올해 상반기 서울 오피스 시장 거래액이 10조원을 돌파하며 뚜렷한 회복세를 보인 것으로 나타났다. 광화문, 강남 일대 대형 오피스의 고가 거래가 줄줄이 성사되면서 전체 거래 규모가 증가한 것으로 분석된다.

상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트는 28일 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’를 발표하고, 올해 상반기 서울 오피스 거래 규모가 총 10조1536억원을 기록했다고 밝혔다. 이는 지난해 연간 거래액의 약 76%를 차지하는 규모다.

올해 2분기 거래 규모는 5조3554억원으로 집계됐다. 전 분기 대비 12%(5572억원), 전년 동기 대비 400%(4조2852억원) 증가했다. 이는 데이터를 집계하기 시작한 2000년 이래 2분기 거래액 중 역대 두 번째로 큰 규모다.

2분기 GBD(강남권역) 거래액은 2조4854억원으로 분기 기준 역대 최대 거래 규모를 달성했다. 주요 거래 사례로는 가상자산 거래소 빗썸이 6805억원에 매입한 ‘강남N타워’, 이지스자산운용이 8971억원에 인수한 ‘SI타워’ 등이 있다.

CBD(도심권역)의 거래 규모는 2조4102억원으로 강남권역과 비슷한 수준이었다. KDB생명타워, CJ제일제당센터, 수송스퀘어, 크레센도 등 코어 자산 거래가 집중됐다. 전체 거래 규모의 90% 이상은 연면적 33000㎡ 이상 대형 자산이 차지했다.

서울 오피스 임대시장은 전체 공실률이 6.8%로 전 분기 대비 0.5%포인트 상승했다. 기타 지역의 신축 오피스 공급이 전체 공실률을 끌어올린 것으로 분석된다.

CBD는 INNO88타워, 케이트윈타워 등 신축 건물이 공급되며 공실률이 0.9%포인트 상승한 5.1%를 기록했다. GBD는 센터필드 이스트, 아이콘삼성 등 초대형 오피스의 공실이 해소되며 공실률이 3.9%로 전 분기와 비슷한 수준을 유지했다. YBD(영등포권역)의 공실률은 전 분기 대비 1.3%포인트 하락한 2.2%로 전 권역 중 가장 낮았다.

기타 권역은 신규 공급 여파로 공실률이 14.9%를 기록했다. BBD(분당권역)의 경우 일부 대형 입주사의 퇴거로 공실률이 3.2%까지 올랐다.

임대료는 전 권역에서 소폭 상승했다. 2분기 기준 CBD의 3.3㎡당 평균 임대료는 11만3000원, GBD는 11만2700원으로 전 분기 대비 각각 1.1%, 1.2% 상승했다.

CBD에서는 시그니쳐타워, 크리스탈스퀘어 등 초·중대형 오피스에서 임대료가 인상됐고, GBD에서는 포스코센터, 코레이트타워 등 프라임급 자산이 권역 평균을 끌어올렸다.

YBD는 대형 오피스의 임대료 상승 영향으로 보증금과 임대료 모두 전 분기와 유사한 수준을 유지했으며, 기타 권역은 일부 대형 건물의 임대료가 하락했으나 초소형 자산의 임대료가 올라 평균 수준을 유지한 것으로 나타났다.

2025년 2분기에는 금융·보험업과 정보통신업을 중심으로 임차인 이전이 활발히 이뤄졌다. 금융·보험업의 임차인 이동 비율은 전 분기 대비 6%포인트 상승했다. 특히 YBD의 원센티널에 현대차증권, 미래에셋생명, 우리투자증권 등 금융·보험업종 대형 기업들이 입주하며 공실률을 낮췄다.

정보통신업의 경우 SK-C타워(티맵모빌리티), 더피나클역삼Ⅱ(구름에듀) 등 신축 오피스를 중심으로 입주가 이뤄졌으며, 전체 임차인 이동 비율은 18%로 집계됐다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “하반기에는 NC타워1, 남산N타워 등의 거래가 마무리될 예정이지만 대부분 자산이 입찰 단계에 있어 실제 거래 완료까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다”며 “이에 따라 하반기 거래 규모는 다소 감소해 연간 거래 규모가 총 16조~17조원 수준에서 마무리될 가능성이 높다”고 전망했다