안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

최근 저희 밸류업센터에 자주 접수되는 질문이 있습니다. 바로 “지금 중소형 빌딩을 사야 할까요? 아니면 조금 더 기다려야 할까요?”라는 질문입니다. 이 질문은 단순히 시장 시세의 방향을 묻는 것을 넘어, 새 정부 출범 이후 발표된 6·27 부동산 대책과 조금씩 하락세를 보이는 대출금리 등 변화하는 정책 및 금융 환경 속에서 투자 판단을 어떻게 내려야 할지 깊어진 고민을 보여줍니다.

그래서 오늘은 실무 최전선에서 활동하고 있는 부동산 전문가의 시각으로 중소형 빌딩 시장의 상승론과 하락론, 그 각각의 논리를 객관적으로 정리해 드리고자 합니다. 이 글이 여러분의 투자 판단에 기준이 되기를 바랍니다.

상승론 – “이제는 다시 올라갈 타이밍이다”

중소형 빌딩 시장을 낙관적으로 보는 시각은 다음과 같은 세 가지 흐름에 근거합니다.

첫째, 금리 인하에 대한 기대감입니다.

한국은행은 이미 기준금리 인하에 대한 메시지를 조심스럽게 내비치고 있으며, 시중은행 역시 일부 대출 상품의 금리를 낮추기 시작했습니다. 금리가 내려가면 대체 투자처를 찾는 자산가들에게 중소형 빌딩은 더욱 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

둘째, 정부 정책의 방향 전환입니다.

6·27 대책은 주택에 대한 대출을 강하게 규제하고 있습니다. 실거주 요건 강화, 대출한도 제한, 다주택자 대출 금지 등으로 인해 기존의 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산, 특히 중소형 빌딩 쪽으로 이동하고 있습니다.

셋째, 인플레이션 방어 자산으로서의 역할입니다.

중소형 빌딩과 같은 실물자산은 화폐 가치 하락에 효과적으로 대응할 수 있는 대표적인 투자처로 평가받습니다. 특히 상가 건물처럼 꾸준히 임대료를 창출하는 구조는 안정적인 현금 흐름과 더불어 물가 상승을 반영한 수익 증가 효과까지 기대할 수 있다는 점에서 큰 장점이 됩니다.

하락론 – “지금은 신중해야 할 시기다”

반면, 중소형 빌딩 시장에 대해 추가적인 가격 조정 가능성을 경계하는 시각도 분명히 존재합니다. 이들은 현재의 상황을 시장 회복의 신호라기보다는, 착시 혹은 일시적인 반등에 불과하다고 보고 있습니다. 하락론의 근거는 다음과 같습니다.

첫째, 공실률 증가와 수익률 저하입니다.

하락론자들이 가장 먼저 지적하는 문제는 공실 리스크의 가시화입니다. 경기 둔화, 자영업 폐업 증가, 내수 소비 위축이 맞물리며 상층부, 저층부, 대로변, 이면도로를 가리지 않고 공실률이 빠르게 확산되고 있습니다. 공실이 길어지면 월세 수입이 끊겨 관리비, 대출 이자, 재산세 등 고정 지출을 감당하기 어려워지고, 이는 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

둘째, 거래 실종과 가격 착시입니다.

현재 시장에서는 매도인은 높은 호가를 고수하고, 매수인은 급매를 노리며 관망하는 상황이 지속되고 있어 거래량 자체가 극도로 위축되어 있습니다. 이는 호가는 높지만 실제 거래가 이루어지지 않는 ‘거래 착시 구간’에 진입했다는 분석을 뒷받침합니다. 실거래가 감소는 시장의 유동성과 신뢰가 동시에 약화되고 있다는 뜻입니다.

셋째, 수요 위축과 공급 과잉의 충돌입니다.

최근 몇 년간 신축 및 리모델링을 통해 중소형 빌딩 공급이 꾸준히 이루어졌지만, 정작 이를 뒷받침할 안정적인 임차 수요는 부족한 상황입니다. 공급은 지속되는데 견실한 수요가 받쳐주지 못하는 구조는 시장의 장기 침체를 초래할 수 있는 잠재적 위험 요인으로 작용합니다.