 전반적인 소비 둔화 국면을 고려할 때 변동성은 제한적인 수준으로 평가된다. 이는 상주인구 기반의 생활형 수요 구조가 경기 변동에 대한 방어력을 일정 부분 확보하고 있음을 시사한다.

문래창작촌 상권은 2021년부터 2023년까지 연평균 두 자릿수 성장률을 기록하며 빠르게 외형을 확대했다. 해당 기간 동안 연간 성장률은 각각 15% 이상을 기록한 것으로 나타나며, 이를 기반으로 대형 상권으로 성장했다. 그러나 2025년에는 연간 매출 2903억 원으로 전년 대비 약 11.7% 감소하며 하락 전환이 가시화됐다. 이는 외부 유입 의존도가 높은 목적형 상권 구조상, 경기 둔화 및 소비 위축의 영향을 직접적으로 반영한 결과로 해석된다.

과거 문래창작촌 상권의 집객력을 보완해 온 인근 대형 소매시설의 영향력이 약화되면서, 소매 수요와 연계된 유입 동선에도 변화가 발생하고 있다. 동시에 경기 침체 장기화로 내구재 및 생필품 소비가 둔화되고, 주로 방문하는 청년층의 외식 및 여가 소비가 축소되면서 식음료(F&B) 중심 골목상권의 회전율 역시 저하되는 흐름이다. 이러한 복합적 요인들은 상권 전반의 성장 탄력을 제약하는 원인으로 작용하고 있다.

문래창작촌, 대형 소매시설 의존도 높아

업종별 매출 구조를 보면 두 상권 간 성격 차이가 더욱 두드러진다. 오피스·아파트 상권의 경우 음식업 누적 매출이 약 1684억 원으로 가장 큰 비중을 차지하며 상권 내 핵심 업종으로 기능하고 있다. 다만 등록 매장 수 대비 누적 매출 기준으로 보면, 매장당 매출은 소매업이 약 9억7000만 원으로 가장 높고 음식업은 약 9억 원, 서비스업은 약 6억5000만 원 수준으로 나타난다. 이는 음식업이 외형 성장을 주도하는 가운데, 수익 효율 측면에서는 소매업의 경쟁력이 상대적으로 높다는 점을 보여준다.

업종 간 성장 기여도의 변화도 감지된다. 음식업은 2022년 전년 대비 약 27% 성장하며 상권 확장을 견인했으나, 이후 성장률 둔화와 함께 매출 비중이 점진적으로 축소되는 흐름을 보이고 있다. 특히 계절 요인에 따른 변동성도 확인되는데, 여름철을 중심으로 매출 둔화가 반복되는 패턴이 나타난다.

서비스업과 교육업은 최근 상권 내 새로운 성장 축으로 부상하고 있다. 서비스업은 2024년 3월을 기점으로 월매출이 기존 50억~80억 원 수준에서 100억~145억 원대로 확대되며 연간 기준 약 98%의 높은 성장률을 기록했다. 교육업 역시 2023년 3월 전후로 월매출이 약 25억 원에서 50억 원 수준으로 상승한 이후 안정적인 흐름을 유지하고 있다. 두 업종 모두 특정 시점을 기점으로 구조적 레벨업이 발생했다는 점에서, 개별 대형 점포의 신규 입점이나 업종 내 집적도 강화가 매출 구조 변화에 영향을 미친 것으로 해석된다.

문래창작촌 상권은 대형 소매시설에 대한 의존도가 높은 구조로, 특정 점포의 실적 변화에 상권 전반이 민감하게 반응하는 특징을 보인다. 실제로 업종별 비중을 보면 소매업 비중은 연도별로 점진적인 감소세를 나타내고 있으며, 이는 상권 내 핵심 앵커 기능의 약화를 의미한다. 앵커 역할을 수행하던 대형 소매시설의 영향력이 축소될 경우, 이를 중심으로 형성된 유입 동선과 소비 흐름 역시 동반해 약화될 가능성이 높다.

결과적으로 문래창작촌 상권은 높은 집객력을 기반으로 성장한 만큼, 특정 거점 시설의 변화가 상권 전체 매출과 유동인구에 미치는 파급 효과 또한 크게 나타나는 구조적 특성을 내포하고 있는 것으로 판단된다.

오피스·아파트 상권, 주말 소비 제한적

요일별 매출 분포를 보면, 오피스·아파트 상권은 전형적인 주중 중심의 소비 구조를 나타낸다. 평일 매출이 안정적으로 유지되는 가운데 금요일에 가장 높은 비중이 형성되며, 이후 토요일 12.98%, 일요일 8.37%로 급격히 하락하는 패턴을 보인다. 이는 직장인 및 상주인구 기반의 소비가 주를 이루는 상권 특성이 반영된 결과로, 주말 유입 수요는 제한적인 수준에 머무르고 있다.

문래창작촌 상권은 금요일부터 매출 비중이 상승하기 시작해 토요일에 20.77%로 정점을 기록한다. 일요일에도 11.93% 수준을 유지하는데, 이는 주말을 중심으로 외부 방문객 유입이 집중되는 구조를 의미하며, 감성 주점, 카페 등 F&B 업종이 해당 기간의 매출을 견인하는 핵심 동력으로 작용하는 것으로 분석된다.

시간대별 매출 분포를 보면 오피스·아파트 상권은 낮 시간대 중심의 소비가 눈에 띈다. 점심시간대인 11~15시에 전체 매출의 약 33%가 집중되며, 15~18시 구간을 포함한 낮 시간대 비중은 총 52%에 달한다. 저녁(18~20시) 및 야간(20~22시) 매출 비중은 합산 약 35% 수준으로, 낮 시간대에 비해 상대적으로 낮다. 세부적으로는 아침 시간대(5~11시)가 약 10.9%, 심야(22시 이후)는 6%대에 그치며, 출퇴근 전후의 분산형 소비보다는 점심 및 오후 시간대에 소비가 집중되는 패턴이 확인된다. 직장인과 상주인구 기반의 이용 행태가 반영된 결과로, 업무 시간대 중심의 식음 및 생활 소비가 상권 매출을 견인하는 구조로 해석된다.

문래창작촌 상권은 특정 시간대에 집중되기보다 전반적으로 분산된 패턴이 나타난다. 점심시간대인 11~15시 비중이 30.4%로 가장 높지만, 15~18시 22.4%, 18~20시 17.9%, 20~22시 15.4%로 이어지며 시간대 간 격차는 크지 않은 수준이다. 낮 시간대(11~18시)와 저녁·야간 시간대(18~22시)가 모두 유의미한 비중을 차지하고 있어, 전일에 걸친 복합 소비 구조가 형성돼 있음을 확인할 수 있다.

이 같은 패턴은 상권 내 이질적인 수요가 동시에 작동한 결과로 해석된다. 낮 시간대에는 대형 소매시설을 중심으로 한 목적형 방문 수요가, 저녁 이후에는 골목형 F&B 업종을 중심으로 한 체류형 소비가 각각 매출을 견인하는 구조다. 특히 심야(22~1시) 비중이 6.4%로 오피스·아파트 상권 대비 높은 수준을 보이며, 소비 흐름이 점심 이후 자정 무렵까지 연속적으로 이어지는 특징이 나타낸다.

아침 시간대(5~11시) 비중은 6.9%로 상대적으로 낮은 수준에 머문다. 이는 테이크아웃이나 조기 영업 업종의 비중이 제한적이며, 주요 업종인 음식·소매업이 오전 이후 본격적으로 가동되는 상권 구조와 연관된 것으로 보인다. 결과적으로 문래창작촌 상권은 점심 이후부터 야간까지 소비가 분산·확장되는 구조를 가지며, 특정 시간대 의존도가 낮은 대신 체류 시간 기반의 매출 창출 특성이 두드러진다.

연령대별 소비 구조를 보면, 오피스·아파트 상권은 40대 비중이 31.7%로 가장 높게 나타나며 핵심 소비층을 형성하고 있다. 30~40대가 전체 매출의 절반 이상을 차지하는 구조로, 유행성 소비보다는 생활 편의와 반복 이용에 기반한 안정적 소비 패턴이 두드러진다. 이는 아파트 단지와 대형마트를 중심으로 한 생활밀착형 상권 특성이 반영된 결과로, 상주인구 기반의 고정 수요가 상권을 지지하는 구조로 해석된다.

문래창작촌 상권은 20~30대 비중이 40%를 웃돌며 젊은 층 중심의 소비 구조를 보이지만, 동시에 30~40대 비중 역시 유의미한 수준을 유지하고 있다. 이는 철공소 기반의 식사 수요, 전통 노포 이용, 직장인 및 외부 방문객의 외식 수요가 복합적으로 작용한 결과로, 특정 연령대에 편중되지 않은 세대 교차형 소비 구조가 형성된 것으로 보인다.

이러한 특성은 운영 전략 측면에서도 중요한 시사점을 제공한다. 단일 타깃에 집중하기보다는 시간대별 주요 소비층을 구분한 이원화 전략이 유효할 수 있다. 예를 들어 낮 시간대에는 인근 근로자 및 중장년층을 겨냥한 실용적 메뉴 구성, 저녁 및 야간에는 20~30대 방문객을 타깃으로 한 콘셉트형 F&B 운영이 적합한 전략으로 판단된다.

계절별 매출 분포를 보면, 두 상권 모두 봄철(3~5월)에 연중 가장 높은 매출 비중을 기록한다. 이는 신학기 진입에 따른 신규 소비 발생과 외부 활동 증가가 결합된 결과로, 계절적 성수기 구간이 형성된 것으로 해석된다. 이후 겨울철(12~2월)이 두 번째로 높은 비중을 보이며, 연말 소비 및 명절 수요가 매출을 견인하는 흐름이 확인된다. 반면 여름철(6~8월)은 외부 활동 감소 영향으로 상대적으로 낮은 매출 비중을 나타낸다.

가을철(9~11월)에는 상권 간 차별적 흐름이 관찰된다. 문래창작촌 상권의 경우 가을철 매출 비중이 24.1%로, 여름철(23.9%) 대비 소폭 반등하는 모습을 보인다. 이는 선선한 기후 환경과 골목형 상권이라는 특성이 결합되며 테라스형 카페, 감성 주점, 산책형 소비를 중심으로 외부 유입이 재확대된 결과로 해석된다.

오피스·아파트 상권은 계절 변화에 따른 변동성이 상대적으로 제한적인 구조를 보인다. 주거 기반의 생활형 소비가 중심을 이루는 만큼, 기후 요인보다는 명절, 학기, 연말 등 특정 이벤트성 수요가 발생하는 시기에 매출이 보다 집중되는 특징을 보인다.

생활권 유입 범위를 보면, 오피스·아파트 상권은 문래동 자체 소비 비중이 35.8%로 가장 높게 나타나며, 양평1동, 당산1동 등 인접 생활권이 주요 배후 수요를 구성하고 있다. 이는 대단지 아파트, 대형마트, 근린생활시설을 기반으로 한 생활필수형 소비 구조가 작동하고 있음을 의미한다. 즉, 원거리 유입보다는 인근 거주자와 직장인의 반복 방문에 의해 유지되는 근거리 중심 상권으로 해석된다.

반면 문래창작촌 상권은 서울 외 지역을 포함한 타 시도 소비 비중이 70%를 상회하며, 광역 단위 유입 구조가 뚜렷하게 나타난다. 이는 지역 기반 수요보다는 감성형 F&B, 문화 공간, 골목형 콘텐츠를 목적으로 방문하는 외부 수요가 상권을 견인하고 있음을 의미한다. 오피스·아파트 상권이 근거리 생활 소비에 강점을 보이는 반면, 문래창작촌 상권은 원거리 목적 소비를 흡수하는 구조적 경쟁력을 갖는다.

종합적으로 두 상권은 동일 생활권 내에 위치함에도 불구하고, 수요 발생 기점과 확장 방식에서 뚜렷한 차이를 보인다. 오피스·아파트 상권은 거주 인구와 직장인 수요를 기반으로 매출 안정성과 경기 방어력이 높은 구조를 가지며, 생활 서비스 및 교육 업종 중심의 지속적인 수요 창출이 가능하다. 문래창작촌 상권은 외부 방문객 유입을 기반으로 높은 집객력을 확보하고 있으나, 경기 및 소비심리 변화에 대한 민감도가 상대적으로 높은 구조다. 전자는 생활밀착형 및 반복방문형 업종에, 후자는 목적형 F&B 및 체류형 콘텐츠 업종에 보다 적합한 상권으로 구분할 수 있겠다.

최근 문래창작촌 상권의 성장세 둔화는 단기적인 수요 위축의 결과로 해석할 수 있으나, 구조적 쇠퇴로 단정하기에는 이르다. 오히려 광역형 목적 상권이 성숙 단계에 진입하며 성장 방식의 전환이 나타나는 과정으로 볼 수 있다. 향후 핵심 집객시설의 변화, 업종 구성 재편, 소비 트렌드 이동에 따라 상권의 성장 경로 역시 재조정될 가능성이 높다.

오피스·아파트 상권은 대규모 주거 인구와 직장인 수요를 기반으로 안정적인 소비 흐름을 유지하고 있으며, 경기 변동에 대한 방어력 측면에서 상대적 우위를 보인다. 또한 서비스 및 교육 업종의 성장 흐름이 확인된다는 점에서, 중장기적 관점에서의 확장 가능성도 유효한 것으로 판단된다.

문래동 상권의 경쟁력은 상이한 성격의 두 상권이 병존하는 이중 구조에서 기인한다. 생활밀착형 소비를 담당하는 근거리 상권과 외부 방문 수요를 흡수하는 광역형 목적 상권이 하나의 권역 내에서 상호 보완적으로 작동하고 있으며, 이는 상권 전체의 유연성과 지속가능성을 동시에 확보하는 요인으로 작용하고 있다.

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※ 출처: 한경MONEY(magazine.hankyung.com). 본 콘텐츠의 저작권은 한경매거진&북에 있으며, 본문에 인용된 상권 매출 데이터는 오픈업 집계 기준이므로 개별 점포의 실제 실적과 차이가 있을 수 있습니다. 창업·투자 판단은 반드시 관련 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.