다주택자 A씨(70대)는 결혼하는 자녀에게 시가 약 16억5000만원 상당의 경기 성남시 분당구 아파트(전용면적 101㎡)를 증여하려고 마음먹었다. 하지만 부담해야 할 세금을 알아보려고 세무사를 찾았다가 고민에 빠졌다. 분당이 규제 지역으로 지정되는 바람에 한 달 전보다 세 배 많은 취득세를 내야 한다는 설명을 들었기 때문이다.

서울 전역과 경기 남부 12곳을 규제 지역으로 묶은 ‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 규제 지역의 부동산을 거래할 때 세금 변화 때문에 증여나 매도 계획을 바꾸는 사례가 이어지고 있다. 전문가들은 수도권 상당수 지역이 조정대상지역으로 지정되면서 이 지역의 세금 체계가 크게 바뀐 만큼 이에 맞는 절세 전략을 세울 필요가 있다고 조언했다.

먼저 다주택자가 조정대상지역에 있는 시가 3억원 이상 주택을 증여하면 증여받는 사람의 취득세가 중과된다. 조정대상지역 지정 전 증여 취득세율은 전용 85㎡ 기준 3.8%, 85㎡ 초과 시 4%였다. 규제 지역이 되면 증여 취득세율이 각각 12.4%, 13.4%로 세 배 이상 뛴다. 취득세 부담이 커졌기 때문에 어느 정도 소득과 자산이 있는 자녀를 둔 부모라면 재산 일부를 현금으로 증여해 부동산을 매수하도록 지원하는 게 유리할 수 있다는 설명이다. 1주택을 취득할 때 매입 취득세율은 3.5%로 규제 지역 중과세율보다 훨씬 낮다.

다주택자의 양도세도 중과된다. 양도세 기본세율은 6~45%인데 조정대상지역에서는 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해진다. 또 주택을 3년 이상 보유했어도 장기보유특별공제(연 2%씩 최대 30%)를 적용받지 못한다. 정부는 양도세 중과를 내년 5월 9일까지 유예하고 있다. 아울러 조정대상지역으로 지정되면 양도세 ‘1가구 1주택’ 비과세 요건도 강화된다. 1가구가 양도일 기준 2년 이상 보유한 1주택을 매도할 때는 양도세 비과세를 적용받는다. 조정대상지역이 되면 보유 기간뿐 아니라 2년 이상 실거주해야 하는 요건이 추가된다. 이은하 미래에셋증권 세이지 컨설팅팀 수석매니저는 “조정대상지역 지정 이후 주택을 취득했다면 2년 이상 거주해야 양도세 비과세를 적용받을 수 있다”고 말했다.