3. 현재 국회에 발의된 두 개의 장특공 개편안

현재 국회에는 서로 방향이 다른 두 개의 장특공 개편안이 발의돼 있습니다.

많은 분들이 하나의 폐지안만 있는 것으로 알고 계시지만, 실제로는 강도 차이가 상당합니다.

첫 번째 : 윤종오 의원안 “장특공 전면 폐지 + 평생 2억원 세액공제”

2026년 4월 8일 발의된 윤종오 의원안은 시장에 가장 큰 충격을 줬던 안입니다.

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 현행 장특공 규정 삭제 
• 비율 공제를 폐지 
• 정액 세액공제 방식으로 전환 
• 평생 총 2억원까지만 세액공제 허용 

즉, 아무리 오래 보유하고 집값이 크게 올랐더라도 평생 받을 수 있는 세금 혜택 자체를 2억원으로 제한하겠다는 구조입니다.

현재처럼 양도차익 규모에 비례해 공제 혜택이 커지는 구조를 없애겠다는 의미입니다.

고가주택 보유자 입장에서는 사실상 세 부담이 급격히 증가할 가능성이 있는 강경한 안으로 평가됩니다.

두 번째 : 최혁진 의원안 “보유 공제 폐지 + 실거주 공제 유지”

2026년 04월 27일 발의된 최혁진 의원안은 방향은 같지만 강도는 상대적으로 완화된 안입니다.

핵심은 다음과 같습니다.

• 보유기간 공제 폐지 
• 거주기간 공제만 유지 
• 실거주 최대 80% 공제 유지 가능 

즉, 오래 보유한 것 자체는 더 이상 혜택을 주지 않겠지만, 실제 거주한 기간에 대해서는 지금과 유사한 수준의 공제를 유지하겠다는 구조입니다.

예를 들어,

• 2년 거주 시 16% 
• 10년 이상 거주 시 최대 80% 

까지 공제가 가능합니다.

핵심은 명확합니다.

“보유”는 인정하지 않되, “실거주”는 계속 보호하겠다는 방향입니다.

4. 두 법안, 무엇이 가장 큰 차이인가?

가장 큰 차이는 “최대 80% 공제가 살아남느냐”입니다.

윤종오 의원안은 장특공 구조 자체를 폐지합니다.

반면 최혁진 의원안은 실거주자에 대한 공제 체계는 유지합니다.

즉,

• 실거주 기간이 긴 1주택자라면 최혁진 의원안 영향은 제한적일 수 있지만, 
• 비거주 상태로 오래 보유한 1주택자는 두 안 모두 세 부담 증가 가능성이 큽니다. 

특히 지방 근무, 해외 체류, 부모 봉양, 자녀 교육 등으로 일시적으로 비거주 상태였던 1주택자들도 영향을 받을 수 있다는 점에서 시장의 긴장감이 커지고 있습니다.

5. 가장 중요한 기준점 “2026년 12월 31일”

두 법안 모두 시행 예정 시점은 2027년 01월 01일입니다.

즉, 2026년 12월 31일 이전 잔금 기준으로 양도를 완료하면 현행 장특공 적용 가능성이 높고, 2027년 이후 양도 시에는 새로운 제도가 적용될 가능성이 있습니다.

결국 매도 시점 하나로 세금이 수억원 차이 날 수 있다는 의미입니다.

실제로 최근 현장에서는

• 매도 시점 조정 
• 증여 전환 검토 
• 실거주 기간 확보 전략 

관련 문의가 빠르게 늘어나고 있습니다.

6. 누가 가장 직접적인 영향을 받게 될까?

① 비거주 1주택자

가장 직접적 영향 대상입니다.

특히 장기간 보유했지만 실제 거주 기간이 짧은 경우 세 부담 증가 가능성이 큽니다.

② 12억원 초과 고가주택 보유자

고가주택일수록 장특공 효과가 컸기 때문에 개편 시 영향도 커질 수 있습니다.

③ 재건축·재개발 투자자

조합원 입주권이나 관리처분 이후 보유 구조까지 세밀한 검토가 필요해질 수 있습니다.

④ 해외 체류·지방 근무 사례

실거주 인정 범위와 예외 규정 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

7. 시장에서는 왜 논쟁이 큰가?

반대 측은 다음 논리를 제기합니다.

• 주택은 단순 투자자산이 아니라 생활 기반 
• 장기보유자에 대한 과도한 세 부담 증가 
• 고령 1주택자 피해 가능성 
• 매물 잠김 심화 우려 

반면 찬성 측은,

• 고가주택 중심 절세 혜택 조정 필요 
• 조세 형평성 강화 
• 실거주 중심 과세 전환 필요성 

을 강조하고 있습니다.

실제 최종 입법 과정에서는 일정 부분 완화 조항이나 예외 규정이 포함될 가능성도 있습니다. 하지만 큰 방향 자체는 “실거주 중심 과세 강화”로 움직이고 있다는 점은 분명해 보입니다.

8. 지금 반드시 체크해야 할 사항

이번 논의는 아직 확정된 법은 아닙니다. 하지만 시장에서는 이미 대응이 시작되고 있습니다.

지금 반드시 확인하셔야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 내 주택의 실제 거주기간 확인 
• 매도 예정 시점 재검토 
• 2026년 말 이전 매도 가능 여부 점검 
• 고가주택 예상 세액 시뮬레이션 
• 증여 vs 매도 세금 비교 
• 해외 체류·지방 근무 시 실거주 인정 가능 여부 검토 

특히 비거주 1주택자는 “나는 1주택자니까 괜찮겠지”라는 접근이 더 이상 통하지 않을 가능성이 커지고 있습니다.