은행 예금 금리 내리니 상업용 부동산에 관심 증가
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수익형 부동산 관심
서울 오피스텔 값 2년 만에 반등…"유망지 선점하라"
서울 오피스텔 수익률 4.87%로 5년째 상승세
3% 초반 금리 감안 땐 매력적 투자처로 부상
서울 동남권 오피스텔 매매가 뛰어
3일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 오피스텔 매매가는 8월 대비 0.02% 올랐다. 8월 0.03% 올라 2022년 이후 2년여 만에 반등하며 상승세를 타고 있다. 특히 전용면적 60~85㎡ 위주로 상승세가 두드러진다. 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)에서 이 면적 매매가 상승률은 지난달 0.54%로, 7월부터 가파르게 오르고 있다. 도심권에서도 전용 40㎡ 이하 소형은 여전히 약세지만 중대형은 3개월 연속 상승세다. 송파구 잠실동 K공인 관계자는 “빌라 전세사기 이슈로 안전한 물건을 찾지 못한 3인 가구 세입자 수요가 오피스텔로 넘어오고 있다”며 “아파트 월세는 찾기 어려워 상대적으로 깔끔한 오피스텔의 수익률이 오르고 있다”고 설명했다.
서울 오피스텔 수익률은 9월 기준 연 4.87%로 5년 연속 오름세다. 금리 인상기였던 2021년부터 지난해까지만 해도 오피스텔 수익률과 예금 금리는 별 차이가 없었다. 지난달 기준금리 인하로 예금 금리도 연 3%대 초반으로 따라 내려갔다. 오피스텔 수익률과 1%포인트 이상 벌어진 셈이다.
오피스텔 청약 수요도 서울 주요 지역 위주로 회복되는 흐름이다. 지난달 16~17일 분양한 송파구 방이동 ‘잠실역 웰리지더테라스’는 네 가구 모집에 91명이 몰렸다. 서울 지하철 8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역이 가까운 역세권 단지다.
전문가들은 새 아파트 선호와 공급 부족으로 오피스텔 가격 상승세를 예상한다. 지난해 서울 오피스텔 착공물량은 3805가구로, 2021년의 4분의 1 수준이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “땅값이 너무 올라 상업지역에 오피스텔을 지을 곳이 없고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으키기도 쉽지 않다”며 “주택 수 포함 등의 영향으로 공급 물량이 급감해 희소가치가 부각되는 타이밍이 곧 올 것”이라고 말했다. 이주현 월천재테크 대표도 “같은 역을 이용하는데도 아파트와 오피스텔의 시세 차이가 크게는 세 배까지 벌어지고 있다”며 “새 아파트를 선호하는 젊은 층이 너무 비싼 아파트 대신 오피스텔로 시선을 돌릴 수 있을 것”이라고 내다봤다.
소형 오피스텔은 아파트 소형 면적대에 비해 선호도가 높지 않아 주변에 아파트 공급 물량을 확인하는 게 중요하다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “새 아파트에서 전용 30㎡대 소형 타입 품질이 좋다”며 “오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 전용면적도 넓어 상대적으로 소형 오피스텔의 투자 매력이 낮다”고 말했다.
꼬마빌딩은 튼튼한 상권 노려야
비도심과 지방은 상대적으로 경기 흐름에 민감하다. 최근 꼬마빌딩과 상가는 경기 변동에 따라 양극화 흐름을 보인다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 초과하는 중대형 상가는 전국 공실률이 2021년 2분기 13.15%에서 지난 2분기 13.79%로 소폭 올랐다가 3분기 12.7%로 하락했다. 서울은 같은 기간 9.49%에서 8.7%로 꾸준히 내렸다. 연예인이 주로 투자해 수백억원의 차익을 얻는 강남구 압구정동 일대는 9.26%에서 2.66%로 공실이 없는 수준까지 줄었다.
강남 일대 메디컬 상권은 임대료가 높으면서도 공실률이 낮다. 국내뿐 아니라 외국인 수요가 많아 높은 임차료를 감당하면서도 강남권 꼬마빌딩으로 입주하는 기업이 많다는 얘기다. 강북권에선 마포구 홍대나 망원역 일대가 유망 상권으로 꼽힌다. K팝 문화를 타고 집객 효과(사람을 끌어들이는 효과)를 누릴 수 있어서다. 망원역 일대 중대형 상가의 공실률은 지난 6월 말 기준 2. 96%에 불과하다.
박진우 기자/그래픽=허라미 기자 jwp@hankyung.com
수익형 부동산 회복 기대에도…금융권, 비주택 담보대출 규제
주담대보다 금리 높게 책정
금융권은 주택뿐 아니라 오피스텔, 상가 등 수익형(상업용) 부동산에 대해서도 금리를 올리고 있다. 최근 기준금리 인하로 시장 회복 기대가 커진 것과 다른 상황이 벌어지고 있는 셈이다. 고금리로 사실상 중단된 주택담보대출보다 비주택 담보대출 금리가 1%포인트가량 높게 책정되며 투자자의 발길이 뜸하다는 게 현장 얘기다. 현행 금리 수준으로는 임대수익을 상당 부분 이자 비용으로 내야 해서다.
3일 업계에 따르면 하나은행 주거용 오피스텔 담보대출 변동금리는 연 5.4~6.3%로, 아파트 담보대출 금리(연 4.8~5.1%)보다 높다. 국민은행의 일반부동산 담보대출도 금리가 연 5.4~6.3%로 하나은행과 같다.
비주택 담보대출을 내주는 상호금융권 역시 최근 금리가 치솟고 있다. 한국은행에 따르면 상호금융권의 기타담보대출 금리는 작년 말 5.73%로 뛰었다가 지난 8월 5.35%로 내렸다. 하지만 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율 급등의 주범으로 상업용 부동산이 꼽힌 데다 대출 규제 분위기를 고려해 사실상 중단된 것으로 알려졌다.
상업용 부동산은 임대사업자가 받는 기업대출이어서 정부의 가계대출 규제 대상은 아니다. 하지만 정부가 개인사업자 대출을 규제 우회 수단으로 보고 있어 금융사도 좀처럼 대출금리를 낮추지 않고 있다. 업계 관계자는 “금융사가 사업자대출도 줄이려고 하니 우대금리를 잘 주려고 하지 않고 가산금리도 높다”고 말했다.
금리 상승은 대출 한도 축소로 이어진다. 금융권은 상업용 부동산의 대출 한도를 낼 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 고려한다. 주거용 오피스텔을 구입할 땐 1.25배, 상업용 부동산을 매입할 땐 1.5배 이상이어야 대출이 나온다. 임대소득이 이자 비용의 1.5배를 넘어야 돈을 빌려준다는 얘기다. 대출 규제로 금리가 오르면서 이자 비용이 늘면 예전 같은 임대소득에도 대출이 나오지 않거나 한도가 줄어들 수 있다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
