'글로벌 랜드마크' 고급인력 몰리는데…서울은 노후빌딩 '공실 공포'
낡은 서울…오피스 절반 '30년 이상'
'10년 이내' 신축 9% 불과
서울 주요 업무지구의 오피스 빌딩이 낡아가고 있다. ‘신축, 대형, 고스펙’ 오피스를 선호하는 최근 트렌드를 따라가지 못해 도시의 글로벌 경쟁력이 뒤처질 것이라는 지적이 나온다.
12일 건축행정시스템 세움터에 따르면 서울 도심·강남·여의도 등 3대 권역 업무지구 내 연면적 1만6500㎡ 이상 오피스 빌딩의 47%(2024년 말 기준)가 30년 이상 된 노후 건물인 것으로 나타났다. 10년 미만 신축은 9%에 불과했다. 일본 도쿄의 10년 미만 오피스 비중(19%)이 40년 이상 된 오피스(18%)를 앞지른 것과 대비된다.
서울 주요 업무지구에서 연면적 10만㎡ 이상의 ‘프라임 오피스’가 차지하는 비중도 0.6%에 불과했다. 공급 부족으로 프라임 오피스 공실률이 하락하고, 임대료는 오르고 있다.
전문가들은 대형 오피스 수요에 맞는 새로운 복합 개발과 리츠(부동산투자회사) 조달이 지속적으로 이뤄져야 한다고 조언했다.
3대 업무지구 오피스 절반 '30년 이상 노후 건물'
프라임급 공실 줄고 임대료 올라…강남 신축 귀해 입주 경쟁
미국 뉴욕 맨해튼 서쪽 허드슨야드에는 글로벌 투자회사 KKR, 블랙록과 구글, 메타 등 빅테크가 자리 잡고 있다. 허드슨강 유역 옛 철도기지에 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 레지던스 등 16개 건물을 세우는 복합개발을 시행한 결과다. 반세기 넘은 건물이 즐비한 맨해튼 내 새 오피스로 주목받고 있다.
뉴욕뿐 아니라 영국 런던 카나리워프 리뉴얼, 싱가포르 마리나베이, 일본 도쿄 아자부다이힐스 등 글로벌 도시는 대규모 복합개발이 활발하다. 반면 한국은 서울 3대 권역(도심·강남·여의도)의 오피스 건물 절반 가까이가 30년 이상 된 노후 건물인 것으로 나타났다. 도시 경쟁력의 기초 인프라인 오피스 건물의 지속적 공급이 필요하다는 지적이 나온다.
◇낡아가는 서울 오피스
12일 국토교통부의 건축행정시스템 세움터에 따르면 지난해 말 기준 서울 도심의 오피스(연면적 1만6500㎡ 이상) 중 58%가 준공 30년 이상 된 노후 건물이었다. 도시정비법상 노후 불량 건축물에 해당하는 수준이다. 강남과 여의도도 각각 34%, 46%에 달했다.
수요는 신축 오피스로 몰리고 있다. 게임, 소프트웨어 등 정보기술(IT) 기업이 늘어 개발자 등 임직원이 도심 내 새 오피스를 선호해서다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 올 1분기 기준 오피스 임차 이유로 ‘면적 확대’가 41%로 가장 많았다. 한 개발업체 대표는 “과거 1인당 사용하는 공간이 9㎡였다면 지금은 13㎡는 돼야 한다”며 “휴게공간 등 공용 시설이 필요해졌고 엘리베이터 등 건물의 기반 시설 기능도 점점 중요해지고 있다”고 말했다.
수요 증가와 공급 부족으로 임대료는 상승곡선을 그리고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 지난해 4분기 기준 도심 A급 오피스(3만3000㎡ 이상)의 실질 임대료(3.3㎡ 기준)는 1년 전보다 6.91% 오른 11만원에 달했다. 강남(12.74%)과 여의도(16.03%)도 오름폭이 컸다. 프라임 오피스(10만㎡ 이상)의 3.3㎡당 임대료는 16만원을 넘어섰다.
업계 관계자는 “사무실을 넓히고 싶어도 신축·대형 오피스가 없다”며 “20~30대 젊은 직원은 주요 거점을 벗어나면 회사를 그만두는 경우도 있어 외곽으로 나가기 쉽지 않다”고 말했다.
대형 오피스의 공실률은 3%(자연 공실률)를 밑돈다. CBRE에 따르면 지난해 4분기 기준 도심 오피스(A급 오피스) 공실률은 1.9%에 불과하다. 강남(2.4%), 여의도(3.4%) 등도 낮은 수준이다. 서울 기타 지역 공실률(알스퀘어 기준)은 10.6%에 달해 극명한 차이를 보였다.
◇PF와 인허가 지연으로 신규 공급 ‘뚝’
땅값 상승과 인허가 지연으로 신규 오피스 개발은 갈수록 어려워지고 있다. 강남은 2028년께 강남역 근처에 오피스 공급이 예상되지만, 여의도는 지난해 2분기 공급된 TP타워를 마지막으로 신규 공급 예정 물량이 없다. 자산운용사 관계자는 “강남은 필지가 잘게 쪼개져 높이 지을 수 있지만 층별 면적을 넉넉히 확보하기 쉽지 않다”며 “여의도는 신축이 워낙 귀해 TP타워 준공 전부터 입주하고 싶은 기업의 경쟁이 치열했다”고 말했다.
도심 쪽은 내년부터 신규 오피스 공급이 예정돼 숨통이 다소 트일 전망이다. 명동역 인근 남산N타워, 공평15·16지구(G1) 개발 사업 등이 마무리될 예정이다. 2029년까지 을지로3가 12지구(이을타워), 수표구역 도시정비형 재개발 사업(원X) 등이 완료될 것으로 예상된다. 하지만 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규제 등으로 자금 조달이 쉽지 않아 제때 개발이 끝날지 미지수라는 지적도 나온다.
한 시행사 관계자는 “토지 매입 비용과 함께 공사비 상승으로 원가가 지나치게 높아진 사업지가 꽤 있다”며 “브리지론(초기 토지비 대출)에서 본PF로 넘어가지 못해 사업이 지연되는 현장이 적지 않을 것”이라고 말했다.
